Tag Archief van: makelaar

Aansprakelijkheid makelaar

/in , , , , , /door

Kern van de zaak

Niet-waarschuwen door makelaar voor nietig beding in af te sluiten huurovereenkomst. Bewijswaardering. Goed opdrachtnemerschap (7:401 BW). Schadebeperkingsplicht.

Voor de volledige uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 mei 2023 klikt u hier.

Feiten

Een eigenaar van twee appartementen in Bussum – die hij verhuurt – heeft de verhuurmakelaar die de huurovereenkomsten heeft opgesteld aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd. De verhuurmakelaar heeft zonder te waarschuwen een nietig beding in de huurovereenkomst opgenomen, waardoor verhuurder een aantal maanden huur is misgelopen.

De verhuurder heeft expliciet de instructie gegeven om een andere huurovereenkomst als basis te nemen, waarin onder meer een minimumduur van 9 maanden is opgenomen. De makelaar bevestigt deze gegevens te hebben overgenomen en de huurovereenkomst wordt door verhuurder ondertekend.

In die overeenkomsten (met een duur van 24 maanden) wordt als huurprijs € 1.750 per maand per appartement afgesproken. Een medewerker van de makelaar heeft de minimumduur van negen maanden die verhuurder wilde, als volgt opgenomen:

“3.3 Huurder kan vanaf april 2021 deze overeenkomst maandelijks beëindigen met inachtneming van 1 volle kalendermaand als opzegging. Opzeggen voor april 2021 door huurder is niet mogelijk.”

Deze bepaling is echter in strijd met de wet en nietig, omdat huurder in het geval van een tijdelijke huurovereenkomst het recht heeft om tussentijds op te zeggen (artikel 7:271 lid 1 BW). Huurder (van beide appartementen) zegt vervolgens de huur voor het verstrijken van de eerste 9 maanden (voor april 2021) op.

Kantonrechter

Verhuurder heeft bij kantonrechter schadevergoeding gevorderd ter hoogte van
€ 19.250, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2020. Ook heeft hij vergoeding van zijn buitengerechtelijke incassokosten en een proceskostenveroordeling gevraagd.

De kantonrechter heeft de schadevergoeding voor de helft toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 december 2020. Ook is een deel van de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van de makelaar is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023:

Verhuurder en de makelaar hebben een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij zo’n overeenkomst is een opdrachtnemer verplicht bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Dat betekent dat hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Voldoet een opdrachtnemer daar niet aan dan is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de opdrachtovereenkomst, die recht kan geven op schadevergoeding. Wanneer zich schade voordoet, is de opdrachtgever in redelijkheid verplicht het intreden van (verdere) schade zoveel mogelijk te beperken (schadebeperkingsplicht).

Beide partijen zijn het er over eens dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De makelaar verweert zich door te stellen dat verhuurder een zeer ervaren partij is die op professionele wijze een eigen verhuurbedrijfje runde. Daarom wist verhuurder , of had hij behoren te weten, dat de door hem gewenste minimale duur van negen maanden zonder opzegmogelijkheid voor de huurder geen stand zou houden. Het toch laten opnemen van artikel 3.3 moet daarom voor zijn rekening en risico blijven, aldus de makelaar.

Kennelijk meent de makelaar op deze grond dat hij als goed opdrachtnemer verhuurder niet voor de nietigheid van de bepaling hoefde te waarschuwen. Dat standpunt neemt het hof niet over omdat het – in het licht van de omstandigheden van het geval – onvoldoende is gemotiveerd. Onweersproken is dat verhuurder hoofdzakelijk werkzaam is voor zijn eigen accountantskantoor. Dat hij daarnaast eigenaar is van de twee appartementen boven zijn kantoor en hij die verhuurt, maakt van hem nog geen professioneel verhuurbedrijfje. Een aanwijzing voor dit laatste is dat hij sinds 2019 de makelaar inschakelde om huurders voor hem te vinden. Dat hij daarnaast een modelhuurovereenkomst door zijn advocaat liet opstellen, daar ook advies inwon en dat advies deelde met de makelaar met het verzoek dat over te nemen, zijn onvoldoende om te kunnen oordelen dat de makelaar verhuurder niet hoefde te waarschuwen dat de door hem gewenste minimale huurtermijn zonder opzegmogelijkheid voor de huurder in een huurovereenkomst van 24 maanden wettelijk gezien niet was toegestaan.

Volgens de makelaar heeft hij die waarschuwing gegeven, terwijl verhuurder dat gemotiveerd betwist.

Waardering bewijsmiddelen: niet gewaarschuwd

De makelaar stelt dat hij de verhuurder heeft gewaarschuwd voor de nietigheid van de bepaling over de gewenste minimumduur, de verhuurder heeft dit betwist. De makelaar is er niet in geslaagd te bewijzen dat hij ede verhuurder heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de betreffende bepaling.

Het hof stelt voorop dat een schriftelijke waarschuwing of een verwijzing naar een mondelinge waarschuwing ontbreekt. Partijen hebben sinds 2019 rond de verhuur van de appartementen regelmatig contact met elkaar onderhouden via Whatsapp en e-mail. Wat opvalt is dat daarin van alles wordt besproken maar dat verhuurder als professionele verhuurpartij nu juist deze cruciale waarschuwing nergens heeft vastgelegd.

Schadebeperkingsplicht

De door verhuurder gevorderde schade van 5,5 maanden gemiste huurinkomsten voor 2 appartementen ad EUR 19.250,- wordt ondanks de aangenomen aansprakelijkheid van de makelaar slechts voor 25% toegewezen, omdat verhuurder tekort is geschoten in de schadebeperkingsplicht. Hij had de appartementen veel eerder opnieuw kunnen en moeten verhuren.

Het Hof acht het aannemelijk dat met de inspanningen die van de verhuurder te vergen waren een nieuwe huurder zou kunnen worden gevonden. Het hof schat de tijd die daarvoor in redelijkheid nodig zou zijn in op een kwart van de resterende huurperiode van 5,5 maanden, zodat een kwart van het gevorderde schadevergoedingsbedrag zal worden toegewezen, te weten € 4.812,50. Voor een correctie van deze verdeling op grond van de billijkheid geven de omstandigheden van het geval geen aanleiding.

Conclusie

In het geval van niet waarschuwen, maar ook in het geval van onjuiste advisering over de huurprijs/het opnemen van een all-in prijs (voor deze zaak klikt u hier) kan een makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de schade die daardoor ontstaat. Of de makelaar aansprakelijk is dient namelijk te worden getoetst aan de maatstaf of de makelaar heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Het niet voldoen aan de schadebeperkingsplicht kan een negatief effect hebben op de omvang van de toewijsbare schadevergoeding.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met mij op.

Verkoop woning door verkoper kort na beëindiging overeenkomst met makelaar, geen courtage verschuldigd

/in /door

Utspraak van de rechtbank Rotterdam van 28 augustus 2020 (https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBROT:2020:9641&showbutton=true

Verkoper verkoopt zijn woning zelf, één week nadat hij de opdracht aan de makelaar heeft ingetrokken. De makelaar heeft 9 maanden voor de verkoop ook contact gehad met deze uiteindelijke koper.

NVM Algemene Consumentenvoorwaarden

Verkoper (consument) heeft een overeenkomst gesloten met een NVM- makelaar, waarin verkoper de makelaar de opdracht geeft om zijn woning te verkopen tegen een courtage van 1,25% van de uiteindelijke koopsom. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de NVM-voorwaarden) van toepassing.

Intrekking opdracht en verkoop woning 
Op grond van de algemene bepalingen kan de opdracht te allen tijde en zonder dat een opzegtermijn in acht behoeft te worden genomen, door consument worden ingetrokken. De consument is ter zake van een intrekking nimmer schadeplichtig.

Makelaar vordert courtage op grond van schending van de algemene voorwaarden
Vaststaat dat de overeenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden op
31 maart 2019 is geëindigd en dat de woning kort daarna op 8 april 2019 is verkocht. De makelaar meent dat consument op grond van de algemene voorwaarden toch courtage verschuldigd is geworden.

1. Ten eerste omdat de consument volgens de makelaar tijdens de looptijd van de overeenkomst contact zou hebben gehad met de koper (art. 13);
2. Ten tweede omdat de koopovereenkomst mede dankzij de inspanningen van de makelaar tot stand zou zijn gekomen (art.14). De makelaar had in het jaar voor de uiteindelijke verkoop (in 2018) namelijk ook contact gehad met de uiteindelijke koper. Hij heeft toen een bezichtiging verzorgd en daarna is nog tweemaal e-mail contact tussen de makelaar en de uiteindelijke koper geweest. Tot een koopovereenkomst heeft het toen echter niet geleid.

Beoordeling
De makelaar heeft volgens de kantonrechter geen bewijs geleverd dat consument reeds tijdens de looptijd van de opdracht contact had gehad met de koper. De rechter vervolgt door te oordelen dat de makelaar weliswaar heeft gesteld dat het opmerkelijk is dat de koopovereenkomst zeer kort na het eindigen van de overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, maar dat de makelaar op geen enkele wijze concreet heeft onderbouwd dat de consument (verkoper) reeds gedurende de looptijd contact heeft gehad met koper. Daarmee is niet gebleken dat verkoper in strijd met artikel 13 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld.
Het tweede argument dat verkoper ondank het beëindigen van de overeenkomst, toch courtage verschuldigd zou zijn, mag de makelaar evenmin niet baten. De kantonrechter oordeelt:
“De makelaar heeft gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van haar dienstverlening tijdens de looptijd van de opdracht. Verkoper heeft niet weersproken dat de makelaar verschillende werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de verkoop, waaronder het presenteren van de woning via verschillende kanalen, en dat zij met koper op 4 juni 2018 de woning heeft bezichtigd. Daarnaast blijkt uit de door de makelaar overgelegde e-mailcorrespondentie dat de makelaar, naast de verzonden afspraak-bevestiging van 1 juni 2018, zowel op 18 juni 2018 als op 26 juni 2018 tweemaal per e-mail door hem verzochte informatie aan koper heeft verstrekt. Deze werkzaamheden hebben kennelijk kort daarna niet geleid tot de totstandkoming van een koopovereenkomst.
Niet gebleken is dat de makelaar daarnaast of daarna nog nadere inspanningen heeft verricht richting koper , die de conclusie kunnen dragen dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de dienstverlening van de makelaar. Weliswaar is op 8 april 2019 alsnog een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen verkoper en koper, maar nu niet gesteld of gebleken is dat in de tussenliggende periode van ruim 9 maanden na 26 juni 2018 sprake is geweest van enig contact tussen de makelaar en koper, is onvoldoende verband tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de door de makelaar verrichte werkzaamheden. De kantonrechter ziet geen aanleiding de makelaar op dit punt nog toe te laten tot het leveren van nader bewijs”.

Slot
Heeft u een geschil over de courtage, neem dan gerust contact met mij op https://www.groosadvocatuur.nl/advocaat-in-vastgoedrecht/