Tag Archief van: schriftelijkheidsvereiste

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste bij een koopovereenkomst

/in , , /door

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW?

 Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De voorwaarden voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste zijn aldus:

  • een onroerende zaak;
  • die tot bewoning is bestemd;
  • gekocht door een natuurlijk persoon;
  • die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf;
  • schriftelijke koopakte

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak en het schriftelijkheidsvereiste:

Indien aan bovengenoemde vereisten is voldaan, dan komt er zonder een schriftelijke koopakte geen koopovereenkomst tot stand. Juridisch gezegd is de sanctie op het ontbreken van een schriftelijke koopakte nietigheid, de koopovereenkomst heeft nooit bestaan. Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten.

Handelt u in de uitoefening van beroep of bedrijf?

Door de Hoge Raad is uitgemaakt dat de ‘professionele verkoper’ zich niet mag beroepen op de afwezigheid van een getekende koopakte in het geval hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop. Hoe bepaal je of er wordt gehandeld als consument en (dus) niet  in de uitoefening van een beroep of bedrijf?

In ieder geval lijkt men het erin literatuur en rechtspraak over eens dat het begrip ‘consument’ in de zin van art. 7:2 BW dezelfde betekenis heeft als het begrip ‘consument’ in de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ EU). Het HvJ EU heeft in het Costea-arrest uit 2015 overwogen dat een ‘consument’ is iedere natuurlijke persoon die bij het sluiten van een overeenkomst ‘handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen’. Of dat zo is, zal aan de hand van de omstandigheden van het geval moeten worden bepaald, waaronder de aard van het goed waarop het contract betrekking heeft, waaruit zou kunnen blijken met welk doel dat goed is gekocht.

Wanneer is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste in de zin van de wet?

In de praktijk wordt vaak ten onrechte gedacht dat e-mailberichten, whatsapp berichten of (fax)brieven voldoende zijn om te spreken van een schriftelijk aangegane koopovereenkomst in de zin van het wetsartikel. Deze gedachte is onjuist. De koop moet worden vastgelegd in een akte, zijnde een door zowel koper als verkoper ondertekend stuk. 

Bedenktijd

Zoals hierboven aangegeven is artikel 7:2 BW geschreven om de consument (de ‘particuliere koper’) te beschermen tegen ondoordachte aankopen. Naast het schriftelijkheidsvereiste heeft de koper ook drie dagen bedenktijd. De bedenktijd vangt aan op het moment dat hij de koop heeft gesloten en hij een afschrift van de getekende koopakte heeft ontvangen. Gedurende die periode kan de koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien.

Ook de particuliere verkoper komt een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste

In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.

Professionele (ver-)koper?

Tussen een professionele verkoper èn een professionele koper geldt in het geheel geen schriftelijkheidsvereiste en is onderlinge overeenstemming voor de totstandkoming van een koopovereenkomst (dus) voldoende.

Een professionele verkoper komt geen beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop van een woning. Dit zou namelijk afbreuk doen aan de gedachte de particulier koper dient te worden beschermd door het schriftelijkheidsvereiste. 

Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook bij de verkoop van een onbebouwde onroerende zaak (bouwkavel) bestemd voor een woning?

De Hoge Raad heeft bij arrest van 15 december 2023 geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt in het geval van de verkoop  van een onbebouwde bouwkavel met woonbestemming (o.g.v. het bestemmingsplan). Ook niet indien verkoper wist dat de koper er een woning zou realiseren. Voor de volledige uitspraak klik hier.

ECLI:NL:HR:2023:1755 

Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen, neem dan gerust contact met mij op.

Column Goede Zaken 9 maart 2021: mondelinge koopovereenkomst woning bindend?

/in , /door

Column Goede Zaken 9 maart 2021

Is een consument verkoper gebonden aan een mondelinge koopoverenkomst

Kees heeft zijn woonhuis te koop aangeboden op de website van een vastgoedhandelaar. De professionele handelaar heeft een bod gedaan en Kees gaat via whatsapp akkoord. Voordat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd, ziet Kees af van de deal en verkoopt zijn woning aan een andere partij. Hij stelt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat die niet schriftelijk is vastgelegd. Koper spant een rechtszaak aan en vordert schadevergoeding.

Schriftelijkheidsvereiste  

De wet bepaalt dat, in geval van de koop van een woning door een particulier, er alleen sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk is aangegaan. De achterliggende gedachte bij deze bepaling is dat de wetgever de consument-koper wil beschermen. Zolang er geen getekende koopovereenkomst is, kan daarvan geen nakoming worden gevorderd, omdat er volgens de wet dan geen overeenkomst is. Uit rechtspraak blijkt dat ook een consument-verkoper zich tegenover een consument-koper op deze regel kan beroepen en niet kan worden verplicht tot nakoming van een mondelinge koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank en het gerechtshof kan een consument-verkoper zich echter niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, wanneer de koper een zakelijke partij is. In dat geval is de consument-verkoper wèl gebonden aan de mondelinge overeenkomst en kan de koper daar dus nakoming van vorderen. De wetgever heeft niet bedoeld consument-verkopers zoals Kees te beschermen in geval van verkoop aan een zakelijke koper. Kees is daarom gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst en wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. Die wordt overigens gematigd, omdat de vastgoedhandelaar volgens het gerechtshof niet zorgvuldig heeft gehandeld. 

Conclusie 

Partijen kunnen van deze zaak leren dat:

– vastgoedprofessionals particuliere verkopers kunnen houden aan een mondeling gesloten  koopovereenkomst;
– professionals  zich bewust dienen te zijn van de op hen rustende zorgplicht, bijvoorbeeld door redelijke bedenktermijnen te hanteren, zodat de consument-verkoper voldoende gelegenheid heeft om (financieel) advies in te winnen;
– particuliere verkoperser verstandig aan doen zich vooraf te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop, want de consequenties van een vergissing kunnen ingrijpend zijn.

Fleur Groos 

Heeft u vragen? Neem dan contact met mij op: Fleur@groosadvocatuur.nl of bel 06-29060900

 

Verkoop van woonhuis door particulier aan vastgoedhandelaar, geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing

/in /door

Uitspraak van het Hof Amsterdam van 20 oktober 2020

De zaak

Een consument heeft zijn woonhuis via een formulier aangemeld op de website van een vastgoedhandelaar (VDN). Een opkoper van woningen. Een medewerker van de vastgoedhandelaar heeft een bod gedaan en verkopers gaan via whatsapp akkoord met het bod. Uiteindelijk blijkt de bank van verkopers niet mee te willen werken aan de overeengekomen wijze van verkoop. Verkopers zien van de koop af en verkopen de woning niet veel later aan een derde partij, waardoor nakoming van de koopovereenkomst met de vastgoedhandelaar ook niet langer mogelijk is.

Schriftelijksheidsvereiste geldt niet voor particuliere verkoper

Verkopers stellen zich op het standpunt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat de koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Indien de koper een niet-particulier is (omdat deze handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf), dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet, aldus het Hof. Dat de verkoper wel een particulier (consument) is maakt dit niet anders.

Het Hof vervolgt:

De enkele omstandigheid dat een particulier die een woning verkoopt aan een professionele vastgoedhandelaar eveneens behoefte kan hebben aan een zekere bescherming tegen onbezonnen acties, is onvoldoende grond voor het aannemen van een buitenwettelijke nietigheidsgrond. Bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel tot invoering van het schriftelijkheidsvereiste is uitdrukkelijk van gedachten gewisseld over de wenselijkheid van bescherming van de particuliere verkoper. In antwoord op vragen heeft de minister hierover het volgende opgemerkt (Kamerstukken II 2000/01, 23 095, nr. 10):

De behoefte van de consument-verkoper van een woning aan bescherming is veel kleiner dan die van de consument-koper van een woning. De verkoper zal doorgaans minder behoefte hebben aan het raadplegen van deskundigen dan de koper, omdat de verkoper beter dan de koper op de hoogte is van de toestand van de woning, zowel in juridisch als in feitelijk opzicht. Voor zover de verkoper (…) wel de behoefte aan deskundigenraadpleging mocht hebben, kan hij zulks reeds doen voordat hij zijn woning te koop aanbiedt. Een door de wet gewaarborgde mogelijkheid daartoe acht ik niet noodzakelijk.

Een en ander neemt niet weg dat behalve de vraag hoe de consument-koper van een woning dient te worden beschermd ook de vraag of, en zo ja hoe, de consument-verkoper van een woning dient te worden beschermd, een vraag van rechtspolitieke aard is. Geoordeeld is dat met bescherming van de koper in beginsel dient te worden volstaan. Behalve op de hiervoor genoemde gronden berust dit oordeel op de wens, terughoudendheid te betrachten bij inmenging in het marktproces.

Zonder solide juridische basis kan het hof de in de wet gemaakte rechtspolitieke keuze niet overdoen.

Schadevergoeding gemiste winst uit doorverkoop en matiging wegens schending zorgplicht

Koper (VDN) vordert schadevergoeding, bestaande uit de gemiste winst uit doorverkoop. Deze vordering wordt toegewezen, maar het bedrag wordt gematigd, omdat de vastgoedhandelaar als professionele partij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Het Hof:

VDN is immers een zeer ervaren vastgoedhandelaar. Zij dient in het oog te houden dat de particulieren met wie zij handelt, over het algemeen slechts enkele malen in hun leven transacties aangaan met een dergelijk financieel belang en daarin dus niet ervaren zijn, terwijl de consequenties van een vergissing ingrijpend kunnen zijn. Onder de geschetste omstandigheden had dan ook van haar mogen worden verwacht dat zij [geïntimeerden] had gewezen op de noodzaak van een voldoende financiële dekking en hun een ruimere bedenktijd had gegund. Een termijn die op vrijdagmiddag begon en in het weekend afliep maakte het in feite onmogelijk financieel advies in te winnen of te overleggen met de bank. [geïntimeerden] hadden dan wel zelf te kennen gegeven dat zij haast hadden met de verkoop, maar een paar dagen extra voor dat doel waren bepaald nodig. VDN stelt dat zij een zo korte acceptatietermijn hanteert omdat zij niet te veel koopaanbiedingen tegelijkertijd wil hebben lopen, maar dat argument is evident ondeugdelijk, aangezien zij zich het recht van definitieve goedkeuring heeft voorbehouden. Het feit dat VDN zichzelf niet onvoorwaardelijk heeft willen binden, maakt het extra moeilijk te accepteren dat zij dat wel binnen een paar weekenddagen van particulieren als [geïntimeerden] verwacht.

Het hiervoor overwogene tegen elkaar afwegende is het hof van oordeel dat de rechtbank de gevorderde schadevergoeding terecht fors heeft gematigd. Toewijzing van het volledige bedrag zou in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn. De door VDN gemaakte, maar niet gevorderde incassokosten vallen weg tegen de kosten die VDN zich heeft bespaard doordat zij de woning niet heeft hoeven doorverkopen. Van de door VDN geleden schade, de misgelopen winst van de verkooptransactie, acht het hof een kwart, dat is afgerond € 12.000,= toewijsbaar. Een dergelijk bedrag aan schadevergoeding doet, mede de onderlinge verhoudingen in aanmerking genomen, recht aan de vaststelling dat beide partijen niet op de juiste wijze zaken hebben gedaan.

Conclusie

Zowel particulieren als vastgoedhandelaren kunnen lessen trekken uit dit arrest.  Particuliere verkopers doen er verstandig aan zich tijdig (vooraf) te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop. Vastgoed professionals dienen zich bewust te zijn van de op hen rustende zorgplicht wanneer zij zaken doen met  particulieren, bijvoorbeeld door het hanteren van redelijke bedenktermijnen, waardoor de particuliere contractspartij voldoende gelegenheid heeft om financieel advies in te winnen.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact op!