Tag Archief van: Hoge Raad

Huurprijsverhoging woonruimte oneerlijk en onverschuldigd?

/in , , , /door

In de meeste huurovereenkomsten, waaronder het veel gebruikte ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) model huurovereenkomst voor woonruimte, staat een huurprijsverhogingsbeding met de volgende formule: ConsumentenPrijsIndex (CPI)+ opslag (een vrij te bepalen percentage) bijvoorbeeld 5%.

Jarenlang stond het partijen vrij om de hoogte van deze huurprijsverhoging (althans de opslag boven het CPI) voor woningen in de vrije sector zelf te bepalen. Sinds mei 2021 geldt ook voor verhuurde woonruimte in de vrije sector op grond van overheidsbeleid een tijdelijke maximering (voor de duur van 3 jaar, dus tot 1 mei 2024). Met ingang van 1 januari 2024 heeft de regering opnieuw een maximering afgekondigd: inflatie 4,5%+1%=5,5%.

Sinds april 2023 zijn deze huurverhogingsbedingen voorgelegd aan de rechter, die deze bedingen in de vrije sector (ambtshalve) heeft getoetst aan de Europese Richtlijn93/13/EEG terzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een aantal keer is geoordeeld dat deze huurverhogingsbedingen oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn en op die grond vernietigd, bijvoorbeeld in deze uitspraak door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam. Wat houdt dat in ‘vernietigd’?

Indien een huurverhogingsclausule uit een huurovereenkomst wordt vernietigd, dan betekent dit dat de huurprijsverhoging (mogelijk jarenlang) ten onrechte in rekening is gebracht. De huurder heeft deze huurprijsverhogingen in dat geval ten onrechte betaald en kan deze terugvorderen. Ook bestaat er geen mogelijkheid meer om de huurprijs in de toekomst nog te verhogen, het beding in de huurovereenkomst is immers vernietigd.

Of deze recente lijn in de rechtspraak- er zijn overigens ook kantonrechters die anders oordelen- terecht is staat nog niet vast. Aan de Hoge Raad zijn over dit onderwerp door de rechtbank op 5 oktober 2023  onderstaande zogenaamde ‘prejudiciële’ vragen gesteld:

  1. Indien een indexeringsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet dit beding dan in zijn geheel worden vernietigd of alleen het deel dat als oneerlijk is aan te merken?
  2. Indien een indexeringsclausule als oneerlijk is aan te merken, vervalt dan de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang van de huurovereenkomst (en ontstaat daarmee een terugbetalingsverplichting van de verhuurder) en voor de toekomst?
  3. Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan ambtshalve na te gaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst is betaald en dat bedrag verrekenen met een eventuele huurachterstand?
  4. Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring wanneer de huurder de teveel betaalde huur terugvordert? En zo ja, wanneer vangt de verjaringstermijn aan?
  5. Kan er op basis van een andere grond een beperking worden gesteld aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhoging kan terugvorderen?

De antwoorden van de Hoge Raad laten nog even op zich wachten, de gemiddelde behandeltijd bedraagt 26 weken.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.

 

 

Huurprijsvermindering wegens coronapandemie

/in , , /door

Corona pandemie levert onvoorziene omstandigheid is

Inmiddels heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gegeven op vragen van de kantonrechter te Roermond (arrest van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974). De Hoge Raad heeft daarin geoordeeld dat de omstandigheid dat de huurder als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren – behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel – een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW oplevert, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Dit ziet in het bijzonder op huurovereenkomsten aangegaan voor 15 maart 2020, hetgeen in deze zaak het geval is.

Gelijke verdeling van de pijn, tenzij…
De Hoge Raad heeft in het arrest een model gegeven voor de berekening van de huurprijsvermindering, waarbij uitgangspunt is gelijke verdeling van het nadeel veroorzaakt door de noodgedwongen sluiting over de verhuurder en de huurder, voor zover dit nadeel niet reeds gecompenseerd is door de financiële steun van de overheid aan de huurder (de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL)). Redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen wordt afgeweken van de hiervoor genoemde gelijke verdeling van het nadeel.

Formule

Het door de Hoge Raad gegeven model, de zogenoemde vastenlastenmethode, kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaal bedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens berekend worden volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De Hoge Raad heeft overwogen dat het voor de hand ligt de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, meestal is dat per maand.

 

Heeft u vragen over huurprijsvermindering, neem dan gerust contact op.

De rechtbank Limburg stelt de Hoge Raad prejudiciële vragen over huurkorting en corona

/in , , , /door

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De antwoord kunnen 6 maanden op zich laten wachten, maar komen mogelijk al eerder.