Rb. Amsterdam, kanton 15 juli 2010

In een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam werd geoordeeld dat een overeenkomst voor het gebruik van flexwerkplekken en verschillende faciliteiten daaromheen een huurovereenkomst is. De vraag die voorligt is of dit oordeel juist is.

Huurder (gedaagde) stelt zich in deze zaak op het standpunt dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een serviceovereenkomst. Huurder stelt dat dit blijkt uit de aanhef van de overeenkomst, alsmede uit een artikel van de overeenkomst, waarin is bepaald “dat de deelnemer geen recht heeft op een voor huur kenmerkende of vaste plaats en onderhuurder is”.

Volgens vaste rechtspraak is de naam die partijen aan een overeenkomst geven niet bepalend voor de kwalificatie van de overeenkomst, die wordt bepaald op basis van de inhoud van de overeenkomst. Om te kunnen spreken van een huurovereenkomst dient er sprake te zijn van de terbeschikingstelling van een (voldoende bepaalbare) zaak, met daartegenover een (voldoende bepaalbare) tegenprestatie.

In deze zaak staat vast dat huurder op grond van de overeenkomst recht kan doen gelden op twee (flex-)werkplekken, dat hij een naamsaansduiding bij de toegangsdeur van het gebouw van verhuurder (eiseres) heeft en een eigen (kantoor)postadres. Er wordt naast de twee werkplekken weliswaar meer geleverd, maar geoordeeld werd dat deze extra’s ondergeschikt waren aan het gebruik van de werkplekken.

De kantonrechter oordeelde ten aanzien van de flexwerkplekken dat voldoende duidelijk was dat die werkplekken aan huurder werden verhuurd en dat ook voldoende duidelijk was waar deze werkplekken zich bevonden, namelijk in het kantoor van verhuurder (eiseres). Het feit dat keer op keer werd aangewezen waar huurder die dag één of meerdere flexwerkplekken binnen het kantoor van verhuurder zou hebben, houdt volgens de kantonrechter niet in dat er enige twijfel bestaat over wat huurder nu exact gehuurd heeft.

Of deze conclusie juist is valt te betwisten, het gaat dan met name om de kwalificatie van de overeenkomst. Op grond van de overeenkomst konden de werkplekken binnen het kantoorgebouw dagelijks wisselen. Volgens de literatuur dient het gehuurde object echter specifiek bepaalbaar te zijn. Zo werd geoordeeld dat om van een huurovereenkomst te kunnen spreken onvoldoende was een niet nader bepaalde unit (zonder nummer) in een nog te realiseren winkelcentrum. Ook onvoldoende bepaalbaar is een willekeurige parkeerplaats in een parkeergarage. Een vergelijkbare situatie doet zich naar mijn mening ook in deze zaak voor.

Verhuurders van flexwerkplekken dienen zich ervan bewust te zijn dat het voor de kwalificatie van de overeenkomst als huurovereenkomst belangrijk is dat duidelijk is wat er verhuurd wordt, of het verhuurder object ondergeschikt is aan andere diensten (in dat geval is er geen sprake van huur) en of het verhuurde object voldoende bepaalbaar is (zo niet, ook dan is er geen sprake van huur).

 

Meer weten?

Neem dan gerust contact op.

 

Mr. F. Groos