Non-conformiteit, gebreken constructie woning. Koper klaagt 12 jaar na aankoop. Hof oordeelt tijdig geklaagd

In de wet is voor koopovereenkomsten een zogenaamde klachtplicht opgenomen: op grond van artikel 7:23 BW geldt dat een koper geen beroep meer kan doen op de aanwezigheid van een gebrek, indien hij de verkoper daarvan niet binnen ‘bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken’ kennis heeft gegeven.

Het wetsartikel noemt geen termijn, er geldt ook geen vaste termijn waarbinnen koper dient te klagen, ook niet als uitgangspunt. Concrete factoren die van belang zijn voor het bepalen van de klachttermijn zijn: de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de noodzaak van voorafgaand deskundig advies. Tot slot is een belangrijke factor bij de beoordeling van de vraag of de koper te laat heeft geklaagd, of de verkoper daardoor nadeel heeft geleden. Indien wordt geoordeeld dat koper te laat heeft geklaagd, dan kan koper de verkoper niet (langer) aansprakelijk houden voor de geleden schade.

De zaak

De vraag of koper tijdig had geklaagd stond centraal in een zaak waarover het Gerechtshof Den Bosch op 26 september 2023 (in hoger beroep) heeft geoordeeld. Kort gezegd stond daarin de vraag centraal of verkoper (nog steeds) aansprakelijk gehouden kan worden voor de door koper gestelde gebreken aan haar woning. Vastgesteld was dat er sprake was van gebreken aan de constructie van de door koper (door verkoper in drie appartementen) gesplitste woning. De rechtbank oordeelde dat koper te laat had geklaagd, namelijk 12 jaar na aankoop. Voor de volledige uitspraak klink hier.

In hoger beroep oordeelde het Gerechtshof anders, namelijk dat koper wel tijdig heeft geklaagd:

Volgens het Gerechtshof (voor de volledige uitspraak klik hier) heeft de koper direct nadat er aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning een deskundige ingeschakeld. De koper heeft de verkoper van die actie ook direct op de hoogte gesteld. En pas uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning. Voordien was de koper daar niet mee bekend. Het Gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen de koper aan de bel moest trekken. En volgens het gerechtshof heeft de koper dat vervolgens tijdig gedaan.

De verkoper werd veroordeeld toot betaling van de begrote schade (herstelkosten) van EUR 70.000,- te vermeerderen met de deskundigenkosten en de wettelijke rente.

Heeft u vragen over gebreken en de klachtplicht, neem dan gerust contact met ons op.