Tag Archief van: woning

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste bij een koopovereenkomst

/in , , /door

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW?

 Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De voorwaarden voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste zijn aldus:

  • een onroerende zaak;
  • die tot bewoning is bestemd;
  • gekocht door een natuurlijk persoon;
  • die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf;
  • schriftelijke koopakte

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak en het schriftelijkheidsvereiste:

Indien aan bovengenoemde vereisten is voldaan, dan komt er zonder een schriftelijke koopakte geen koopovereenkomst tot stand. Juridisch gezegd is de sanctie op het ontbreken van een schriftelijke koopakte nietigheid, de koopovereenkomst heeft nooit bestaan. Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten.

Handelt u in de uitoefening van beroep of bedrijf?

Door de Hoge Raad is uitgemaakt dat de ‘professionele verkoper’ zich niet mag beroepen op de afwezigheid van een getekende koopakte in het geval hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop. Hoe bepaal je of er wordt gehandeld als consument en (dus) niet  in de uitoefening van een beroep of bedrijf?

In ieder geval lijkt men het erin literatuur en rechtspraak over eens dat het begrip ‘consument’ in de zin van art. 7:2 BW dezelfde betekenis heeft als het begrip ‘consument’ in de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ EU). Het HvJ EU heeft in het Costea-arrest uit 2015 overwogen dat een ‘consument’ is iedere natuurlijke persoon die bij het sluiten van een overeenkomst ‘handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen’. Of dat zo is, zal aan de hand van de omstandigheden van het geval moeten worden bepaald, waaronder de aard van het goed waarop het contract betrekking heeft, waaruit zou kunnen blijken met welk doel dat goed is gekocht.

Wanneer is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste in de zin van de wet?

In de praktijk wordt vaak ten onrechte gedacht dat e-mailberichten, whatsapp berichten of (fax)brieven voldoende zijn om te spreken van een schriftelijk aangegane koopovereenkomst in de zin van het wetsartikel. Deze gedachte is onjuist. De koop moet worden vastgelegd in een akte, zijnde een door zowel koper als verkoper ondertekend stuk. 

Bedenktijd

Zoals hierboven aangegeven is artikel 7:2 BW geschreven om de consument (de ‘particuliere koper’) te beschermen tegen ondoordachte aankopen. Naast het schriftelijkheidsvereiste heeft de koper ook drie dagen bedenktijd. De bedenktijd vangt aan op het moment dat hij de koop heeft gesloten en hij een afschrift van de getekende koopakte heeft ontvangen. Gedurende die periode kan de koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien.

Ook de particuliere verkoper komt een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste

In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.

Professionele (ver-)koper?

Tussen een professionele verkoper èn een professionele koper geldt in het geheel geen schriftelijkheidsvereiste en is onderlinge overeenstemming voor de totstandkoming van een koopovereenkomst (dus) voldoende.

Een professionele verkoper komt geen beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop van een woning. Dit zou namelijk afbreuk doen aan de gedachte de particulier koper dient te worden beschermd door het schriftelijkheidsvereiste. 

Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook bij de verkoop van een onbebouwde onroerende zaak (bouwkavel) bestemd voor een woning?

De Hoge Raad heeft bij arrest van 15 december 2023 geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt in het geval van de verkoop  van een onbebouwde bouwkavel met woonbestemming (o.g.v. het bestemmingsplan). Ook niet indien verkoper wist dat de koper er een woning zou realiseren. Voor de volledige uitspraak klik hier.

ECLI:NL:HR:2023:1755 

Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen, neem dan gerust contact met mij op.

Non-conformiteit

/in /door

 

Bij de koop van een woning is het de bedoeling dat het gebruikt kan worden waarvoor het gekochte geschikt is. Dit betekent dat de zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden.

Met andere woorden: er moet sprake zijn van ‘conformiteit’, dat geregeld wordt artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek.

Zo moet er in een woning gewoond kunnen worden, vanzelfsprekend.

Artikel 7:17 BW beschrijft dit als volgt: “een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als die, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten”. Dat zijn de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik en aan de aanwezigheid waarvan de koper niet hoefde te twijfelen.

De conformiteitseis geldt zowel voor roerende als onroerende zaken.

Rechtspraak non-conformiteit: geluidsoverlast 

In de rechtspraak zijn talloze voorbeelden van conformiteit en non-conformiteit te vinden.

Zo is ernstige geluidsoverlast van buren of de omgeving van de verkochte woning een bron van veel geschillen. Zeker indien de verkopende partij, mondeling of schriftelijk (bijvoorbeeld in een verkoopbrochure), heeft aangegeven dat de woning zich in een zeer rustige omgeving bevindt.

In een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland en vervolgens in hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2017:7517)

wordt het volgende overwogen over non-conformiteit van een woning als gevolg van ernstige geluidsoverlast.

In eerste aanleg overwoog de Rechtbank Midden-Nederland dat er sprake was van ernstige geluidsoverlast en non-conformiteit:

“De rechtbank heeft overwogen dat de vraag of sprake is van een ernstige structurele mate van geluidsoverlast bevestigend moet worden beantwoord, nu [geïntimeerden] c.s. dit hebben gesteld en met geluidsopnamen hebben onderbouwd en [appellanten] c.s. deze stelling niet gemotiveerd hebben betwist. [geïntimeerden] c.s. mochten er, gelet op de mededelingen van [appellanten] c.s. in de verkoopbrochure vanuit gaan dat er geen bijzondere vormen van ernstige structurele overlast aanwezig waren. Volgens de rechtbank is er met betrekking tot de ernstige structurele geluidsoverlast sprake van non-conformiteit.”

Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde echter anders:

“Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat alleen sprake is van non conformiteit indien sprake is van een ernstige structurele geluidsoverlast. Wie een woning koopt in een woonwijk tussen andere woningen, dient ermee rekening te houden dat hij, zeker in de zomerperiode waarin het leven zich deels buiten afspeelt en ramen en deuren vaak open staan, geluiden van zijn buren zal horen. Dat zal zeker het geval zijn wanneer zijn buren thuiswonende kinderen hebben. Ook wie in een ‘rustige buurt’ gaat wonen, kan er niet van uitgaan hij zijn buren niet geregeld zal horen, waarbij heeft te gelden dat de ene buur meer en als hinderlijk ervaren geluid produceert dan de andere.

[geïntimeerden] c.s. dienden er dan ook rekening mee te houden dat zij (de kinderen van) hun nieuwe buren zouden horen. Daaraan doet niet af dat in de vragenlijst bij de verkoopbrochure vermeld was dat de woning gelegen was in een “rustige buurt / woonomgeving” en dat sprake was van “hele aardige buren”. Ook hele aardige buren in een rustige buurt kunnen kinderen hebben die geregeld van zich laten horen. Indien [geïntimeerden] c.s. dat hadden willen uitsluiten, hadden zij onderzoek moeten doen naar het geluid dat de buren produceerden, of de buren kinderen hadden, of er ten aanzien van die kinderen en het geluid dat zij produceerden bijzonderheden te vermelden waren etc. Dat zij, zoals zij (bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep) hebben gesteld, hebben gevraagd of sprake was van een rustige buurt is daartoe onvoldoende.

Nu [geïntimeerden] c.s. niet (voldoende) hebben onderbouwd dat zij ten aanzien van het geluid in en om de woning (voor [appellanten] c.s. kenbare) specifieke eisen hebben gesteld, is alleen sprake van non conformiteit indien het geluid dat het gehandicapte kind van de buren maakt zodanig is dat naar objectieve maatstaven (en dus niet: naar de ervaring van [geïntimeerden] c.s.), gelet op aard, niveau en frequentie van het geluid, het wooncomfort van de woning van [geïntimeerden] c.s., rekening houdend met de ligging van de woning in een rustige buurt, er ernstig door wordt verminderd. Dat dat het geval is, hebben [geïntimeerden] c.s. naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.”

Rechtspraak non-conformiteit: bedrijfs- of dienstwoning

Een andere vorm van non-conformiteit betreft woningen die als woonhuis worden verkocht, maar op grond van het bestemmingsplan een ‘dienstwoning’ of ‘bedrijfswoning’ zijn. Het is niet toegestaan om deze woningen te bewonen zonder een binding met een bijbehorend bedrijf of bedrijfsfunctie van de betrokken bewoners.

Deze vorm van non-conformiteit valt onder artikel 7:15 BW:

“1. De verkoper is verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper  uitdrukkelijk heeft aanvaard

2. Ongeacht enig andersluidend beding staat de verkoper in voor de afwezigheid van lasten en beperkingen die voortvloeien uit feiten die vatbaar zijn voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet waren ingeschreven.”

Het Gerechtshof Amsterdam heeft hierover in 2012 het volgende overwogen (ECLI:NL:GHAMS:2012:BY7686):

“Het voorgaande brengt mee dat de verplichting van artikel 7:15 lid 1 BW niet door artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst terzijde is gesteld. Dat artikel 5.5 van de koopovereenkomst bepaalt dat het de verkopers niet bekend was of het voorgenomen gebruik als woonhuis op publiekrechtelijke gronden toegestaan zou zijn, waar [ appellanten ] met grief 3 op wijzen, doet aan deze verplichting evenmin af. Het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW kent immers geen uitzondering voor bijzondere lasten of beperkingen waarmee de verkoper niet bekend was. Dergelijke lasten en beperkingen liggen in de risicosfeer van de verkoper. Het betoog van [ appellanten ] dat [ geïntimeerden ] er gezien artikel 5 lid 5 van de koopovereenkomst niet op mochten vertrouwen dat er geen publiekrechtelijke last zou zijn, treft evenmin doel. Bij de toepassing van artikel 7:15 lid 1 BW gaat het er immers om, dat [ geïntimeerden ] slechts die bijzondere lasten en beperkingen behoefden te verwachten die zij uitdrukkelijk hebben aanvaard.

Hetgeen [ appellanten ] in grief 3 over de onderzoeksplicht van [ geïntimeerden ] stellen is vergeefs voorgesteld, nu zij daarmee miskennen dat de verplichting van de verkoper uit hoofde van artikel 7:15 lid 1 BW zo fundamenteel is dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen (TM Parl. Gesch. InvW 7, p. 113).

[ appellanten ] zouden wel zijn ontslagen van hun verplichting om vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen te leveren, wanneer [ geïntimeerden ] de bestemming “dienstwoning” uitdrukkelijk zouden hebben aanvaard. [ appellanten ] betogen dat laatste ook. Hetgeen zij ter onderbouwing van hun betoog aanvoeren, kan die conclusie, ook indien bewezen, evenwel niet dragen. Ook indien, zoals zij stellen, [ geïntimeerden ] de verbondenheid van de woning met het achterliggende bedrijfspand goed kenden, zij bekend waren met de bestemming “dienstwoning” zoals genoemd in het – overigens pas na de ondertekening van de koopovereenkomst opgemaakte – taxatierapport dat [ geïntimeerden ] zelf hebben laten opmaken, en de beperking in de koopprijs was verdisconteerd, is daarmee nog niet gesteld of toegelicht dat [ geïntimeerden ] ook bekend waren met de juridische beperking met betrekking tot de bewoning die de bestemming meebrengt, laat staan dat zij daarmee ook uitdrukkelijk hebben ingestemd zoals artikel 7:15 lid 1 BW eist. In dat verband wijst het hof erop dat de in het oorspronkelijke ontwerp van dit wetsartikel voorkomende woorden “of stilzwijgend” uiteindelijk zijn geschrapt teneinde aan de eisen van de praktijk tegemoet te komen (Parl. Gesch. InvV M.v.a. II, onder 1, p. 115). [ geïntimeerden ] hebben ook voldoende betwist van de juridische beperking op de hoogte te zijn geweest en in dat verband aangevoerd, dat zij ook na kennisname van het taxatierapport niet van die ruimtelijke- ordeningsrechtelijke bewoningsbeperking op de hoogte zijn geraakt, maar de aanduiding “bedrijfswoning” vooral hebben opgevat als een beschrijving van de feitelijke situatie ter plaatse. [ appellanten ] hebben daarom niet aan hun stelplicht voldaan met betrekking tot hun betoog dat [ geïntimeerden ] die beperking uitdrukkelijk hebben aanvaard.”

De bijzondere feiten en omstandigheden van dit geval waren als volgt:

  1. De koper van deze ‘bedrijfswoning’, welke verbonden was met het bedrijfspand erachter, was werkzaam in dat bedrijf, ten tijde van de aankoop van de woning. Maar een jaar na de verkoop eindigde dat dienstverband, en dus ook de ‘binding’ met het bedrijf, als vereiste voor bewoning van het bedrijfspand.
  2. In artikel 5.5. van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
    “Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan (…)”

In dit geval werd geoordeeld dat de status van het bedrijfspand een bijzondere last of beperking betrof, niet zijnde een algemeen bestemmingsvoorschrift of bestemmingsregel in het geldende bestemmingsplan. Indien van een bijzondere last of beperking sprake is, dan is de verkopende partij verplicht daarvan mededeling te doen, bijvoorbeeld door uitdrukkelijk op te nemen in de koopovereenkomst dat het een bedrijfspand betreft, die uitsluitend gebruikt kan worden voor bewoning in verbinding met een bedrijf.

Regelend recht

Er kan contractueel van dde artikelen 7:17 en 7:15 BW worden afgeweken, aangezien dit regelend recht betreft .

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan gerust contact op!

 

Verkoop van woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar, geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing

/in /door

Uitspraak van het Hof Amsterdam van 20 oktober 2020

De zaak

Een consument heeft zijn woonhuis via een formulier aangemeld op de website van een vastgoedhandelaar (VDN). Een opkoper van woningen. Een medewerker van de vastgoedhandelaar heeft een bod gedaan en verkopers gaan via whatsapp akkoord met het bod. Uiteindelijk blijkt de bank van verkopers niet mee te willen werken aan de overeengekomen wijze van verkoop. Verkopers zien van de koop af en verkopen de woning niet veel later aan een derde partij, waardoor nakoming van de koopovereenkomst met de vastgoedhandelaar ook niet langer mogelijk is.

Schriftelijksheidsvereiste geldt niet voor particuliere verkoper

Verkopers stellen zich op het standpunt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Indien de koper een niet-particulier is (omdat deze handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, aldus het Hof. Dat de verkoper wel een particulier (consument) is maakt dit niet anders.

Het Hof vervolgt:

De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10):

De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk.

Een en ander neemt niet weg dat behalve de vraag hoe de consument-koper van een woning dient te worden beschermd ook de vraag of, en zo ja hoe, de consument-verkoper van een woning dient te worden beschermd, een vraag van rechtspolitieke aard is. Geoordeeld is dat met bescherming van de koper in beginsel dient te worden volstaan. Behalve op de hiervoor genoemde gronden berust dit oordeel op de wens, terughoudendheid te betrachten bij inmenging in het marktproces.

Zonder solide juridische basis kan het hof de in de wet gemaakte rechtspolitieke keuze niet overdoen.

Schadevergoeding gemiste winst uit doorverkoop en matiging wegens schending zorgplicht

Koper (VDN) vordert schadevergoeding, bestaande uit de gemiste winst uit doorverkoop. Deze vordering wordt toegewezen, maar het bedrag wordt gematigd, omdat de vastgoedhandelaar als professionele partij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Het Hof:

VDN is immers een zeer ervaren vastgoedhandelaar. Zij dient in het oog te houden dat de particulieren met wie zij handelt, over het algemeen slechts enkele malen in hun leven transacties aangaan met een dergelijk financieel belang en daarin dus niet ervaren zijn, terwijl de consequenties van een vergissing ingrijpend kunnen zijn. Onder de geschetste omstandigheden had dan ook van haar mogen worden verwacht dat zij [geïntimeerden] had gewezen op de noodzaak van een voldoende financiële dekking en hun een ruimere bedenktijd had gegund. Een termijn die op vrijdagmiddag begon en in het weekend afliep maakte het in feite onmogelijk financieel advies in te winnen of te overleggen met de bank. [geïntimeerden] hadden dan wel zelf te kennen gegeven dat zij haast hadden met de verkoop, maar een paar dagen extra voor dat doel waren bepaald nodig. VDN stelt dat zij een zo korte acceptatietermijn hanteert omdat zij niet te veel koopaanbiedingen tegelijkertijd wil hebben lopen, maar dat argument is evident ondeugdelijk, aangezien zij zich het recht van definitieve goedkeuring heeft voorbehouden. Het feit dat VDN zichzelf niet onvoorwaardelijk heeft willen binden, maakt het extra moeilijk te accepteren dat zij dat wel binnen een paar weekenddagen van particulieren als [geïntimeerden] verwacht.

Het hiervoor overwogene tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat de rechtbank de gevorderde schadevergoeding terecht fors heeft gematigd. Toewijzing van het volledige bedrag zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De door VDN gemaakte, maar niet gevorderde incassokosten vallen weg tegen de kosten die VDN zich heeft bespaard doordat zij de woning niet heeft hoeven doorverkopen. Van de door VDN geleden schade, de misgelopen winst van de verkooptransactie, acht het hof een kwart, dat is afgerond € 12.000,= toewijsbaar. Een dergelijk bedrag aan schadevergoeding doet, mede de onderlinge verhoudingen in aanmerking genomen, recht aan de vaststelling dat beide partijen niet op de juiste wijze zaken hebben gedaan.

Conclusie

Zowel particulieren als vastgoedhandelaren kunnen lessen trekken uit dit arrest.  Particuliere verkopers doen er verstandig aan zich tijdig (vooraf) te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop. Vastgoed professionals dienen zich bewust te zijn van de op hen rustende zorgplicht wanneer zij zaken doen met  particulieren, bijvoorbeeld door het hanteren van redelijke bedenktermijnen, waardoor de particuliere contractspartij voldoende gelegenheid heeft om financieel advies in te winnen.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op!