Uitspraak rechtbank Amsterdam 27 februari 2020

Partijen hebben verschillende overeenkomsten gesloten, met als benaming “gebruiksovereenkomst”. In deze overeenkomsten staat dat het gebruik van een ruimte in een zorgcentrum betreft. De ruimte dient te worden gebruikt als kapsalon, met verkoop van aanverwante producten.

Er is sprake van een huurachterstand en verhuurder ontbindt (buitengerechtelijk) de overeenkomsten en zegt tevens – voor het geval zou worden geoordeeld dat er sprake is van huurovereenkomsten- de overeenkomsten op.Verhuurder stelt primair dat er sprake is van gebruikersovereenkomsten en stelt voor het geval dat zou worden geooordeeld dat er sprake is van huur, dan is er sprake van zogenaamde overige bedrijfsruimteen ex art. 7:230a BW en niet van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW.

Huur-of gebruiksovereenkomsten?

De eerste vraag die terzake de overeenkomsten beantwoord moet worden is of sprake is van een gebruiksovereenkomst danwel van een huurovereenkomst. Voor het antwoord op die vraag is doorslaggevend of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte. Verhuurder heeft gesteld dat sprake is van een gebruiksovereenkomst, omdat de overeengekomen vergoeding alleen aan te merken is als een vergoeding voor de onkosten, te weten de kosten voor het gebruik van de inventaris, de stookkosten, elektra, water en het wassen van de handddoeken.

De overeenkomsten worden aangemerkt als huurovereenkomsten, omdat gebleken is dat naast een vergoeding voor de kosten ook een vergoeding voor het gebruik van de ruimte is overeengekomen (een huurprijs). Het argument van verhuurder dat het een te laag bedrag zou betreffen om als huurprijs (tegenprestatie) te kunnen worden aangemerkt wordt verworpen. De kantonrechter verwijst in dit verband naar een uitspraak van de Hoge Raad, waarin is geooordeeld dat als voorwaarde voor het aannemen van een tegenprestatie (in de zin van art. 7:201 BW) geldt, dat de overeengekomen tegenprestaties niet van elke reële betekenis is ontbloot (HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131).

290- bedrijfsruimte of 230a bedrijfruimte?

De stelling van verhuurder dat een kappersbedrijf geen ambachtsbedrijf zou zijn wordt verworpen. De kantonrechter verwijst naar enkele andere uitspraken, waarin met zoveel woorden is geoordeeld dat het kappersbedrijf een ambacht is. Het bergip ‘ambacht’in de zin van art. 7:290 BW dient niet – zoals door verhuurder wordt betoogd- te worden beperkt tot ‘het maken of repareren van stoffelijke producten’. (ECLI:NL:RBROT:2019:4260).

Ook in eerdere uitspraken is geoordeeld dat het berope van kapper en ambacht als bedoeld in art. 7:290 BW is (ECLI:NL:RBROT:2009:BK3767, Hof Amsterdam 5 augustus 1999 ECLI:NL:GHAMS:1999:AJ0165 en Hof ’s-Hertogenbosch 24 november 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216).

Voor publiek toegankelijk lokaal

Kappersbedrijven vallen onder het begrip bedrijfsruimte van art.7:290 BW, mits die voor het publiek toegankelijk zijn. Partijen zijn verdeeld over de vraag of de onderhavige kapsalons voor het publiek toegankleijk zijn. Ook hier geldt dat beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan. Een in afwijking van het overeengekomen feitelijke gebruik van het gehuurde kan leiden tot toepassselijkheid van een ander regime, maar alleen wanneer de verhuurder (stilzwijgend) met dat afwijkende gebruik heeft ingestemd. Lees over een van de overeengekomen bestemming afwijkend gebruik en de gevolgen daarvan mijn andere artikel op deze website.

Op basis van de navolgende omstandigheden in onderling verband bezien, wordt geoordeeld dat er geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal:De kapsalons zijn uitsluitend via de hoofdentree van de zorgcentra en voorbij de receptie bereikbaar; het zorgcentrum verzorgt de doorfacturatie van de kappersbehandelingen aan de bewoners; de geringe huurprijs;  en dat volgens de huurovereenkomst de bewoners van het zorgcentrum altijd voorrang krijgen.

Gelet op het voorgaande luidt de conclusie dat er sprake is van huurovereenkomsten voor overige bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. De beëindiging van de overeenkomsten door opzegging wordt toegewezen, de verzochte ontruimingsbescherming wordt afgewezen en de datum van ontruiming wordt vastgesteld.

 

Heeft u vragen over de kwalificatie van het gehuurde en het toepasselijke huurregime, neem dat gerust contact met mij op. Dan denk ik met u mee.