Tag Archief van: vernietiging

Bepalingen ROZ-model Woonruimte 2017 servicekosten oneerlijk

/in , , , /door

De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis van 11 april 2024 een aantal bepalingen uit het in de praktijk veel gebruikte model contract Woonruimte 2017 van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) op grond van de Europese Richtlijn als oneerlijk aangemerkt. De kantonrechter vernietigt de bepalingen. Het gevolg daarvan is dat de bedingen geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument (huurder). Om die reden moet de vaststelling dat een dergelijk beding oneerlijk is, in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument (huurder) zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld en het onverschuldigd betaalde moet worden terugbetaald.

De door verhuurder in rekening gebrachte bedragen zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet verschuldigd en moeten worden terugbetaald aan huurders. Op de betreffende bedingen kan door de verhuurder geen beroep worden gedaan. Ook is het niet mogelijk om een beroep te doen op de wel toegestane (wettelijke) mogelijkheden (ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie ECLI:EU:C:2021:68).

De rechter heeft in rechtsoverweging 4.18 kort gezegd bepaald dat de bepalingen die verhuurder de mogelijkheid bieden om de vergoedingen eenzijdig vast te stellen, hieronder valt ook het wijzigen van de vergoedingen, oneerlijk zijn. Daarbij ontbreekt in de bepalingen een grond en geldige reden om de vergoedingen te wijzigen. Met het woord ‘vaststellen’ wordt immers bedoeld (althans zo kan het worden begrepen door de huurder) dat de verhuurder deze vergoedingen eenzijdig (en zonder geldige reden) kan wijzigen. Dat is oneerlijk.

 

Deze uitspraak illustreert dat het van belang is om de bepalingen omtrent de servicekosten uit het ROZ model voor woonruimte 2017 anders te formuleren, zodat ze niet oneerlijk zijn en verhuurder er een beroep op kan (blijven) doen.

Heeft u vragen of kan ik u met het opstellen of beoordelen van een huurovereenkomst van dienst zijn, neem dan contact met ons  op.

VVE recht: extra bijdrage

/in , /door

Binnen de VVE besluit de algemene ledenvergadering (ALV) over het gebouw, zoals wijzigingen van het gebouw en onderhoud van het gebouw. In de akte van splitsing en het Modelreglement is bepaald welke opkomst minimaal is vereist om een rechtsgeldig besluit te nemen en wat de vereiste meerderheid is. De standaard vereiste meerderheid van stemmen is een zogenaamde ‘volstrekte meerderheid’, dat betekent meer dan de helft van de totaal uitgebrachte stemmen.

Besluit tot uitgaven buiten het gebruikelijke onderhoud

Voor uitgaven die niet onder de normale onderhoudskosten kunnen worden gebracht geldt in de regel een verhoogde opkomst (ook wel quorum genoemd) dan het standaard quorum en een verzwaarde meerderheid van stemmen. Er wordt in het Modelreglement gesproken van een ‘gekwalificeerde meerderheid van stemmen’, ik verwijs naar artikel 38 Modelreglement 1992, artikel 52 Modelreglement 2006 en artikel 56 Modelreglement 2017. Met een gekwalificeerde meerderheid wordt een opkomst van 2/3 van alle stemgerechtigden bedoeld, waarvan vervolgens 2/3 voor het besluit moet stemmen om het besluit aan te nemen.

Nietig en vernietigbaar besluit

Een besluit van de ALV kan nietig zijn, dat betekent dat het besluit nooit heeft bestaan. Er is sprake van een nietig is sprake wanneer het besluit in strijd met de wet of de de statuten (de akte van splitsing en het Modelreglement) is genomen. Een voorbeeld van een nietig besluit is een besluit dat tot stand is gekomen in strijd met voorschriften voor een geldig besluit op grond van de akte van splitsing, bijvoorbeeld wanneer de vereiste gekwalificeerde meerderheid ontbreekt. In dat geval is het besluit nooit geldig geweest.

In andere gevallen kan iedere eigenaar die tegen een bepaald besluit is. dat besluit binnen 1 maand aanvechten (vernietigen) bij de kantonrechter. Dat kan wanneer het besluit in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. In dat geval wordt een geldig besluit langs de weg van de vernietiging alsnog ongeldig. Lees dit artikel voor meer informatie over de nietigheid en vernietiging van een besluit van een (orgaan) van de VvE.

Besluit tot extra VVE bijdrage

De ALV kan besluiten tot het doen van een extra uitgave (die valt buiten het dagelijks onderhoud), zoals het installeren van een nieuwe installatie of laten uitvoeren van een bijzonder (reparatie-)werk aan het gebouw. In sommige gevallen dienen de eigenaren daar een extra bijdrage voor te voldoen, die verplichting tot het voldoen van en extra bijdrage wordt bij besluit van de ALV vastgesteld. In de praktijk wordt wel de vraag gesteld of alle  eigenaren dezelfde extra bijdrage dienen te voldoen of dat de hoogte van de extra bijdrage dient te worden vastgesteld op grond van het breukdeel van iedere eigenaar in de eigendom van het gebouw. Het Modelreglement van 1973 en 1992 leidt op dit punt regelmatig tot discussie, in deze reglementen is bepaald dat ‘ de eigenaar die van een zodanige maatregel geen voordeel trekt. niet verplicht is in de kosten hiervan bij te dragen’.

Kunnen bepaalde leden op grond van de bovengenoemde regel met succes betogen dat zij niet verplicht kunnen worden of zijn om een extra bijdrage te voldoen? En wanneer is er  precies sprake van (geen) voordeel bij een bepaalde maatregel?

Het Modelreglement geeft geen antwoord op deze vragen, op grond van de rechtspraak kan op dit punt de volgende hoofdregel worden afgeleid:

Indien de installatie een gemeenschappelijk karakter heeft, dan kunnen leden zich op grond van deze bepaling niet tegen de daarvoor benodigde extra bijdrage verzetten. Ieder lid geniet volgens een arrest van het Gerechtshof Den Bosch immers voordeel van een verbetering van het gebouw. In het geval van een verduurzamingsmaatregel geldt naar verwachting eveneens de verplichting tot het doen van een extra bijdrage voor alle leden.

Het voorgaande laat onverlet dat iedere eigenaar een besluit altijd kan voorleggen aan de kantonrechter, om het besluit te laten toetsen op redelijkheid en mogelijk met succes te laten vernietigen.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

Aansprakelijkheid verhuurder voor inboedel huurder bij gedwongen ontruiming

/in , /door

Op grond van een vonnis waarbij een huurder is veroordeeld om de huurwoning te ontruimen, is de deurwaarder bevoegd om de woning te betreden en de inboedel van de huurder te verwijderen. In de praktijk betekent een ontruiming dat de inboedel aan de openbare weg wordt geplaatst en (vrijwel direct) door een (verhuis-)bedrijf zal worden afgevoerd en vernietigd. Bij de ontruiming zijn ook een officier van justitie en een slotenmaker aanwezig.

Zorgvuldigheid is vereist

Ook al is de ontruiming rechtmatig, toch neemt dit niet weg dat de verhuurder en de deurwaarder daarbij de nodige zorgvuldigheid in acht moeten te nemen. Zij dienen rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van huurder en er zorg voor te dragen dat de ontruiming zorgvuldig verloopt. Slechts wanneer de huurder schade lijdt die het gevolg is van een onzorgvuldige ontruiming, dan kan huurder aanspraak maken op schadevergoeding.

Aanzegging ontruiming

De datum en het tijdstip van de ontruiming dienen op voorhand aan de huurder bekend te worden gemaakt, in de zogenaamde aanzegging van de ontruiming. Wanneer de huurder naar aanleiding van deze aanzegging nalaat om zelf actie te ondernemen om zijn inboedel elders onder te brengen, dan zal verhuurder zich over de inboedel ontfermen.

Zaakwaarneming

De verhuurder treedt dan op als zaakwaarnemer, waarbij hij verplicht is de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen. Als de huurder ondanks de zorgvuldigheid van verhuurder schade lijdt, dan komt deze voor zijn eigen rekening en risico, omdat daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat ( het ontruimingsvonnis). https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2018:224

Zoals opgemerkt kan de huurder alleen in het geval van schade als gevolg van een onzorgvuldige ontruiming aanspraak maken op schadevergoeding.

In de wet is bepaald dat de kosten van de opslag (van de zaakwaarneming) voor rekening van huurder komen. Na verloop van een redelijke termijn en het uitblijven van betaling van de opslagkosten door de huurder, is de verhuurder bevoegd om de zaakwaarneming te beëindigen en de inboedel alsnog te laten vernietigen.

Afstand van inboedel

De verhuurder mag er niet zonder meer van uitgaan dat de huurder afstand heeft gedaan van zijn  inboedel wanneer deze de woning niet vrijwillig heeft ontruimd. Voor het kennelijk prijsgeven van een goed is het enkele stilzitten namelijk onvoldoende.

Daarom is zowel in het veel gebruikte ROZ-model als in de algemene huurbepalingen van veel woningcorporaties opgenomen dat de huurder die zaken in het gehuurde achterlaat bij het verlaten van het gehuurde, geacht wordt hiervan afstand te doen. De verhuurder behoudt zich daarbij het recht voor om de zaken te doen verwijderen en/of vernietigen, zonder dat er een bewaarplicht op hem rust.

Een dergelijke bepaling ontslaat de verhuurder van een bewaarplicht, hetgeen wordt bevestigd door het Hof Amsterdam, dat heeft geoordeeld dat als uitgangspunt bij de ontruiming van een woning heeft te gelden dat goederen die van de voormalige huurder zijn, in beginsel niet mogen worden weggegooid, tenzij deze kennelijk waardeloos zijn (1) of de huurder er afstand van heeft gedaan (2).

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2010:BO7256:

In de praktijk wordt wel aangenomen dat indien de achter gebleven huisraad niet meer waard is dan de opslagkosten voor 13 weken, dat deze kan worden vernietigd.

Voorkom aansprakelijkheid

Om aansprakelijkheid wegens onbehoorlijke zaakwaarneming te voorkomen is het aan te raden om in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst een bepaling op te nemen dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst afstand doet van de spullen die zich na het einde van de huurovereenkomst nog in het gehuurde bevinden en dat verhuurder deze kan afvoeren zonder dat er een bewaarplicht op verhuurder rust. Houdt ook in dat geval in gedachten dat waardevolle spullen van de huurder niet lichtvaardig mogen worden vernietigd. Om bewijsproblemen te voorkomen verdient het aanbeveling om ter gelegenheid van de ontruiming foto’s te nemen van de aangetroffen zaken en deze goed te documenteren, bijvoorbeeld door een door de deurwaarder op te maken proces-verbaal.

Het verdient daarnaast op grond van rechtspraak aanbeveling om reeds in de aanzegging van de ontruiming  te wijzen op het gevolg van de ontruiming, namelijk dat de inboedel aan de openbare weg zal worden geplaats ter afvoering en vernietiging. In een zaak waarin huurder daar pas tijdens de feitelijke ontruiming op was gewezen, werd de verhuurder aansprakelijk gehouden voor een deel van de dientengevolge door de huurder geleden schade.

Heeft u vragen over gedwongen ontruiming, neem dan vrijblijvend contact met ons op.

 

 

Wanneer is sprake van misbruik van het stemrecht door de grooteigenaar?

/in , /door

Gebruik stemmeerderheid

Binnen VvE’s komt het regelmatig voor dat er een grooteigenaar is, bijvoorbeeld een woningcorporatie. Die grooteigenaar heeft de meerderheid van stemmen en kan op die manier zijn wil opleggen aan de andere eigenaren of bepaalde besluiten frustreren.

Regelmatig wordt mij gevraagd of dat is toegestaan, het antwoord daarop luidt in beginsel ja, dat mag. Het Hof Den Haag beantwoordde deze vraag in 2005 als volgt:

”Het hof begrijpt dat dit soms frustrerend kan zijn voor de overige stemgerechtigden, maar daar staat tegenover dat X haar eigenaarsbelangen binnen redelijke grenzen mag beschermen.”

Misbruik meerderheidspositie

Dit neemt niet weg dat het kan voorkomen dat de grooteigenaar handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid door misbruik van zijn meerderheidsmacht te maken. Voor de beeldvorming som ik hieronder een aantal rechterlijke uitspraken op, waarin werd geoordeeld dat er sprake was van strijd met de redelijkheid en billijkheid:

  • In 2006 speelde een zaak waarin de minderheidseigenaren stelden dat de grooteigenaar X misbruik maakte van haar stemrecht, door te stemmen voor het sluiten van een managementovereenkomst tussen de VvE en een aan X gelieerde onderneming. De door de VvE aan deze onderneming te betalen management fee bedroeg 10%, terwijl het in de praktijk gebruikelijke percentage hooguit 6% bedroeg. Daarnaast had grooteigenaar X ingestemd met een voorstel om de VvE een financiering aan te laten gaan µet een ander aan X gelieerde onderneming die tegen een rente die aanmerkelijk hoger lag dan de marktrente.

 

De Hoge Raad oordeelde dat het door grooteigenaar X stemmen voor een onderneming die  een vergoeding verlangde die ruim 2/3 hoger lag dan gebruikelijk in de markt, ten nadele van de andere eigenaren en in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook  terzake de financiering oordeelde de Hoge Raad da het besluit in strijd was met de redelijkheid en billijkheid, althans tot stand was gekomen door misbruik van de meerderheidsmacht.

 

  • De rechtbank Utrecht oordeelde in 2009 over de vernietiging van een besluit van de VvE, waarin de grooteigenaar zichzelf als beheerder had aangewezen. Volgens de rechter had de houder van de meerderheid van de stemmen onvoldoende rekening gehouden met de belangen van de minderheid. Ook was het besluit niet zorgvuldig tot stand gekomen, door de leden geen inzage te geven in de offertes van andere partijen;

 

  • De rechtbank Amsterdam oordeelde in 2008 dat reeds de kans op belangenverstrengeling tussen de grooteigenaar enerzijds en een aan haar gelieerde vennootschap (beheerkantoor), voldoende was om in het voordeel van de minderheidseigenaren te beslissen;

 

  • De rechtbank Haarlem oordeelde in 2012 dat het door de grooteigenaar ongemotiveerd tegenstemmen in strijd was met de redelijkheid en billijkheid en misbruik van diens meerderheidsmacht opleverde.

 

Conclusie

Waar het samengevat op neerkomt is dat de grooteigenaar zijn stemgedrag voldoende motiveert, het risico op belangenverstrengeling vermijdt en transparant is.

 

Wie betaalt de kosten van een juridische procedure tegen de grooteigenaar

In het algemeen geldt dat indien de procedure tegen de grooteigenaar slechts de belangen van individuele eigenaren dient, zij deze kosten zelf dienen te dragen. Ook wanneer zij in het gelijk worden gesteld. De in het ongelijk gestelde partij  wordt in beginsel weliswaar in de proceskosten veroordeeld, maar dat betreft een forfaitair bedrag en ligt in de praktijk substantieel lager dan de werkelijk gemaakte koste.

Wanneer met de procedure het eigen belang van de gehele VvE is gediend, dan kan dit anders liggen. In dat geval kan na afloop een voorstel worden gedaan of in de procedure een vordering worden ingesteld, waarin wordt voorgesteld dat de kosten verbonden aan de procedure ten laste van de VvE  komen.

Heft u vragen over dit onderwerp, neem dan gerust contact op!