Hoger Raad 3 april 2015: goedkeuring afwijkend beding ook mogelijk na vernietiging door huurder

Huur bedrijfsruimte. Nadere vaststelling huurprijs. Vernietigbaarheid. Rechterlijke goedkeuring.  

Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad voor de bedrijfsruimte huurrecht praktijk een belangrijk arrest gewezen. De zaak ging over een van de wet afwijkend beding in een huurovereenkomst omtrent de aanpassing van de huurprijs.

Huurder stelde zich op het standpunt dat het beding ten nadele van huurder afwijkt van de wettelijke regeling en heeft het beding op de voet van art. 7:291 lid 1 BW vernietigd. Verhuurder heeft in reconventie om goedkeuring ex art. 7:291 lid 3 BW van het beding verzocht.  Centraal stond de vraag of goedkeuring nog mogelijk is nadat huurder het beding heeft vernietigd.

De Hoge Raad heeft deze vraag – anders dan het Hof- onder verwijzing naar de wettekst en de wetsgeschiedenis bevestigend beantwoord. Artikel 7:291 lid 3 BW geeft geen termijn waarbinnen of tijdstip waarvoor een verzoek om goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gedaan. Partijen kunnen een dergelijk verzoek derhalve niet alleen bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar ook na ingang van de huur doen. De Hoge Raad komt verder tot het oordeel dat goedkeuring ook nog kan worden verkregen indien het afwijkende beding al door de huurder is vernietigd. Door de goedkeuring wordt het beding alsnog rechtsgeldig.

De Hoge Raad merkt op dat daarmee de door de wetgever beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte niet op enige wijze in het gedrang komt. Goedkeuring voor een afwijkend beding kan immers op grond van art. 7:291 lid 3 BW uitsluitend worden gegeven in de daar omschreven bijzondere gevallen, waarin hetzij die bescherming niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat.

Verder stelt De Hoge Raad dat de mogelijkheid tot verkrijging van goedkeuring nadat een beding reeds is vernietigd als voordeel heeft dat de verhuurder niet is gedwongen om steeds vooraf toestemming aan de rechter te vragen, ongeacht de houding van huurder ten aanzien van het betreffende beding. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden  bezwaren, wordt daardoor voorkomen.

Huurders dienen zich aldus te realiseren dat de vernietiging van een afwijkend beding niet (langer) de zekerheid biedt dat het beding daarmee van de baan is. Verhuurders kunnen immers op grond van dit arrest ook na de vernietiging nog om goedkeuring van het beding vragen. In het geval aan de voorwaarden voor goedkeuring wordt voldaan, dan is het beding (weer) geldig.

Dit arrest in combinatie met een eerder arrest van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ9951) – over de verjaring van de bevoegdheid tot het inroepen van de vernietiging – maakt dat het (nog meer) van belang is dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst (laten) onderzoeken of er sprake is van bepalingen die afwijken van de wettelijke regeling. Op basis van de uitkomst van dat onderzoek kan worden bepaald of en zo ja wanneer de vernietiging dient te worden ingeroepen. De verjaringstermijn vangt aan op het moment dat het beding huurder ‘ten dienste’ komt te staan. Indien de huurder geen enkel risico wenst te nemen is het aan te bevelen binnen 3 jaar na de aanvang van de huurovereenkomst de vernietiging in te roepen. Ook kan worden ingeschat of verhuurder kans maakt op goedkeuring van het afwijkende beding.

 

Meer weten?

Neem dan gerust contact op.

 

Mr. F. Groos