De huurder van een bedrijfsruimte staakt de huurbetaling en verlaat het gehuurde. De verhuurder vervangt de sloten en vordert betaling van de achterstallige huur.

In het verleden is in diverse uitspraken (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133) geoordeeld dat een verhuurder niet bevoegd is om de verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten (door bijvoorbeeld de sloten te vervangen). Zie hierover mijn eerdere artikel in Goede Zaken.

Het verschaffen van huurgenot wordt gezien als kernverplichting (art. 7:203 BW) die bij opschorting niet later ongedaan kan worden gemaakt, nu het een voortdurende verplichting betreft. Ook werd geoordeeld dat het ontnemen van de toegang tot het gehuurde feitelijk neerkomt op het (tijdelijke) einde  van de huurovereenkomst.

Ook in deze zaak was de centrale vraag of de verhuurder nakoming van zijn verplichting tot verschaffen van huurgenot mocht opschorten middels het vervangen van de sloten van het gehuurde. Het antwoord van de Hoge Raad bij arrest van 15 maart 2024 luidt JA dat mag, op grond van onderstaande overwegingen komt de Hoge Raad tot dit oordeel:

r.o.3.1.2

Dit geval wordt erdoor gekenmerkt dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. De aan de onderdelen 1.2 en 1.4 ten grondslag liggende opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist.

Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in art. 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (art. 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van art. 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.

Er bestaat geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (art. 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

Conclusie

In deze zaak was het beroep van de verhuurder op opschorting van diens verplichting om huurgenot te verschaffen (door het vervangen van sloten) aldus gerechtvaardigd. Van groot belang zijn de omstandigheden dat de sloten zijn vervangen nadat de huurder al vrijwillig de sleutels had ingeleverd en was vertrokken. Advocaat-Generaal A-G Valk waarschuwt in zijn conclusie verhuurders die voornemens zijn om bij wanbetaling door de huurder zomaar de sloten te vervangen. Dat zal volgens Valk in de regel neerkomen op eigenrichting. Mogelijk dat dit anders is wanneer de verhuurder een huurder met een substantiële huurachterstand eerst waarschuwt voor dat hij overgaat tot opschorting van de verplichting tot het verschaffen van en rustig huurgenot door het vervangen van de sloten.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen neem dan vrijblijvend contact met mij op.