Tag Archief van: huur

Overeengekomen gebruik van het gehuurde en de bedoeling van partijen

/in , , /door

Kort

Uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 6 oktober 2020 in een zaak waarin verhuurster ontruiming vordert, omdat huurster het gehuurde nauwelijks gebruikt en daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De ontruiming wordt toegwezen, dat het gehuurde inmiddels wel wordt gebruikt maakt de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan.

De situatie

Verhuurster (apotheek) heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat zij de (onder-)huurovereenkomst met huurder (een huisartspraktijk) is aangegaan, nadat een nabij de apotheek gelegen huisartsenpraktijk was verhuisd. Het daardoor dreigende omzetverlies hoopte zij op te vangen door een samenwerking aan te gaan met huurder. De huurovereenkomst verplicht huurder dan ook om in het gehuurde een huisartsenpraktijk te drijven. Verhuurster heeft in verband daarmee huurder gunstige huurvoorwaarden geboden. Huurder heeft, kort gezegd, niet aan de huurovereenkomst voldaan op het punt van het overeengekomen gebruik. Vanaf het begin van de huur tot 1 maart 2019 werd de praktijk af en toe bemand. De bezetting nam steeds verder af en vanaf maart 2019 was er helemaal geen bezetting door een arts meer. De ruimte is in die periode niet meer gebruikt of alleen als kantoorruimte.

De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming toe, huurder stelt hoger beroep in.

Hoger beroep

Volgens huurder heeft zij wel degelijk aan haar verplichtingen voldaan. Uit de huurovereenkomst blijkt dat is afgesproken dat in het gehuurde ´huisartsgeneeskunde in brede zin wordt uitgeoefend, inclusief laboratorium en psycholoog´, zodat huurder ook ervoor had kunnen kiezen om in plaats van een huisarts een psycholoog in het gehuurde te vestigen of een andere paramedicus die geen medicatie voorschrijft, in welk geval de door verhuurder gestelde gewenste omzetstijging zich evenmin zou hebben voorgedaan. Dat verhuurder bij de verhuur de intentie had om meer omzet te genereren blijkt nergens uit en was haar niet bekend, noch moest zij daarmee bekend zijn. Er zijn in het geheel geen afspraken gemaakt over de bezetting of over de aanwezigheid van een huisarts, aldus huurde.

Bedoeling van verhuurder over het gebruik van het gehuurde aannemelijk 

Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat verhuurderde huurovereenkomst is aangegaan om meer omzet te genereren als gevolg van extra aanloop door de nabijheid van een huisartsenpraktijk en dat dit huurder bekend was, althans had behoren te zijn. Tussen partijen is overeengekomen dat het gehuurde gebruikt wordt ‘ten behoeve van het uitvoeren van Huisartsgeneeskunde in brede zin inclusief medische en paramedische discipline oa. laboratorium, psycholoog’ en aannemelijk is dat dat in de gegeven omstandigheden impliceert dat er een lopende huisartsenpraktijk, inclusief aldaar aanwezige huisarts, gevestigd diende te zijn. Het hof leidt dit voorshands af uit de stellingen van partijen en de in het geding gebrachte stukken, waaronder de tussen partijen gevoerde WhatsApp-correspondentie, de verklaring van de persoon die partijen met elkaar in contact heeft gebracht (die onder meer schrijft dat de bedoeling van partijen was om als apotheek en praktijk gezamenlijk op te trekken wat betreft marketing en zij zich aan het publiek wilden presenteren als apotheek- en huisartsenzorg op één adres, bijvoorbeeld door middel van een huis aan huis te verspreiden folder) en de, mede gezien de totale huurprijs, laag te noemen huur voor het door huurder gehuurde gedeelte. Dit betekent dat niet aan de huurovereenkomst wordt voldaan in het geval dat huurder in het gehuurde geen lopende huisartsenpraktijk uitoefent.

Overmacht sluit ontbinding van de huurovereenkomst niet uit. Bepaalde tekortkomingen uit het verleden kunnen niet ongedaan worden gemaakt

Het hof is van oordeel dat de ontruiming terecht is heeft toegewezen. Volgens het hof is het aannemelijk dat in eenbodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbinden op de grond dat sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op het punt van het overeengekomen gebruik. Ook bij niet-toerekenbare tekortkoming, zoals een beroep op overmacht, is ontbinding mogelijk. Verder merkt het hof op dat het niet van wezenlijk belang is dat de situatie naderhand is verbeterd en dat vanaf 1 maart 2020 wel weer een huisarts in het gehuurde zijn praktijk heeft uitgeoefend, zij het op een beperkt aantal dagdelen, zoals door huurder aangevoerd, aangezien daarmee de tekortkoming uit het verleden niet ongedaan is gemaakt.

Deze uitspraak laat zien dat de bewoordingen van het overeengekomen gebruik nauw luisteren. Heeft u bij het vastleggen van de gemaakte afspraken over het gebruik hulp nodig of vraagt u zich af of het gebruik (of niet-gebruik) overeenkomt met de gemaakte afspraken daarover? huurrechtspecialist Groos Advocatuur kan u daarbij helpen.

Column Goede Zaken 13 oktober 2020: Huur en Corona een tussen-balans

/in , , /door

In één van mijn eerdere columns voor Goede Zaken schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de Covid-19 pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting of ‘tweede golf’

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de corona maatregelen verplicht dienden te sluiten (zoals de horeca) en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies (ook wel genoemd ‘de tweede golf’, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels e.d.).

Als gevolg van de coronacrisis stapten verschillende huurders en verhuurders naar de rechter.  Dit heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad zijn er nog niet.

De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde ‘tweede golf’ branches. In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico.

Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering (of uitstel van betaling) aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Advies

Kijk verder dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.

 

 

 

 

 

 

Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

/in , , , , , /door

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Corona en huurprijsvermindering

/in , , , /door

 

Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

  • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
  • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
  • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

– de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

– de maatschappelijke positie van huurder;

–  de onderlinge verhouding tussen partijen;

– in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

  in verband met financieringslasten.

 

 

Steun retail: Kwijtschelding 50% huur over april en mei voor retailers

/in , , /door

Brancheorganisaties, die wekenlang over de afspraken onderhandelden, stellen voor dat de huur in de maanden april en mei voor 50 procent wordt kwijtgescholden. De helft van de huur van juni moet worden doorgeschoven naar volgend jaar.

De nieuwe afspraken gelden echter niet als algemene regel voor verhuurders en huurders. Ondanks dat vrijblijvende karakter zegt voorzitter Jan Meerman van Detailhandel Nederland tegen persbureau ANP ‘bijzonder blij’ te zijn met de regeling.

“Het geeft lucht en richting voor heel veel retailers. Het vormt een houvast om de gesprekken constructief te vervolgen over huurkwijtschelding en opschorting in juni. Veel retailers zitten hier op te wachten.”

https://www.rtlz.nl/business/artikel/5141521/huur-winkels-deels-kwijtgescholden-maar-niet-verplicht

Steunakkoord retailsector 10 april 2020
/in , , , /door

Steunakkoord retail sector

Vertegenwoordigers van de retail -en vastgoedsector hebben op 10 april 2020 overeenstemming bereikt over een pakket steunmaatregelen voor retailers die door de coronacrisis zijn getroffen. Ondertekenaars zijn Detailhandel Nederland, INretail, vastgoedorganisaties IVBN, Vastgoed Belang en het Ministerie van Economische Zaken. Ook de banken zijn onderdeel van het akkoord, via de leden van zakelijk vastgoed van ABN AMRO, Deutsche Bank, ING en Rabobank.

Huuropschorting

Kern van de afspraak is de huuropschorting voor de maanden april, mei en juni 2020. Daarbij is het uitgangspunt zoveel mogelijk verlichting met een minimum van 50% opschorting, oplopend tot 100%, mits dat mogelijk is voor de verhuurder. Maatwerk is mogelijk per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Ten aanzien van het percentage huuropschorting wordt voor beide partijen (retailer en verhuurder) rekening gehouden met zowel de proportionaliteit als met de draagkracht. Men komt pas een beroep op het tijdelijke opschortingsrecht toe indien i) sprake is van een omzetverlies van minimaal 25% en ii) dit aantoonbaar veroorzaakt is door de Coronacrisis.

Voor wie?

Uit het akkoord blijkt niet duidelijk voor wie het steunakkoord geldt. Het akkoord vermeld: ‘ huuropschorting voor zoveel mogelijk Nederlandse retailers die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april, mei Juni 2020’. Gelet hierop zou het voldoende moeten zijn dat je retailer bent in de getroffen branche(s).

Gentlemen’s agreement: niet bindend

Het steunakkoord betreft geen bindende afspraken, maar geeft richtlijnen voor de wijze waarop volgens de betrokken partijen in de retailsector met de gevolgen van de coronacrisis zou moeten worden omgegaan (het betreft een zogenaamde Gentlemen’s agreement). Individuele verhuurders die geen opschorting willen toekennen en/of retailers die weigeren huur te betalen wegens de coronacrisis, zijn derhalve niet gebonden aan het steunakkoord.

In het akkoord zijn ook enkele afspraken gemaakt voor de langere termijn. De exacte invulling van die afspraken wordt eind mei door partijen besproken. Het betreft mogelijke kwijtschelding van de betalingsverplichtingen als de daadwerkelijke impact na drie maanden duidelijk is.

Raadpleeg hier de volledige tekst van het steunakkoord: steunakkoord retailsector

Heeft u vragen over uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Houden van het hoofdverblijf in het gehuurde en het bewijs daarvan
/in , , /door

De verplichting van een huurder tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde is een veel voorkomend onderwerp in de rechtspraak. De meeste verhuurders hebben er belang bij dat hun huurder hoofdverblijf in het gehuurde houdt, maar realiseren zich niet dat een huurder daar niet automatisch toe is verplicht. Deze verplichting volgt namelijk niet uit de wet, maar dient expliciet in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Maar zelfs een expliciete verplichting tot het houden van het hoofdverblijf biedt niet altijd soelaas wanneer de huurder zijn hoofdverblijf niet (uitsluitend) in het gehuurde houdt. Zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in 2005 dat de huurder die het gehuurde gebruikte als pied-à- terre, wegens het uiteenlopen van zijn woon-en werkomgeving, wel eens twee hoofdverblijven zou kunnen hebben.

Zoals gezegd volgt de verplichting tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde niet uit de wet. Op grond van de rechtspraak schiet een huurder in beginsel dan ook niet tekort wanneer deze in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt en deze verplichting niet volgt uit een expliciet beding in  de huurovereenkomst. Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is in dat geval, tenzij er sprake is van bijkomende omstandigheden zoals onderverhuur of ingebruikgeving, dan ook meestal niet succesvol. De rechtspraak laat zien dat ook in het geval huurder handelt in strijd met een expliciete verplichting tot het houden van hoofdverblijf, zonder bijkomende omstandigheden, het lastig kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden c.q. het gehuurde te ontruimen.

Woningcorporaties zijn er de laatste jaren steeds vaker in geslaagd om woningen te ontruimen in het geval de huurder niet in het gehuurde woont. Voorwaarde is wel dat er sprake is van een expliciete verplichting in de huurovereenkomst tot het houden van hoofdverblijf en dat de verhuurder slaagt in het bewijs dat huurder in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt. Een beding in de algemene voorwaarden dat de huurder moet bewijzen dat hij wel in het gehuurde woont, is nietig.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!