Tag Archief van: herstelkosten

Non-conformiteit, gebreken constructie woning. Koper klaagt 12 jaar na aankoop. Hof oordeelt tijdig geklaagd

/in /door

In de wet is voor koopovereenkomsten een zogenaamde klachtplicht opgenomen: op grond van artikel 7:23 BW geldt dat een koper geen beroep meer kan doen op de aanwezigheid van een gebrek, indien hij de verkoper daarvan niet binnen ‘bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken’ kennis heeft gegeven.

Het wetsartikel noemt geen termijn, er geldt ook geen vaste termijn waarbinnen koper dient te klagen, ook niet als uitgangspunt. Concrete factoren die van belang zijn voor het bepalen van de klachttermijn zijn: de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de noodzaak van voorafgaand deskundig advies. Tot slot is een belangrijke factor bij de beoordeling van de vraag of de koper te laat heeft geklaagd, of de verkoper daardoor nadeel heeft geleden. Indien wordt geoordeeld dat koper te laat heeft geklaagd, dan kan koper de verkoper niet (langer) aansprakelijk houden voor de geleden schade.

De zaak

De vraag of koper tijdig had geklaagd stond centraal in een zaak waarover het Gerechtshof Den Bosch op 26 september 2023 (in hoger beroep) heeft geoordeeld. Kort gezegd stond daarin de vraag centraal of verkoper (nog steeds) aansprakelijk gehouden kan worden voor de door koper gestelde gebreken aan haar woning. Vastgesteld was dat er sprake was van gebreken aan de constructie van de door koper (door verkoper in drie appartementen) gesplitste woning. De rechtbank oordeelde dat koper te laat had geklaagd, namelijk 12 jaar na aankoop. Voor de volledige uitspraak klink hier.

In hoger beroep oordeelde het Gerechtshof anders, namelijk dat koper wel tijdig heeft geklaagd:

Volgens het Gerechtshof (voor de volledige uitspraak klik hier) heeft de koper direct nadat er aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning een deskundige ingeschakeld. De koper heeft de verkoper van die actie ook direct op de hoogte gesteld. En pas uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning. Voordien was de koper daar niet mee bekend. Het Gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen de koper aan de bel moest trekken. En volgens het gerechtshof heeft de koper dat vervolgens tijdig gedaan.

De verkoper werd veroordeeld toot betaling van de begrote schade (herstelkosten) van EUR 70.000,- te vermeerderen met de deskundigenkosten en de wettelijke rente.

Heeft u vragen over gebreken en de klachtplicht, neem dan gerust contact met ons op.

Schade aan einde van de huur

/in , /door

 

In de praktijk komt het regelmatig voor dat er aan het einde van de huur sprake is van schade aan het gehuurde. Toch is de (volledige) schade niet altijd op huurder te verhalen. In dit artikel leg ik u uit waar u als verhuurder op moet letten om te voorkomen dat u wordt opgezadeld met de herstelkosten van gebreken en schade aan het gehuurde, die zijn veroorzaakt door de huurder.

Beschrijving van het gehuurde

In de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) is bepaald dat indien er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, er bij het einde van de huur vanuit wordt gegaan dat de staat waarin de woning dan verkeert, ook de staat van aanvang was.

Gelet op dit artikel is het belangrijk dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in aanwezigheid van huurder een duidelijke beschrijving van het gehuurde wordt opgemaakt (mogelijk met foto’s) en dat deze (na ondertekening door de huurder) aan de huurovereenkomst wordt gehecht.

Een duidelijke beschrijving is belangrijk, omdat op het moment dat er sprake is van schade aan het gehuurde en daar tussen partijen  onenigheid over bestaat (over de staat waarin het gehuurde dient te worden opgeleverd), het aan verhuurder is om te bewijzen dat deze schade niet al bij aanvang van de huur bestond. Zonder beschrijving van de woning zal dat niet eenvoudig zijn.

Wanneer verhuurder erin slaagt te bewijzen dat de schade niet al bij aanvang van de huur bestond, dan komt vervolgens de aansprakelijkheid van de huurder voor de verschillende herstelkosten aan de orde. De aanwezigheid van een beschrijving of inspectierapport blijkt ook dan van groot belang te zijn.

Wettelijke plicht huurder om aan het einde de woning terug te geven én in goede staat op te leveren

Op het moment dat de gehuurde woning niet in goede staat is opgeleverd en verhuurder de huurder zonder succes aansprakelijk stelt voor de schade, volgt er vaak een gerechtelijke procedure. Welke gevolgen verbindt de rechter dan aan het feit dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden?

In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ ( HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de huurder bij einde van de huur de wettelijke plicht heeft de woning terug te geven én in goede staat op te leveren. Die verplichting is dus niet te splitsen in twee afzonderlijke verplichtingen. Daarnaast oordeelde de Hoge Raad dat de huurder ingeval van een gebrekkige oplevering direct in gebreke is, de verhuurder hoeft de huurder dan ook niet nog eens schriftelijk in gebreke te stellen om de schadevergoedingsplicht van de huurder te doen ontstaan.

Toch betekent het voorgaande niet dat alle schade altijd op huurder te verhalen is dat hangt af van de vraag of er een voorinspectie heeft plaatsgevonden.

Het belang van een voorinspectie

Heeft er geen voorinspectie plaatsgevonden? In dat geval kunnen alleen die herstelkosten worden verhaald die door de huurder zouden zijn gemaakt als de huurder zelf de schade aan de woning zou hebben hersteld. Met andere woorden, de herstelkosten van die gebreken waarvan het de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Daaronder vallen niet de herstelkosten van gebreken die het gevolg zijn van slijtage en/of ouderdom.

Verder kan de verhuurder niet het arbeidsloon of de inleenkosten van de ingeschakelde schilder of timmerman op de huurder verhalen, maar uitsluitend de materiaalkosten. Is er wel een voorinspectie gehouden, dan kan de verhuurder wel alle kosten verhalen op de huurder.

Huurder is voor het einde van de huurovereenkomst vertrokken of weigert medewerking
Wanneer de huurder voor het einde al is vertrokken of niet reageert op het verzoek om gezamenlijk een inspectie van de woning te houden, dan komt dat voor rekening en risico van de huurder. In dat geval kan huurder niet aan een vordering tot herstel van alle kosten ontkomen. Ook wanneer de woning in een deplorabele staat wordt opgeleverd en wordt aangenomen dat huurder ook niet beschikt over de middelen om de woning terug te brengen in goede staat, kan een voorinspectie achterwege blijven en kan alle opleveringsschade op huurder worden verhaald.

 

Oplevering na een gerechtelijk vonnis

Ook indien een huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen en in een gerechtelijke procedure  tot ontruiming is veroordeeld , zal de verhuurder de huurder de gelegenheid moeten bieden nog vóór de ontruimingsdatum een inspectie bij te wonen (voorzover dit mogelijk is), dan wel een inspectierapport toe te zenden, waarna de huurder de gelegenheid krijgt tot het verrichten van de herstel-, schoonmaak-, of leeghaalwerkzaamheden.

Samenvattend

Het verdient aanbeveling om bij aanvang van de huurovereenkomst een (uitgebreide) beschrijving van de woning te maken en die te hechten aan de huurovereenkomst. Om alle kosten te kunnen verhalen moet de huurder de gelegenheid hebben gekregen om, na een gezamenlijke inspectie van de woning, herstelwerkzaamheden aan gebreken uit te voeren, juist omdat hij dat vaak tegen lagere kosten kan doen dan wanneer die werkzaamheden door de verhuurder worden gedaan. Laat de huurder die gelegenheid voorbij gaan, dan komt dat voor zijn risico.

Verwacht u of is er sprake van opleveringsschade, neem dan vrijblijvend contact met mij op.