Voetbalvereniging, speelvelden en gebouwen, geen gebouwde onroerende zaak, geen ontruimingsbescherming.

De feiten

Voetbalvereniging Chabab huurt van de gemeente Amsterdam een competitieveld, een trainingsveld en een groenstrook met lichtmasten, gelegen op een sportpark. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de gemeente de voetbalvereniging de bij het gehuurde behorende verenigingsgebouwen in bruikleen afstaat. Bepaald is dat de bruikleenovereenkomst van rechtswege eindigt op het moment dat de huurovereenkomst eindigt. Verder heeft de gemeente Chabab om niet twee portacabins in gebruik gegeven.

De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. Chabab dient een verzoek tot ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW in. Primair stelt Chabab zich op het standpunt dat de opzegging ongeldig is en dat de huur-en bruikleen overeenkomst dientengevolge doorlopen. Subsidiair verzoekt Chabab de ontruiming te schorsen en de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 6 maart 2015 (ECLI:NL:RAMS:2015:1223):

Chabab wordt in de primaire verzoeken niet-ontvankelijk verklaard, kort gezegd omdat een 230a procedure zich niet leent voor de gevorderde verklaringen voor recht.

Voor wat betreft het verzoek tot schorsing van de ontruiming oordeelt de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam dat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Dat de gemeente daarnaast het verenigingsgebouw en twee portacabins aan Chabab in bruikleen heeft gegeven, maakt dit niet naders. Chabab heeft haar stelling dat de gemeente de bruikleenovereenkomsten is aangegaan met de uitsluitende bedoeling om Chabab de ontruimingsbescherming te onthouden, niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Het verzoek tot ontruimingsbescherming wordt daarom afgewezen.

Commentaar:

In een 230a-procedure kunnen ook zogenaamde ‘voorvragen’ aan de orde komen, bijvoorbeeld of er in de plaats van overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW sprake is van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW (kwalificatie van het gehuurde). Ook de ongeldigheid van de opzegging kan aan de orde worden gesteld. Verklaringen voor recht kunnen echter niet in deze procedure worden gevorderd. Chabab had er daarom (beter) aan gedaan het verzoek tot ontruimingsbescherming te doen onder de voorwaarde dat in een separate bodemprocedure één of meer voorvragen worden beantwoord. Ook is het mogelijk om primair te verzoeken niet-ontvankelijk te worden verklaard op grond van een onjuiste kwalificatie van het gehuurde en/of een ongeldige opzegging en subsidiair ontruimingsbescherming.

Tegen een uitspraak in een 230a- procedure staat geen hoger beroep open, dit verbod geldt echter niet in het geval van genoemde voorvragen. Het is daarom belangrijk dat de verhurende partij (in deze zaak de gemeente)– in het geval dat het verzoek van huurder wordt afgewezen- vordert dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Op die manier heeft het hoger beroep geen schorsende werking.

Om een beroep te kunnen doen op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW dient er sprake te zijn van een gebouwde onroerende zaak. Over de vraag of er sprake is van een gebouwde of onbebouwde onroerende zaak bestaat veel rechtspraak. In de rechtspraak bestaan er twee benaderingen: de richting zoals hier door de rechtbank Amsterdam gevolgd is – is er sprake van een gebouw- en een meer genuanceerde benadering die ook bijzondere aanlegwerkzaamheden aanmerkt als gebouwde onroerende zaak. In een uitspraak van 11 januari 2011 van de rechtbank Amsterdam over een parkeerterrein werden beide benaderingen toegepast. Geoordeeld werd dat het parkeerterrein geen gebouwde onroerende zaak was, omdat er geen sprake was van daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 11 april 2014 geoordeeld dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een ‘gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Meer weten?

Neem dan contact op.

 

Mr. F. Groos