Tag Archief van: aansprakelijkheid

Aansprakelijkheid makelaar

/in , , , , , /door

Kern van de zaak

Niet-waarschuwen door makelaar voor nietig beding in af te sluiten huurovereenkomst. Bewijswaardering. Goed opdrachtnemerschap (7:401 BW). Schadebeperkingsplicht.

Voor de volledige uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 mei 2023 klikt u hier.

Feiten

Een eigenaar van twee appartementen in Bussum – die hij verhuurt – heeft de verhuurmakelaar die de huurovereenkomsten heeft opgesteld aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd. De verhuurmakelaar heeft zonder te waarschuwen een nietig beding in de huurovereenkomst opgenomen, waardoor verhuurder een aantal maanden huur is misgelopen.

De verhuurder heeft expliciet de instructie gegeven om een andere huurovereenkomst als basis te nemen, waarin onder meer een minimumduur van 9 maanden is opgenomen. De makelaar bevestigt deze gegevens te hebben overgenomen en de huurovereenkomst wordt door verhuurder ondertekend.

In die overeenkomsten (met een duur van 24 maanden) wordt als huurprijs € 1.750 per maand per appartement afgesproken. Een medewerker van de makelaar heeft de minimumduur van negen maanden die verhuurder wilde, als volgt opgenomen:

“3.3 Huurder kan vanaf april 2021 deze overeenkomst maandelijks beëindigen met inachtneming van 1 volle kalendermaand als opzegging. Opzeggen voor april 2021 door huurder is niet mogelijk.”

Deze bepaling is echter in strijd met de wet en nietig, omdat huurder in het geval van een tijdelijke huurovereenkomst het recht heeft om tussentijds op te zeggen (artikel 7:271 lid 1 BW). Huurder (van beide appartementen) zegt vervolgens de huur voor het verstrijken van de eerste 9 maanden (voor april 2021) op.

Kantonrechter

Verhuurder heeft bij kantonrechter schadevergoeding gevorderd ter hoogte van
€ 19.250, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2020. Ook heeft hij vergoeding van zijn buitengerechtelijke incassokosten en een proceskostenveroordeling gevraagd.

De kantonrechter heeft de schadevergoeding voor de helft toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 december 2020. Ook is een deel van de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van de makelaar is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023:

Verhuurder en de makelaar hebben een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij zo’n overeenkomst is een opdrachtnemer verplicht bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Dat betekent dat hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Voldoet een opdrachtnemer daar niet aan dan is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de opdrachtovereenkomst, die recht kan geven op schadevergoeding. Wanneer zich schade voordoet, is de opdrachtgever in redelijkheid verplicht het intreden van (verdere) schade zoveel mogelijk te beperken (schadebeperkingsplicht).

Beide partijen zijn het er over eens dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De makelaar verweert zich door te stellen dat verhuurder een zeer ervaren partij is die op professionele wijze een eigen verhuurbedrijfje runde. Daarom wist verhuurder , of had hij behoren te weten, dat de door hem gewenste minimale duur van negen maanden zonder opzegmogelijkheid voor de huurder geen stand zou houden. Het toch laten opnemen van artikel 3.3 moet daarom voor zijn rekening en risico blijven, aldus de makelaar.

Kennelijk meent de makelaar op deze grond dat hij als goed opdrachtnemer verhuurder niet voor de nietigheid van de bepaling hoefde te waarschuwen. Dat standpunt neemt het hof niet over omdat het – in het licht van de omstandigheden van het geval – onvoldoende is gemotiveerd. Onweersproken is dat verhuurder hoofdzakelijk werkzaam is voor zijn eigen accountantskantoor. Dat hij daarnaast eigenaar is van de twee appartementen boven zijn kantoor en hij die verhuurt, maakt van hem nog geen professioneel verhuurbedrijfje. Een aanwijzing voor dit laatste is dat hij sinds 2019 de makelaar inschakelde om huurders voor hem te vinden. Dat hij daarnaast een modelhuurovereenkomst door zijn advocaat liet opstellen, daar ook advies inwon en dat advies deelde met de makelaar met het verzoek dat over te nemen, zijn onvoldoende om te kunnen oordelen dat de makelaar verhuurder niet hoefde te waarschuwen dat de door hem gewenste minimale huurtermijn zonder opzegmogelijkheid voor de huurder in een huurovereenkomst van 24 maanden wettelijk gezien niet was toegestaan.

Volgens de makelaar heeft hij die waarschuwing gegeven, terwijl verhuurder dat gemotiveerd betwist.

Waardering bewijsmiddelen: niet gewaarschuwd

De makelaar stelt dat hij de verhuurder heeft gewaarschuwd voor de nietigheid van de bepaling over de gewenste minimumduur, de verhuurder heeft dit betwist. De makelaar is er niet in geslaagd te bewijzen dat hij ede verhuurder heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de betreffende bepaling.

Het hof stelt voorop dat een schriftelijke waarschuwing of een verwijzing naar een mondelinge waarschuwing ontbreekt. Partijen hebben sinds 2019 rond de verhuur van de appartementen regelmatig contact met elkaar onderhouden via Whatsapp en e-mail. Wat opvalt is dat daarin van alles wordt besproken maar dat verhuurder als professionele verhuurpartij nu juist deze cruciale waarschuwing nergens heeft vastgelegd.

Schadebeperkingsplicht

De door verhuurder gevorderde schade van 5,5 maanden gemiste huurinkomsten voor 2 appartementen ad EUR 19.250,- wordt ondanks de aangenomen aansprakelijkheid van de makelaar slechts voor 25% toegewezen, omdat verhuurder tekort is geschoten in de schadebeperkingsplicht. Hij had de appartementen veel eerder opnieuw kunnen en moeten verhuren.

Het Hof acht het aannemelijk dat met de inspanningen die van de verhuurder te vergen waren een nieuwe huurder zou kunnen worden gevonden. Het hof schat de tijd die daarvoor in redelijkheid nodig zou zijn in op een kwart van de resterende huurperiode van 5,5 maanden, zodat een kwart van het gevorderde schadevergoedingsbedrag zal worden toegewezen, te weten € 4.812,50. Voor een correctie van deze verdeling op grond van de billijkheid geven de omstandigheden van het geval geen aanleiding.

Conclusie

In het geval van niet waarschuwen, maar ook in het geval van onjuiste advisering over de huurprijs/het opnemen van een all-in prijs (voor deze zaak klikt u hier) kan een makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de schade die daardoor ontstaat. Of de makelaar aansprakelijk is dient namelijk te worden getoetst aan de maatstaf of de makelaar heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Het niet voldoen aan de schadebeperkingsplicht kan een negatief effect hebben op de omvang van de toewijsbare schadevergoeding.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met mij op.

VVE recht: aansprakelijkheid bestuurder

/in , , /door

De rechtbank Den Haag heeft in 2021 een uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van een (voormalig) bestuurder van een VvE.

Administratie van een VvE blijkt na vertrek enig bestuurder, tevens administrateur van de VVE, een puinhoop. Onjuiste betalingen en oninbare vorderingen, schade voor VvE. Aansprakelijkheid als bestuurder en als administrateur.

Het geschil

De VvE vordert in deze procedure dat de rechtbank voor recht verklaart dat de (voormalige) bestuurder en administrateur van de VvE  aansprakelijk is voor de door VvE geleden schade en de voormalig bestuurder veroordeelt tot betaling van € 34.840,82, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat de (voormalig) bestuurder ernstig tekort is geschoten in zijn administratieve taken voor de VvE, zowel vóór als tijdens zijn bestuurdersschap. Na lang aandringen, een procedure bij de kantonrechter ( met als insteek het verkrijgen van ontbrekende administratie van de VvE) en door tussenkomst van een deurwaarder heeft de VvE uiteindelijk de ontbrekende administratie van de (voormalig) bestuurder overhandigd gekregen. Daaruit bleek dat er veel posten waren die onterecht door de (voormalig) bestuurder zijn betaald (€ 9.067,61) of niet tijdig zijn verhaald bij debiteuren (€ 15.788,44). Door de onvolkomenheden in de door de (voormalig) bestuurder gevoerde administratie was zelfs een kostbare (€ 9.984,77) boekhoudkundige reconstructie door [B.V. X] noodzakelijk.

Uitspraak rechtbank

Van al deze onzorgvuldigheden en nalatigheden kan de (voormalig) bestuurder , mede gezien zijn boekhoudkundige achtergrond, een ernstig verwijt worden gemaakt. De voormalig bestuurder is daarom aansprakelijk voor het totale schadebedrag van € 34.840,82.

Heeft u problemen met de handelswijze van het bestuur van uw VvE, neem dan contact met mij op om de mogelijkheden te bespreken.

Non-conformiteit, gebreken constructie woning. Koper klaagt 12 jaar na aankoop. Hof oordeelt tijdig geklaagd

/in /door

In de wet is voor koopovereenkomsten een zogenaamde klachtplicht opgenomen: op grond van artikel 7:23 BW geldt dat een koper geen beroep meer kan doen op de aanwezigheid van een gebrek, indien hij de verkoper daarvan niet binnen ‘bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken’ kennis heeft gegeven.

Het wetsartikel noemt geen termijn, er geldt ook geen vaste termijn waarbinnen koper dient te klagen, ook niet als uitgangspunt. Concrete factoren die van belang zijn voor het bepalen van de klachttermijn zijn: de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de noodzaak van voorafgaand deskundig advies. Tot slot is een belangrijke factor bij de beoordeling van de vraag of de koper te laat heeft geklaagd, of de verkoper daardoor nadeel heeft geleden. Indien wordt geoordeeld dat koper te laat heeft geklaagd, dan kan koper de verkoper niet (langer) aansprakelijk houden voor de geleden schade.

De zaak

De vraag of koper tijdig had geklaagd stond centraal in een zaak waarover het Gerechtshof Den Bosch op 26 september 2023 (in hoger beroep) heeft geoordeeld. Kort gezegd stond daarin de vraag centraal of verkoper (nog steeds) aansprakelijk gehouden kan worden voor de door koper gestelde gebreken aan haar woning. Vastgesteld was dat er sprake was van gebreken aan de constructie van de door koper (door verkoper in drie appartementen) gesplitste woning. De rechtbank oordeelde dat koper te laat had geklaagd, namelijk 12 jaar na aankoop. Voor de volledige uitspraak klink hier.

In hoger beroep oordeelde het Gerechtshof anders, namelijk dat koper wel tijdig heeft geklaagd:

Volgens het Gerechtshof (voor de volledige uitspraak klik hier) heeft de koper direct nadat er aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning een deskundige ingeschakeld. De koper heeft de verkoper van die actie ook direct op de hoogte gesteld. En pas uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning. Voordien was de koper daar niet mee bekend. Het Gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen de koper aan de bel moest trekken. En volgens het gerechtshof heeft de koper dat vervolgens tijdig gedaan.

De verkoper werd veroordeeld toot betaling van de begrote schade (herstelkosten) van EUR 70.000,- te vermeerderen met de deskundigenkosten en de wettelijke rente.

Heeft u vragen over gebreken en de klachtplicht, neem dan gerust contact met ons op.

Schade aan einde van de huur

/in , /door

 

In de praktijk komt het regelmatig voor dat er aan het einde van de huur sprake is van schade aan het gehuurde. Toch is de (volledige) schade niet altijd op huurder te verhalen. In dit artikel leg ik u uit waar u als verhuurder op moet letten om te voorkomen dat u wordt opgezadeld met de herstelkosten van gebreken en schade aan het gehuurde, die zijn veroorzaakt door de huurder.

Beschrijving van het gehuurde

In de wet (artikel 7:224 lid 2 BW) is bepaald dat indien er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, er bij het einde van de huur vanuit wordt gegaan dat de staat waarin de woning dan verkeert, ook de staat van aanvang was.

Gelet op dit artikel is het belangrijk dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in aanwezigheid van huurder een duidelijke beschrijving van het gehuurde wordt opgemaakt (mogelijk met foto’s) en dat deze (na ondertekening door de huurder) aan de huurovereenkomst wordt gehecht.

Een duidelijke beschrijving is belangrijk, omdat op het moment dat er sprake is van schade aan het gehuurde en daar tussen partijen  onenigheid over bestaat (over de staat waarin het gehuurde dient te worden opgeleverd), het aan verhuurder is om te bewijzen dat deze schade niet al bij aanvang van de huur bestond. Zonder beschrijving van de woning zal dat niet eenvoudig zijn.

Wanneer verhuurder erin slaagt te bewijzen dat de schade niet al bij aanvang van de huur bestond, dan komt vervolgens de aansprakelijkheid van de huurder voor de verschillende herstelkosten aan de orde. De aanwezigheid van een beschrijving of inspectierapport blijkt ook dan van groot belang te zijn.

Wettelijke plicht huurder om aan het einde de woning terug te geven én in goede staat op te leveren

Op het moment dat de gehuurde woning niet in goede staat is opgeleverd en verhuurder de huurder zonder succes aansprakelijk stelt voor de schade, volgt er vaak een gerechtelijke procedure. Welke gevolgen verbindt de rechter dan aan het feit dat er geen voorinspectie heeft plaatsgevonden?

In het arrest ‘Van der Meer/Beter Wonen’ ( HR 27 november 1998, NJ 1999, 380) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de huurder bij einde van de huur de wettelijke plicht heeft de woning terug te geven én in goede staat op te leveren. Die verplichting is dus niet te splitsen in twee afzonderlijke verplichtingen. Daarnaast oordeelde de Hoge Raad dat de huurder ingeval van een gebrekkige oplevering direct in gebreke is, de verhuurder hoeft de huurder dan ook niet nog eens schriftelijk in gebreke te stellen om de schadevergoedingsplicht van de huurder te doen ontstaan.

Toch betekent het voorgaande niet dat alle schade altijd op huurder te verhalen is dat hangt af van de vraag of er een voorinspectie heeft plaatsgevonden.

Het belang van een voorinspectie

Heeft er geen voorinspectie plaatsgevonden? In dat geval kunnen alleen die herstelkosten worden verhaald die door de huurder zouden zijn gemaakt als de huurder zelf de schade aan de woning zou hebben hersteld. Met andere woorden, de herstelkosten van die gebreken waarvan het de huurder ook zonder voorafgaande inspectie duidelijk moet zijn geweest dat hij deze bij oplevering had dienen op te heffen en/of te herstellen. Daaronder vallen niet de herstelkosten van gebreken die het gevolg zijn van slijtage en/of ouderdom.

Verder kan de verhuurder niet het arbeidsloon of de inleenkosten van de ingeschakelde schilder of timmerman op de huurder verhalen, maar uitsluitend de materiaalkosten. Is er wel een voorinspectie gehouden, dan kan de verhuurder wel alle kosten verhalen op de huurder.

Huurder is voor het einde van de huurovereenkomst vertrokken of weigert medewerking
Wanneer de huurder voor het einde al is vertrokken of niet reageert op het verzoek om gezamenlijk een inspectie van de woning te houden, dan komt dat voor rekening en risico van de huurder. In dat geval kan huurder niet aan een vordering tot herstel van alle kosten ontkomen. Ook wanneer de woning in een deplorabele staat wordt opgeleverd en wordt aangenomen dat huurder ook niet beschikt over de middelen om de woning terug te brengen in goede staat, kan een voorinspectie achterwege blijven en kan alle opleveringsschade op huurder worden verhaald.

 

Oplevering na een gerechtelijk vonnis

Ook indien een huurder toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen en in een gerechtelijke procedure  tot ontruiming is veroordeeld , zal de verhuurder de huurder de gelegenheid moeten bieden nog vóór de ontruimingsdatum een inspectie bij te wonen (voorzover dit mogelijk is), dan wel een inspectierapport toe te zenden, waarna de huurder de gelegenheid krijgt tot het verrichten van de herstel-, schoonmaak-, of leeghaalwerkzaamheden.

Samenvattend

Het verdient aanbeveling om bij aanvang van de huurovereenkomst een (uitgebreide) beschrijving van de woning te maken en die te hechten aan de huurovereenkomst. Om alle kosten te kunnen verhalen moet de huurder de gelegenheid hebben gekregen om, na een gezamenlijke inspectie van de woning, herstelwerkzaamheden aan gebreken uit te voeren, juist omdat hij dat vaak tegen lagere kosten kan doen dan wanneer die werkzaamheden door de verhuurder worden gedaan. Laat de huurder die gelegenheid voorbij gaan, dan komt dat voor zijn risico.

Verwacht u of is er sprake van opleveringsschade, neem dan vrijblijvend contact met mij op.