Tag Archief van: verhuur

De gevolgen van de Wet goed verhuurderschap

/in , , , /door

De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bevat regels om huurmissstanden te voorkomen. De wet heeft grote gevolgen voor alle verhuurders van woonruimte (ook voor woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Wat gaat er concreet veranderen?

Basisnormen

De wet zet meerdere basisnormen uiteen waaraan alle verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars in alle gevallen moeten voldoen:

  1. Er komt een verplichting om discriminatie te voorkomen en tegen te gaan. Om dit te bewerkstelligen moet door de verhuurder en verhuurbemiddelaar een transparante selectieprocedure gehanteerd worden bij de keuze van de huurder. Daarbij moet gebruik worden gemaakt van voor de kandidaat-huurder kenbare en objectieve selectiecriteria. Hieraan is in ieder geval voldaan als de verhuurder een bepaald woonruimteverdeelsysteem hanteert dat is gericht op volgorde van aanmelding of een bepaalde inschrijfduur. Ook moet de keuze voor een afwijzing van kandidaat-huurders worden gemotiveerd. Verder moet een werkwijze gehanteerd worden waarbij woondiscriminatie wordt tegengegaan. Hiervoor moet een doeltreffende werkwijze worden gehanteerd die schriftelijk vastgelegd en door eenieder te raadplegen moet zijn.
  2. Iedere vorm van intimidatie richting de huurder wordt verboden. Intimidatie is als zodanig al strafrechtelijk te handhaven, maar deze norm geeft het bevoegde gezag ook de mogelijkheid om bestuursrechtelijk tegen de verhuurder op te treden.
  3. Het wordt verboden om aan de huurder een waarborgsom in rekening te brengen die hoger is dan tweemaal de kale maandelijkse huurprijs. Daarbij wordt het wettelijk verplicht om de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terug te betalen, tenzij sprake is van schade aan het gehuurde of een betalingsachterstand. In die gevallen moet de waarborgsom binnen 30 dagen worden terugbetaald met verrekening van de openstaande bedragen.
  4. Het wordt wettelijk verplicht om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Het niet schriftelijk vastleggen heeft echter geen gevolg voor de geldigheid van de huurovereenkomst, omdat de huurder hierdoor minder bescherming zou toekomen. Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die ná 1 juli 2023 worden aangegaan.
  5. Er komt een verplichting om de huurder van bepaalde informatie op de hoogte te stellen. Het gaat hier onder meer om de rechten en verplichtingen die de huurder heeft (voor zover deze niet uit de huurovereenkomst volgen), de hoogte van de waarborgsom en de restitutietermijn, de contactgegevens van een gemeentelijk meldpunt waar de huurder terecht kan met klachten over de verhuurder en de betalingsverplichting en specificatie van de servicekosten. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten geldt dat aan deze informatieverplichting per 1 juli 2024 moet zijn voldaan.
  6. Het wordt verboden om aan de huurder servicekosten in rekening te brengen op een andere wijze dan de wet voorschrijft.
  7. Specifiek voor de verhuurbemiddelaar komt het uitdrukkelijke verbod om bemiddelingskosten aan zowel de verhuurder als de huurder in rekening te brengen.
  8. Specifiek voor de verhuurder van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt nog dat de arbeidsovereenkomst los van de huurovereenkomst moet zijn opgesteld. Daarbij moet de verhuurder de huurovereenkomst en de hiervoor onder punt 5 genoemde informatie verstrekken in een taal zijn waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt waarin hij helder kan communiceren.

Vergunningplicht

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenteraden een verhuurverordening opstellen waarin strengere vereisten aan verhuurders worden gesteld. In de verhuurverordening kan een vergunningplicht worden opgenomen voor verhuurders voor het verhuren van een woon- of verblijfsruimte.

Verschillende gemeenten hebben al een verhuurverordening opgesteld of zijn hier mee bezig, zoals de gemeenten Rotterdam, Den Haag en Leiden. Voor verhuurders die vóór 1 juli 2023 al een woon- of verblijfruimte verhuren, geldt de eventuele vergunningplicht pas zes maanden na de inwerkingtreding ervan.

Boete en beheer

Houdt u zich niet aan de normen van de Wet goed verhuurderschap, dan kan de gemeente u  sancties opleggen. De gemeente heeft op grond van de Wet goed verhuurderschap veel bevoegdheden gekregen om handhavend op te treden. Elke gemeente krijgt een meldpunt waar huurders terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurdergedrag.

Voor het handelen in strijd met de basisnormen van de wet kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 22.500. Indien binnen vier jaar deze normen nogmaals worden overtreden kan de bestuurlijke boete oplopen tot € 90.000. Bij een derde overtreding binnen drie jaar kan de verhuurder worden verplicht om de woning aan het college van B&W in beheer te geven. Gedurende de inbeheername kan de verhuurder geen beheerhandelingen ten opzichte van het gehuurde meer verrichten. Ook wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld die in overeenstemming is met de wettelijke huurprijsregels en het economisch verkeer. Indien er naar het oordeel van het college van B&W noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen moeten worden verricht, komen de kosten daarvan voor de verhuurder. Ook moet de verhuurder gedurende de inbeheername een beheervergoeding betalen. De inbeheername wordt pas beëindigd indien de verhuurder met een plan aannemelijk heeft gemaakt in de toekomst te zullen handelen in overeenstemming met de basisnormen en de normen in de eventuele verhuurdersvergunning. Ook moeten eventuele noodzakelijke aanpassingen aan het gehuurde zijn verricht en moet de verhuurder de kosten hiervoor en de beheervergoeding hebben voldaan. Indien de verhuurder het gehuurde in eigendom wil overdragen geldt nog als extra vereiste dat, indien verplicht, de verhuurdersvergunning aan de nieuwe eigenaar is verstrekt.

Let op: bij een bestuurlijke boete of inbeheername worden uw gegevens openbaar gemaakt.

 

Kortom, de Wet goed verhuurderschap heeft verstrekkende gevolgen voor verhuurders, voor de wettekst klikt u hier.

Heeft u vragen over de wet, neem dan gerust contact met ons op.

 

 

 

 

 

Zelfbewoningsplicht in de akte van splitsing staat verhuur appartement voor lange duur in de weg.

/in , /door

Zelfbewoningsplicht in de akte van de VvE

Op 27 juni 2023 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uitspraak gedaan in een kwestie over een zelfbewoningplicht opgenomen in de akte van splitsing. Een van de appartementseigenaren heeft in deze kwestie wegens het verbod in de akte van splitsing, toestemming gevraagd aan de vergadering van eigenaars van de VVE om het appartementsrecht (toch) te mogen verhuren voor een periode van tien jaar. De vergadering van eigenaars van de VVE heeft deze toestemming geweigerd. De appartementseigenaar heeft vervolgens aan de rechter gevraagd om toestemming (vervangende machtiging) voor de verhuur te verlenen.

Oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft het vermelde besluit van de VvE vernietigd en aan de appartementseigenaar een vervangende machtiging verleend om het appartement tijdelijk te mogen verhuren voor de duur van maximaal twee jaar. Het verzoek van de appartementseigenaar om een vervangende machtiging voor de verhuur voor een periode van tien jaar heeft de kantonrechter afgewezen. Na het vonnis van de kantonrechter is de betreffende appartementseigenaar het appartement gaan verhuren.

Hoger beroep bij het Gerechtshof

De betreffende appartementseigenaar heeft in het principaal hoger beroep onder meer verzocht om de beschikking van de kantonrechter te vernietigen voor zover deze betrekking heeft op de duur van de verleende vervangende machtiging. Hij heeft verzocht om aan hem een vervangende machtiging te verlenen om zijn appartement voor in totaal een periode van tien jaar te mogen verhuren, dan wel een door het hof te bepalen totale termijn.

De VvE heeft in het incidenteel hoger beroep het Gerechtshof verzocht de beschikking van de kantonrechter te vernietigen en alle verzoeken van de appartementseigenaar alsnog af te wijzen of niet-ontvankelijk te verklaren.

Oordeel Gerechtshof: geen vervangende machtiging

De appartementseigenaar heeft voor de verhuur van zijn appartement toestemming van de VvE nodig. Een appartementseigenaar is in principe bevoegd om het hem toekomende privégedeelte aan een ander in gebruik te geven. Deze bevoegdheid kan echter worden beperkt door een regeling in het reglement (artikel 5:112 lid 4 BW jo artikel 5:120 lid 1 BW). De VvE heeft van die beperkingsmogelijkheid gebruik gemaakt. In artikel 25 van het in de splitsingsakte van de VvE opgenomen reglement is onder meer het volgende bepaald:

“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)

4.a. De appartementsrechten hebben de bestemming wonen voor privédoeleinden en dienen uitsluitend te worden gebruikt voor eigen bewoning door de eigenaar al dan niet met gezinsleden, levensgezel en/of één of meer inwonende huisgenoten. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur, tenzij de vergadering deze toestemming aan zich heeft voorbehouden.” \

De VvE heeft het verzoek tot verhuur van de appartementseigenaar met een verwijzing naar artikel 25 van het reglement afgewezen.

In de gevallen die in artikel 5:121 lid 1 BW zijn genoemd, waaronder de situatie in deze zaak, kan de appartementseigenaar zich wenden tot de kantonrechter met het verzoek om de toestemming van de VvE te vervangen door een machtiging. De machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of de VvE geen antwoord geeft.

In dit geval kan niet worden gezegd dat de VvE de toestemming voor de verhuur van het appartement van [appellant] zonder redelijke grond heeft geweigerd. Het uitgangspunt van het reglement is bewoning door de appartementseigenaar zelf. De bepaling over de zelfbewoningsplicht staat niet in de modelreglementen voor VvE’s. De VvE heeft deze bepaling expliciet opgenomen om ervoor te zorgen dat eigenaren de appartementen zelf bewonen. De VvE heeft voldoende onderbouwd dat zij belang heeft bij deze bepaling. Zij heeft toegelicht dat gebruikers en beleggers in het algemeen niet dezelfde mate van verantwoordelijkheid en betrokkenheid bij het appartementencomplex hebben als eigenaren die de appartementen zelf bewonen. Daarnaast wil de VvE precedentwerking voorkomen en mogen kopers er volgens haar op vertrouwen dat de zelfbewoningsplicht uit het reglement door haar wordt gehandhaafd.

Op grond van het reglement kan de VvE evenwel toestemming verlenen voor het verhuren of het op een andere wijze in gebruik geven van een appartement. De VvE verleent die toestemming in bepaalde gevallen. Recent heeft de VvE aan twee eigenaren toestemming gegeven voor huisbewaring voor een periode van maximaal één jaar in verband met een verblijf in het buitenland. Het hof is met de VvE van oordeel dat dit een andere situatie is dan die van [appellant] . [appellant] heeft het appartement namelijk niet gekocht om er zelf in te gaan wonen. [appellant] wil het appartement voor ongeveer tien jaar verhuren en vervolgens aan zijn kinderen ter beschikking stellen als woonruimte. Wanneer de VvE in een situatie als die van [appellant] de toestemming voor verhuur niet zou mogen weigeren, valt niet in te zien op grond waarvan de VvE in de toekomst nog andere vergelijkbare verzoeken om (tijdelijke) verhuur zou kunnen weigeren. Dat strookt niet met de strekking van de zelfbewoningsplicht. Daarbij komt dat de wijziging van de bestemming van het appartement voor de duur van tien jaar een te permanent karakter zou krijgen. In dat geval is een aktewijziging in de zin van artikel 5:139 BW nodig, waarvoor specifieke vereisten gelden.

Verder is van belang dat [appellant] voorafgaand aan de koop in de splitsingsakte van de VvE had kunnen lezen dat hij voor de verhuur van zijn appartement toestemming nodig had van de VvE. [appellant] heeft aangevoerd dat hij door de aankoop- en verkoopmakelaar en notaris niet of onjuist is voorgelicht en heeft aangekocht terwijl hij in de veronderstelling verkeerde dat hij kon verhuren. Ook heeft hij aangevoerd dat hij financieel verlies zal leiden doordat hij het appartement niet (langer) kan verhuren en de woningmarkt inmiddels is ingestort. Die omstandigheden liggen niet in de invloedssfeer van de VvE die bij het aankoopproces niet is betrokken. Het gaat hier bovendien niet om een belangenafweging maar of de VvE zonder redelijke grond de toestemming kon weigeren. Aan het voorgaande doet niet af dat [appellant] zijn huurders zorgvuldig selecteert.

Tot slot heeft [appellant] verzocht om voor recht te verklaren dat een vervangende machtiging voor bepaalde duur niet in de weg staat aan de verplichting van de VvE om bij een volgend verzoek van hem tot instemming met (voortzetting van de) verhuur over te gaan tot het nemen van een besluit op dat verzoek aan de hand van een afweging van de op dat moment bestaande omstandigheden en belangen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, kan het verzoek van [appellant] om een vervangende machtiging niet worden toegewezen. Gelet daarop kan deze gevraagde verklaring voor recht ook niet worden toegewezen.

Heeft u naar aanleiding van deze uitspraak vragen, dan kunt u contact met ons opnemen.