Tag Archief van: vervangende machtiging

VVE recht: kantonrechter verleent vervangende machtiging voor aanpassing gebouw

/in , , /door

De VvE heeft een besluit genomen waar je het niet mee eens bent. Misschien is de door jou gewenste aanbouw niet goedgekeurd of ben je juist tegen een bouwkundige aanpassing waarvoor de VVE toestemming heeft verleend. De VVE weigert je toestemming te verlenen of legt je bezwaren tegen een verleende toestemming naast zich neer. Wat zijn je opties? Deze bijdrage gaat over de vervangende machtiging van de rechter, voor informatie over de vernietiging of nietigheid van een besluit verwijs ik naar dit artikel.

De mogelijkheid van een vervangende machtiging wordt aan de hand van een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (Haarlem) van 16 november 2022 toegelicht.

Vervangende machtiging aanpassing gebouw. VvE heeft de toestemming voor de verzoeken zonder redelijke grond geweigerd. Kantonrechter verleent vervangende machtiging ex artikel 5:121 lid 1 BW

De zaak gaat over 2 gebouwen, die zijn gesplitst in 217 appartementen: Gebouw Noord bestaat uit 96 appartementen en twee commerciële ruimten op de begane grond (hierna: de commerciële ruimten) en gebouw Zuid bestaat uit 48 appartementen en een ondergrondse stallingsgarage.

De commerciële ruimten zijn twee separate appartementsrechten, elk voorzien van een eigen ingang en worden van elkaar gescheiden door een gemeenschappelijke hal.

Gingko BV is op 4 maart 2020 eigenaar geworden van de twee commerciële ruimten in gebouw Noord, die volgens de splitsingsakte gebruikt mogen worden voor horecadoeleinden. Gingko is een vastgoedvennootschap en maakt deel uit van een groter concern. Gingko heeft deze ruimten verhuurd aan McDonald’s Nederland B.V. (verder: McDonalds), die in de twee ruimten één restaurant wil beginnen. McDonalds wil in de ruimte met index 145 het restaurant vestigen en de ruimte met index 217 gebruiken als magazijn, koel- en vriescel en vuilruimte. Om die reden wil Gingko vier aanpassingen aan het gebouw aanbrengen.

Het gaat om de volgende aanpassingen:

A het aanbrengen van wijzigingen in de gevel van de commerciële ruimten;

B het aanbrengen van naamborden en een uithangbord aan de gevel;

C het plaatsen van een warmtepomp op het dak van gebouw Noord;

D het vergroten van de diameter van de mantelbuizen in de kelderwand ten behoeve van het verzwaren van de nutsvoorzieningen.

Ginko B.V. heeft de VvE verzocht om toestemming voor het doen van bovengenoemde aanpassingen aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De VVE heeft de toestemming geweigerd. Die toestemming is op grond van artikel 22 lid 2 en 3 van de splitsingsakte vereist, reden voor de appartementseigenaar om de kantonrechter te verzoeken om een vervangende machtiging te verlenen voor het doen van de aanpassingen.

Splitsingsakte

In de splitsingsakte staat onder meer:
Artikel 22 1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…) 2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement. (…) 3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.

Beoordeling rechter

Ten aanzien van het verzoek om een vervangende machtiging te verlenen voor de vier aanpassingen aan het gebouw op grond van artikel 5:121 lid 1 BW ligt de vraag voor of de VvE de door Gingko gevraagde toestemming voor de aanpassingen zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter is van oordeel dat daarvan sprake is en zal daarom de gevraagde vervangende machtiging voor de aanpassingen verlenen. Zij overweegt daartoe als volgt:

De kantonrechter stelt voorop dat artikel 5:121 BW te beschouwen is als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. De weigering van de VvE moet dan ook worden getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Een dergelijke toetsing vindt plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval en is dus geen marginale toetsing (vgl. de conclusie van de A-G bij Hoge Raad 30 oktober 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2759).

Vast staat dat het gebruik van de commerciële ruimten voor horeca past in de bestemming van de commerciële ruimten krachtens de splitsingsakte en dat dit ook is toegestaan in het bestemmingsplan. Ook staat vast dat de door Gingko gewenste aanpassingen noodzakelijk zijn om exploitatie van de commerciële ruimten door McDonalds mogelijk te maken. Toestemmingsverzoek I ziet op aanpassingen in de gevel in die zin dat een toegangsdeur wordt vervangen door een schuifdeur, ventilatieroosters worden toegevoegd achter reeds bestaande gevelroosters en enkele ramen worden beplakt met folie. Toestemmingsverzoek II betreft het aanbrengen van signage aan de gevel in de vorm van een naambord en uithangbord van McDonalds aan de Noord- en Zuidgevel. Toestemmingsverzoek III betreft het installeren van een warmtepomp in een van de vier installatiezones op de daktuin en toestemmingsverzoek IV betreft het vergroten van twee mantelbuizen in de kelder van het gebouw van de huidige doorsnee van 75 mm tot een doorsnee van 110 mm.

Zoals ook de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft overwogen (r.o. 2.24) mocht bij het doen van een verzoek om toestemming voor deze aanpassingen van Gingko worden verwacht dat haar voorstellen voldoende concreet waren toegelicht, zodanig ondersteund door de nodige schriftelijke (technische) informatie en uitgewerkt, dat de leden van de VvE in redelijkheid zelfstandig een inschatting konden maken van de eventuele impact van de aanpassingen op het woon- en leefklimaat in het gebouw.

Reden weigering toestemming VVE

Als reden om de gevraagde toestemming te weigeren, hebben de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] kort gezegd aangevoerd dat de verstrekte informatie nog steeds onvoldoende, onvolledig, niet verifieerbaar, onvoldoende concreet en/of tegenstrijdig is en dat niet alle relevante vragen zijn beantwoord. Zij hebben echter nagelaten te stellen en onderbouwen welke vragen zij ten tijde van de vergadering op 8 december 2021 nog hadden die volgens hen door Gingko op dat moment niet beantwoord zijn, dan wel welke andere informatie op dat moment niet voorhanden was terwijl die wel noodzakelijk was voor een gedegen besluitvorming.

Het standpunt van de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] dat toestemming is geweigerd omdat er, kort gezegd, onvolledige en onjuiste informatie is verstrekt, valt bovendien niet te rijmen met het feit dat tijdens de vergadering door Gingko is geïnformeerd of er nog vragen waren en dat toen niet het geval bleek te zijn. Als de VvE op dat moment vond dat er informatie ontbrak om te kunnen instemmen, dan had zij ook kunnen besluiten om de stemming over de verzoeken uit te stellen om Gingko in de gelegenheid te stellen nadere vragen te beantwoorden.

Bovendien is het de vraag of het verstrekken van meer informatie of het beantwoorden van meer vragen zou leiden tot andere besluitvorming. De bezwaren van de VvE, [betrokkene 1] en de familie [betrokkene 1] lijken vooral ingegeven door zorgen over de komst van een vestiging van McDonalds in het gebouw. Gingko heeft in dat verband terecht aangevoerd dat de eigenaren van de woonappartementen in een gebouw met zowel een woon- als een bedrijfsfunctie het functioneren van het bedrijf in de bedrijfsruimte niet mogen blokkeren.

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op.

 

De volledige uitspraak vindt u hier

 

Zelfbewoningsplicht in de akte van splitsing staat verhuur appartement voor lange duur in de weg.

/in , /door

Zelfbewoningsplicht in de akte van de VvE

Op 27 juni 2023 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een kwestie over een zelfbewoningplicht opgenomen in de akte van splitsing. Een van de appartementseigenaren heeft in deze kwestie wegens het verbod in de akte van splitsing, toestemming gevraagd aan de vergadering van eigenaars van de VVE om het appartementsrecht (toch) te mogen verhuren voor een periode van tien jaar. De vergadering van eigenaars van de VVE heeft deze toestemming geweigerd. De appartementseigenaar heeft vervolgens aan de rechter gevraagd om toestemming (vervangende machtiging) voor de verhuur te verlenen.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft het vermelde besluit van de VvE vernietigd en aan de appartementseigenaar een vervangende machtiging verleend om het appartement tijdelijk te mogen verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Het verzoek van de appartementseigenaar om een vervangende machtiging voor de verhuur voor een periode van tien jaar heeft de kantonrechter afgewezen. Na het vonnis van de kantonrechter is de betreffende appartementseigenaar het appartement gaan verhuren.

Hoger beroep bij het Gerechtshof

De betreffende appartementseigenaar heeft in het principaal hoger beroep onder meer verzocht om de beschikking van de kantonrechter te vernietigen voor zover deze betrekking heeft op de duur van de verleende vervangende machtiging. Hij heeft verzocht om aan hem een vervangende machtiging te verlenen om zijn appartement voor in totaal een periode van tien jaar te mogen verhuren, dan wel een door het hof te bepalen totale termijn.

De VvE heeft in het incidenteel hoger beroep het Gerechtshof verzocht de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en alle verzoeken van de appartementseigenaar alsnog af te wijzen of niet-ontvankelijk te verklaren.

Oordeel Gerechtshof: geen vervangende machtiging

De appartementseigenaar heeft voor de verhuur van zijn appartement toestemming van de VvE nodig. Een appartementseigenaar is in principe bevoegd om het hem toekomende privégedeelte aan een ander in gebruik te geven. Deze bevoegdheid kan echter worden beperkt door een regeling in het reglement (artikel 5:112 lid 4 BW jo artikel 5:120 lid 1 BW). De VvE heeft van die beperkingsmogelijkheid gebruik gemaakt. In artikel 25 van het in de splitsingsakte van de VvE opgenomen reglement is onder meer het volgende bepaald:

“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)

4.a. De appartementsrechten hebben de bestemming wonen voor privédoeleinden en dienen uitsluitend te worden gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur, tenzij de vergadering deze toestemming aan zich heeft voorbehouden.” \

De VvE heeft het verzoek tot verhuur van de appartementseigenaar met een verwijzing naar artikel 25 van het reglement afgewezen.

In de gevallen die in artikel 5:121 lid 1 BW zijn genoemd, waaronder de situatie in deze zaak, kan de appartementseigenaar zich wenden tot de kantonrechter met het verzoek om de toestemming van de VvE te vervangen door een machtiging. De machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of de VvE geen antwoord geeft.

In dit geval kan niet worden gezegd dat de VvE de toestemming voor de verhuur van het appartement van [appellant] zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het uitgangspunt van het reglement is bewoning door de appartementseigenaar zelf. De bepaling over de zelfbewoningsplicht staat niet in de modelreglementen voor VvE’s. De VvE heeft deze bepaling expliciet opgenomen om ervoor te zorgen dat eigenaren de appartementen zelf bewonen. De VvE heeft voldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij deze bepaling. Zij heeft toegelicht dat gebruikers en beleggers in het algemeen niet dezelfde mate van verantwoordelijkheid en betrokkenheid bij het appartementencomplex hebben als eigenaren die de appartementen zelf bewonen. Daarnaast wil de VvE precedentwerking voorkomen en mogen kopers er volgens haar op vertrouwen dat de zelfbewoningsplicht uit het reglement door haar wordt gehandhaafd.

Op grond van het reglement kan de VvE evenwel toestemming verlenen voor het verhuren of het op een andere wijze in gebruik geven van een appartement. De VvE verleent die toestemming in bepaalde gevallen. Recent heeft de VvE aan twee eigenaren toestemming gegeven voor huisbewaring voor een periode van maximaal één jaar in verband met een verblijf in het buitenland. Het hof is met de VvE van oordeel dat dit een andere situatie is dan die van [appellant] . [appellant] heeft het appartement namelijk niet gekocht om er zelf in te gaan wonen. [appellant] wil het appartement voor ongeveer tien jaar verhuren en vervolgens aan zijn kinderen ter beschikking stellen als woonruimte. Wanneer de VvE in een situatie als die van [appellant] de toestemming voor verhuur niet zou mogen weigeren, valt niet in te zien op grond waarvan de VvE in de toekomst nog andere vergelijkbare verzoeken om (tijdelijke) verhuur zou kunnen weigeren. Dat strookt niet met de strekking van de zelfbewoningsplicht. Daarbij komt dat de wijziging van de bestemming van het appartement voor de duur van tien jaar een te permanent karakter zou krijgen. In dat geval is een aktewijziging in de zin van artikel 5:139 BW nodig, waarvoor specifieke vereisten gelden.

Verder is van belang dat [appellant] voorafgaand aan de koop in de splitsingsakte van de VvE had kunnen lezen dat hij voor de verhuur van zijn appartement toestemming nodig had van de VvE. [appellant] heeft aangevoerd dat hij door de aankoop- en verkoopmakelaar en notaris niet of onjuist is voorgelicht en heeft aangekocht terwijl hij in de veronderstelling verkeerde dat hij kon verhuren. Ook heeft hij aangevoerd dat hij financieel verlies zal leiden doordat hij het appartement niet (langer) kan verhuren en de woningmarkt inmiddels is ingestort. Die omstandigheden liggen niet in de invloedssfeer van de VvE die bij het aankoopproces niet is betrokken. Het gaat hier bovendien niet om een belangenafweging maar of de VvE zonder redelijke grond de toestemming kon weigeren. Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant] zijn huurders zorgvuldig selecteert.

Tot slot heeft [appellant] verzocht om voor recht te verklaren dat een vervangende machtiging voor bepaalde duur niet in de weg staat aan de verplichting van de VvE om bij een volgend verzoek van hem tot instemming met (voortzetting van de) verhuur over te gaan tot het nemen van een besluit op dat verzoek aan de hand van een afweging van de op dat moment bestaande omstandigheden en belangen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, kan het verzoek van [appellant] om een vervangende machtiging niet worden toegewezen. Gelet daarop kan deze gevraagde verklaring voor recht ook niet worden toegewezen.

Heeft u naar aanleiding van deze uitspraak vragen, dan kunt u contact met ons opnemen.