Bij zowel winkelbedrijfsruimte, als bij overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW zijn partijen vrij in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Het is geoorloofd om een vaste huurprijs overeen te komen, maar ook een huurprijs die afhankelijk is van de omzet is toegestaan. Daarnaast is het geoorloofd om een beding in de huurovereenkomst op te nemen op basis waarvan de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de inflatie. Dit laatste gebeurt in de praktijk door het opnemen van een zogenaamd indexatiebeding.
Nut en ratio van indexatie
Op basis van een indexatiebeding wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd, waardoor het reële bedrag aan huur gelijk blijft, indien de waarde van het geld door inflatie daalt. De ROZ werkt met 2 berekeningsmethoden: de maandmethode en de jaarmethode. Bij de jaar-op-jaarmethode wordt de indexering over één jaar berekend. Bij een indexering op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de CPI. Er wordt hierbij gerekend met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast en het indexcijfer dat ligt zestien maanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, althans het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier maanden vóór de kalendermaand waarop de huurperiode is ingegaan.
De keuze voor het gebruik van maandcijfers of jaarcijfers heeft gevolgen voor de hoogte van de indexering. Het is echter niet op voorhand te zeggen welke methode voor verhuurder of huurder het meest voordelig is, dat hangt immers af van onbekende toekomstige ontwikkeling van de inflatie. Het spreekt voor zich dat bij het gebruik van maandcijfers men rekening dient te houden met de kans op grotere fluctuaties, omdat er per maand wordt gekeken. Bij het gebruik van jaarcijfers is dit effect minder hevig, omdat deze methode is gebaseerd op een gemiddeld inflatiecijfer over een heel jaar. Dit zegt uiteraard niets over het verschil in hoogte van de inflatie tussen de beide methoden. In het algemeen geldt wel dat de jaarmethode 8 maanden achterloopt ten opzichte van het gebruik van de indexatie op basis van maandcijfers. Bij een hoge inflatie kan het daarom voor het eerste jaar voor een huurder iets voordeliger en dus voor de verhuurder iets nadeliger zijn om uit te gaan van jaarcijfers. Maar andersom kan ook het geval zijn: wanneer de inflatie in de toekomst daalt, dan is de jaarmethode in het nadeel van huurder, die merkt in de indexatie pas later iets van die daling.
ROZ past indexatiebeding aan
In de veel gebruikte ROZ huurovereenkomsten staat ook een indexatiebeding, De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 10 april 2024 aangekondigd dat het beding is aangepast. Er worden nu meerdere opties aan partijen geboden om een automatische huurprijsaanpassing in het huurcontract af te spreken.
Nu de ROZ dit punt uit zijn modelcontracten heeft aangepast, kunnen huurders en verhuurders nog makkelijker via onderhandelingen afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Gebruikers kunnen namelijk, naast de CPI, ook kiezen uit een vast percentage of een index naar keuze of in het geheel afzien van een automatische huurprijsaanpassing. Dit geeft huurder en verhuurder meer de ruimte om vrij te onderhandelen over de huurprijsaanpassing in hun contract.
Lees de volledige toelichting van de ROZ hier.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over indexatie, waaronder niet doorgevoerde indexaties of verkeerd berekende indexaties, neem dan gerust contact met mij op.
