Houden van het hoofdverblijf in het gehuurde en het bewijs daarvan
/in , , /door

De verplichting van een huurder tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde is een veel voorkomend onderwerp in de rechtspraak. De meeste verhuurders hebben er belang bij dat hun huurder hoofdverblijf in het gehuurde houdt, maar realiseren zich niet dat een huurder daar niet automatisch toe is verplicht. Deze verplichting volgt namelijk niet uit de wet, maar dient expliciet in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Maar zelfs een expliciete verplichting tot het houden van het hoofdverblijf biedt niet altijd soelaas wanneer de huurder zijn hoofdverblijf niet (uitsluitend) in het gehuurde houdt. Zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in 2005 dat de huurder die het gehuurde gebruikte als pied-à- terre, wegens het uiteenlopen van zijn woon-en werkomgeving, wel eens twee hoofdverblijven zou kunnen hebben.

Zoals gezegd volgt de verplichting tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde niet uit de wet. Op grond van de rechtspraak schiet een huurder in beginsel dan ook niet tekort wanneer deze in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt en deze verplichting niet volgt uit een expliciet beding in  de huurovereenkomst. Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is in dat geval, tenzij er sprake is van bijkomende omstandigheden zoals onderverhuur of ingebruikgeving, dan ook meestal niet succesvol. De rechtspraak laat zien dat ook in het geval huurder handelt in strijd met een expliciete verplichting tot het houden van hoofdverblijf, zonder bijkomende omstandigheden, het lastig kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden c.q. het gehuurde te ontruimen.

Woningcorporaties zijn er de laatste jaren steeds vaker in geslaagd om woningen te ontruimen in het geval de huurder niet in het gehuurde woont. Voorwaarde is wel dat er sprake is van een expliciete verplichting in de huurovereenkomst tot het houden van hoofdverblijf en dat de verhuurder slaagt in het bewijs dat huurder in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt. Een beding in de algemene voorwaarden dat de huurder moet bewijzen dat hij wel in het gehuurde woont, is nietig.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!

Huur woonruimte: beëindiging op grond van dringend eigen gebruik toegewezen. Verhuiskostenvergoeding.
/in , , /door

Verhuurder verhuurt zijn woning en woont zelf in een bungalow op een recreatiepark. Voor de bungalow geldt een bestuursrechtelijk verbod tot permanente bewoning en de gemeente handhaaft dat verbod in algemene zin. Het is verhuurder met andere woorden niet toegestaan om de bungalow het gehele jaar permanent te bewonen. Verhuurder heeft zijn verhuurde woning daarom zelf nodig en heeft de huurovereenkomst met huurders opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Huurders stemmen niet in met een beëindiging en verhuurder start een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter (die de vordering heeft afgewezen) gevolgd door hoger beroep bij het Hof Amsterdam. Het Hof acht (wel) voldoende aannemelijk dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en wijst de beëindigingsvordering toe.

Dringend eigen gebruik

Een verhuurder moet om een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te kunnen beëindigen aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en zal indien daarvan sprake is moeten worden afgewogen of dat belang zo dringend is dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken. Ook zal moeten blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Het hof is van oordeel dat verhuurder voldoende heeft aangetoond dat het hem niet is toegestaan om permanent in de bungalow te verblijven. Dat de gemeente verhuurder geen brief heeft gestuurd dat zij tot handhaving overgaat doet daaraan niet af.  Verder acht het hof het betoog van huurders dat verhuurder een andere woning kan kopen of huren niet van belang. Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij geen financiële mogelijkheden heeft om dat te doen. Bovendien is voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.

De vordering wordt toegewezen en de huurovereenkomst zal wegens dringend eigen gebruik eindigen.

Huurders hebben voor het geval de beëindiging zou worden toegewezen, een tegemoetkoming gevorderd van € 15.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten.

Verhuis- en inrichtingskosten vergoeding

Het hof stelt voorop dat huurders volgens de wet geen recht hebben op een schadevergoeding of een tegemoetkoming in hun kosten, dat is anders indien er sprake is van beëindiging wegens renovatie. Buiten de situatie van renovatie is het de bevoegdheid van de rechter om deze tegemoetkoming al dan niet toe te kennen. Nu verhuurder zich op het standpunt stelt dat de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie hier volstaat en huurders niet onderbouwen waarom in dit geval een hogere tegemoetkoming redelijk is, zal het hof aan huuurders een tegemoetkoming gelijk aan de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage van € 6.095,00 toewijzen.

De volledige uitspraak vindt u hier:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:4511

Indien u vragen heeft over dringend eigen gebruik of over de andere mogelijkheden om te komen tot een beëindiging van een huurovereenkomst of een voorgenomen beëindiging wenst aan te vechten, neem dan contact met mij op.

Raad van State: ongeldige regels Huisvestingsverordening Amsterdam voor woningverhuur aan toeristen
/in , , , /door

Op 29 januari 2020 heeft de Raad Van State (RvS) een interesante uitspraak gedaan. De boete van EUR 6.000,- die de gemeente Amsterdam oplegde wegens het niet melden door de eigenaar van de woning aan de gemeente van de verhuur aan toeristen, is onterecht (beter gezegd op een onjuiste grond) opgelegd. De RvS heeft geoordeeld dat de gemeente Amsterdam niet bevoegd is om onder bepaalde voorwaarden- waaronder de meldplicht- vrijstelling te verlenen voor verhuur aan toeristen zonder vergunning. Dat is in strijd met de Huisvestingswet 2014, die biedt de raad (die de Huisvestingsverordening heeft opgesteld) namelijk geen bevoegdheid tot het verlenen van vrijstellingen. De gemeente Amsterdam mag op grond van deze uitspraak geen vrijstelling meer verlenen om zonder vergunning hun woning aan toeristen te verhuren.

Op grond van de Huisvestingverordening 2016 van Amsterdam had je een ontrekkingsvergunning nodig voor de verhuur van je woning aan toeristen, tenzij je voldeed aan de voorwaarden voor vakantie verhuur. De RvS heeft in deze zaak geoordeeld dat de eigenaar door de woning voor 5 dagen te verhuren aan toeristen, zich schuldig heeft gemaakt aan (tijdelijke) woningonttrekking. Gedurende die dagen was de woning immers niet bestemd om als permamente bewoning te worden gebruikt. Ook is vastgesteld dat de eigenaar niet over een onttrekkingsvergunning beschikte. Maar, omdat de door de gemeente niet bevoegd is om een vrijstelling te verlenen, waarmee de voorwaarden voor de vrijstelling ongeldig zijn,  is de opgelegde boete ook ongeldig.

In het verleden opgelegde boetes wegens het niet voldoen aan de vrijstellingsvoorwaarden zijn dus ten onrechte opgelegd. Het is echter de vraag of de boetes nog kunnen worden teruggevorderd. Dat zal mede afhangen van  de opstelling van de gemeente Amsterdam. Op 6 februari jl. meldde wethouder Ivens tijdens een spoeddebat dat de boetes worden ingetrokken. Het gaat alleen om boetes die zijn uitgeschreven omdat er niet is voldaan aan de meldplicht. Aan de eventuele boetes voor het illegaal verhuren van de woningen wordt niet getornd. Bovendien draait de gemeente alleen de boetes terug die nog in een juridisch traject zitten. De boetes waartegen geen bezwaar meer kan worden aangetekend, blijven gehandhaafd.

De Huisvestingswet schrijft voor verschillende activiteiten een vergunningen voor, op straffe van forse boetes.Heeft u een bestuurlijke boete door de gemeente opgelegd gekregen wegens de verhuur in strijd met de gemeentelijke vrijstellingsvoorwaarden of een andere (vermeende) overtreding van de Huisvestingswet en bent u het daar niet mee eens, neem dan contact met mij op.

 

Zonder verzuim geen tekortkoming wegens niet tijdig presteren

/in , /door

Koopovereenkomst onroerend goed met levering ‘uiterlijk 31 december 2011’.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 20 januari 2020 het oordeel van het Hof bekrachtigt ,dat er gelet op de feiten en omstandigheden geen sprake is van een fatale termijn.

Hof:

“2.2.2 Vast staat dat partijen over levering uiterlijk 31 december 2011 hebben gesproken, zij het dat onduidelijk is in welke bewoordingen precies. De vraag is hoe dat besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (rov. 5.9)

Vervolgens overwoog het hof als volgt:

“5.9.1 De woorden ‘uiterlijk 31 december 2011’ betekenen in het algemeen spraakgebruik ‘niet later dan 31 december 2011’ maar hoeven niet per se te betekenen dat de termijn fataal is, in die zin dat bij overschrijding zonder verdere ingebrekestelling direct verzuim zal intreden. Dat hangt af van de context waarbinnen dit is gezegd en de overige feiten en omstandigheden van het geval.

De keuze van verkoper om niet schriftelijk vast te leggen dat bij niet afnemen uiterlijk 31 december 2011 zonder ingebrekestelling het verzuim zou intreden kon eraan bijgedragen dat bij de andere partij kopereen meer vrijblijvende opvatting kon postvatten over wat er bedoeld werd met de woorden ‘uiterlijk 31 december 2011.

“In het licht van al het voorgaande is het hof van oordeel dat koper de afspraak redelijkerwijs zo mocht begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat hij niet eerder hoefde te presteren dan 31 december 2011, echter zonder dat hij bij uitblijven van presteren op die datum direct in verzuim zou zijn, althans dat de overeenkomst dan direct zou kunnen worden ontbonden.”

 

Gevolg: Geen sprake van verzuim, geen sprake van tekortkoming koper, buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door verkoper sorteert geen effect.

Advies: leg gemaakte afspraken schriftelijk vast en voeg aan overeengekomen termijnen toe de gevolgen van de overschrijding daarvan.

Voor de volledige uitspraak hieronder de link:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:141

 

 

 

Energie-index
/in , , /door

ENERGIE-INDEX, puntentelling, geen verplichte registratie

Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woningen gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index in plaats van het energielabel. Indeling in letters is vervangen door een cijfer. Het energie-index cijfer geeft het energiegebruik aan op basis van de hoeveelheid energie die nodig wordt geacht voor de verschillende behoeften die verband houden met een gestandaardiseerd gebruik van het gebouw. Naarmate het energie-index cijfer lager is, neemt het aantal punten toe. Een energie-index van 1 respectievelijk 2 levert bij een meergezinswoning 32 punten respectievelijk 11 punten op.

Naar aanleiding van deze wijziging op 1 januari 2015 is rubriek 4 van het Woningwaarderingsstelsel, neergelegd in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, gewijzigd. Hierin is geen verplichting opgenomen om ook de energie—index (net als het label voorheen) te registreren.

Dit betekent dat de energie-index niet behoeft te worden geregistreerd alvorens hiervoor punten kunnen worden toegekend.

Meer weten over huurprijzen en de puntentelling, neem gerust contact op.

 

Mr. F. Groos

Geen ontruimingsbescherming voetbalvereniging
/in , /door

Voetbalvereniging, speelvelden en gebouwen, geen gebouwde onroerende zaak, geen ontruimingsbescherming.

De feiten

Voetbalvereniging Chabab huurt van de gemeente Amsterdam een competitieveld, een trainingsveld en een groenstrook met lichtmasten, gelegen op een sportpark. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de gemeente de voetbalvereniging de bij het gehuurde behorende verenigingsgebouwen in bruikleen afstaat. Bepaald is dat de bruikleenovereenkomst van rechtswege eindigt op het moment dat de huurovereenkomst eindigt. Verder heeft de gemeente Chabab om niet twee portacabins in gebruik gegeven.

De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. Chabab dient een verzoek tot ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW in. Primair stelt Chabab zich op het standpunt dat de opzegging ongeldig is en dat de huur-en bruikleen overeenkomst dientengevolge doorlopen. Subsidiair verzoekt Chabab de ontruiming te schorsen en de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 6 maart 2015 (ECLI:NL:RAMS:2015:1223):

Chabab wordt in de primaire verzoeken niet-ontvankelijk verklaard, kort gezegd omdat een 230a procedure zich niet leent voor de gevorderde verklaringen voor recht.

Voor wat betreft het verzoek tot schorsing van de ontruiming oordeelt de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam dat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Dat de gemeente daarnaast het verenigingsgebouw en twee portacabins aan Chabab in bruikleen heeft gegeven, maakt dit niet naders. Chabab heeft haar stelling dat de gemeente de bruikleenovereenkomsten is aangegaan met de uitsluitende bedoeling om Chabab de ontruimingsbescherming te onthouden, niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Het verzoek tot ontruimingsbescherming wordt daarom afgewezen.

Commentaar:

In een 230a-procedure kunnen ook zogenaamde ‘voorvragen’ aan de orde komen, bijvoorbeeld of er in de plaats van overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW sprake is van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW (kwalificatie van het gehuurde). Ook de ongeldigheid van de opzegging kan aan de orde worden gesteld. Verklaringen voor recht kunnen echter niet in deze procedure worden gevorderd. Chabab had er daarom (beter) aan gedaan het verzoek tot ontruimingsbescherming te doen onder de voorwaarde dat in een separate bodemprocedure één of meer voorvragen worden beantwoord. Ook is het mogelijk om primair te verzoeken niet-ontvankelijk te worden verklaard op grond van een onjuiste kwalificatie van het gehuurde en/of een ongeldige opzegging en subsidiair ontruimingsbescherming.

Tegen een uitspraak in een 230a- procedure staat geen hoger beroep open, dit verbod geldt echter niet in het geval van genoemde voorvragen. Het is daarom belangrijk dat de verhurende partij (in deze zaak de gemeente)– in het geval dat het verzoek van huurder wordt afgewezen- vordert dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Op die manier heeft het hoger beroep geen schorsende werking.

Om een beroep te kunnen doen op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW dient er sprake te zijn van een gebouwde onroerende zaak. Over de vraag of er sprake is van een gebouwde of onbebouwde onroerende zaak bestaat veel rechtspraak. In de rechtspraak bestaan er twee benaderingen: de richting zoals hier door de rechtbank Amsterdam gevolgd is – is er sprake van een gebouw- en een meer genuanceerde benadering die ook bijzondere aanlegwerkzaamheden aanmerkt als gebouwde onroerende zaak. In een uitspraak van 11 januari 2011 van de rechtbank Amsterdam over een parkeerterrein werden beide benaderingen toegepast. Geoordeeld werd dat het parkeerterrein geen gebouwde onroerende zaak was, omdat er geen sprake was van daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 11 april 2014 geoordeeld dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een ‘gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Meer weten?

Neem dan contact op.

 

Mr. F. Groos

 

Retentierecht aannemer tegenover verhuurder
/in /door

Een retentierecht is een bijzonder opschortingsrecht, inhoudende de bevoegdheid om de afgifte van een zaak op te schorten totdat de wederpartij de vordering van degene die het retentierecht uitoefent, heeft voldaan. Hierbij kunt u denken aan de garagehouder die weigert de auto (de zaak) die hij ter reparatie onder zich heeft, af te geven aan de opdrachtgever zolang de factuur voor de reparatiewerkzaamheden niet is voldaan. De garagehouder beroept zich dan op het retentierecht, een recht dat voortvloeit uit de wet. De garagehouder wordt in dit voorbeeld dan de retentor genoemd.

Het retentierecht is een pressiemiddel om de schuldenaar tot betaling te bewegen. Betaalt de schuldenaar dan nog niet, dan is de retentor bevoegd zich bij voorrang te verhalen op de verkoopopbrengst van de zaak. Daarvoor dient de retentor wel eerst een juridische procedure starten, om een vonnis te verkrijgen waarbij de schuldenaar wordt veroordeeld tot betaling van de facturen. Met dit vonnis kan de retentor executoriaal beslag leggen op de zaak die hij vanwege het uitgeoefende retentierecht onder zich heeft, waarna de zaak kan worden verkocht en de retentor bij voorrang op de opbrengst kan worden voldaan.

Voor het inroepen van een retentierecht geldt wel een aantal voorwaarden:

  • Er dient een opeisbare vordering te bestaan;
  • De retentor dient de feitelijke macht over de zaak hebben;
  • Er dient voldoende samenhang te bestaan tussen de vordering van de retentor op de schuldenaar en de afgifte van de zaak.

Een retentierecht kan niet alleen tegen de schuldenaar worden uitgeoefend, maar onder voorwaarden ook tegen derden met een ouder recht op de zaak. Ter illustratie dient de onderstaande zaak van de rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2014.

De casus

Verhuurder en huurder spreken af dat huurder het gehuurde kantoorpand zal laten verbouwen. Verhuurder stelt hiervoor een investeringsbijdrage ter beschikking. Huurder laat na de facturen van de ingeschakelde aannemer te voldoen. De aannemer beroept zich daarop op het retentierecht en weigert afgifte van de zaak (het gehuurde) aan huurder en verhuurder. De aannemer heeft daartoe hekken om het gehuurde laten plaatsen en de sloten vervangen, zodat zijn feitelijke macht over de zaak voor derden kenbaar is. Verhuurder is het hier niet mee eens en verschaft zich eigenmachtig toegang tot het pand door de sloten te vervangen. Hierdoor is de feitelijke macht van de aannemer doorbroken en het retentierecht vervallen. De rechter heeft geoordeeld dat, in het geval komt vast te staan dat de aannemer de feitelijke macht over het gehuurde had, de verhuurder zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad door zichzelf eigenmachtig de toegang te verschaffen. In dat geval dient de verhuurder de door de aannemer geleden schade te vergoeden. Immers, had de verhuurder het retentierecht niet eigenmachtig doorbroken, dan had de aannemer haar vordering na executie van een vonnis kunnen verhalen op de verkoopopbrengst van het pand.

Conclusie

De aannemer kon zijn retentierecht dus ook tegen verhuurder inroepen, terwijl die een ouder recht op de zaak heeft (eigenaar). Als voorwaarde voor het inroepen van het retentierecht tegen derden met een ouder recht geldt dat de vordering van de retentor (hier de aannemer) voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (hier de huurder) bevoegd was met betrekking tot de zaak (hier het gehuurde) aan te gaan. Hier was huurder bevoegd met de aannemer een overeenkomst te sluiten tot aanpassing van het gehuurde.

Aan de hand van de hiervoor besproken uitspraak zal duidelijk zijn dat een retentierecht verstrekkende gevolgen kan hebben, ook in huursituaties. In de praktijk komt het met regelmaat voor dat een huurder het gehuurde- voordat huurder zijn intrek neemt- zal laten aanpassen c.q. verbouwen. Het is zaak dat verhuurder in dat geval het retentierecht contractueel uitsluit. Verhuurder dient aan zijn toestemming tot aanpassing c.q. verbouwing van het gehuurde (het aangaan van een aannemingsovereenkomst) de voorwaarde te verbinden dat de door huurder in te schakelen aannemer afstand doet van zijn retentierecht en dat huurder de betreffende aannemer over deze beperking in bevoegdheid ook informeert. Belangrijk is ook dat de aannemer schriftelijk afstand doet van zijn retentierecht en dat verhuurder van deze verklaring een exemplaar ontvangt vóórdat de werkzaamheden aanvangen.

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

 

Voortzetting huurovereenkomst met onderhuurder; terugbetaling waarborgsom
/in , /door

In art. 7:269 BW is bepaald dat dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, ingeval van beëindiging van de huur tussen de (hoofd)huurder en (hoofd)verhuurder wordt voortgezet door de (hoofd)verhuurder. Een dergelijke voortzetting van de (onder)huurovereenkomst speelde bij de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam (Rb. Rotterdam, kanton 13 maart 2014).

In deze zaak was een woning met toestemming van verhuurder onderverhuurd. De (onder)verhuurder ging op enig moment failliet en de hoofdhuurovereenkomst werd door de curator van (onder)verhuurder opgezegd. De onderhuurovereenkomst werd ingevolge voornoemd art. 7:269 BW door de hoofdverhuurder voortgezet. Enige tijd later werd deze voortgezette onderhuurovereenkomst beëindigd en maakte de (onder)huurder aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom die onderhuurder bij aanvang van de (onder)huurovereenkomst aan de voormalige (thans failliete) onderverhuurder had voldaan. Hoofdverhuurder weigerde deze waarborgsom terug te betalen.

In de wettekst is niet bepaald welke rechten en verplichtingen als gevolg van deze voortzetting overgaan naar de hoofdverhuurder. In art. 7:226 BW (‘koop breekt geen huur”) is bepaald dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. De Hoge Raad heeft in dit verband in een arrest uit 1924 geoordeeld dat de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder ook overgaat naar de nieuwe huurder.

De kantonrechter was naar analogie van art. 7:226 BW van oordeel dat bij voortzetting van de onderhuurovereenkomst door de (hoofd)verhuurder ingevolge art. 7:269 BW, de rechten en verplichtingen die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger, waaronder de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom.

Voor onderhuurders van zelfstandige woonruimte die bij de aanvang van de onderhuurovereenkomst aan de (onder)verhuurder een waarborgsom hebben voldaan, welke onderhuurovereenkomst op enig moment door de hoofdverhuurder wordt voortgezet, is het plezierig om te weten dat zij zich voor de terugbetaling van de waarborgsom niet hoeven te wenden tot de oorspronkelijke (onder)verhuurder. Voornoemde uitspraak bevestigt nog eens de oude rechtspraak, dat deze verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom op de (hoofd)verhuurder rust.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier:
volledige uitspraak

Beëindiging, renovatie, structurele wanverhouding
/in , /door

Structurele wanverhouding bij bedrijfsruimte niet vereist

Inleiding

Op 26 maart 2010 deed de Hoge Raad een belangrijke uitspraak in het zogenoemde “Herenhuis arrest”. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat de verhuurder de huurovereenkomst niet op kan zeggen wegens dringend eigen gebruik omdat hij een renovatieplan wil uitvoeren. Zelfs niet als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Opzegging zou volgens het arrest wel mogelijk zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Strenge maatstaf: structurele wanverhouding

Het Herenhuisarrest betrof de verhuur van een woning. De (rechtsopvolgend) verhuurder wenste deze huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij het gehuurde dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik. De exploitatie van de woning zou niet rendabel zijn, vanwege de lage huuropbrengsten. Verhuurder zou bij ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst geconfronteerd worden met hoge kosten, en dit zou- gelet op alle omstandigheden van het geval- niet van verhuurder verlangd kunnen worden. Verhuurder was daarom voornemens om de naastgelegen woning, die ook in eigendom aan verhuurder toebehoorde, middels een renovatie bij de verhuurde woning te betrekken. Op deze manier zou verhuur van de woning na de renovatie wel rendabel zijn. De wens om tot renovatie over te gaan rustte aldus uitsluitend op financiële motieven (en bijvoorbeeld niet tevens op een slechte bouwkundige staat van het gehuurde of beleidsmatige danwel sociale motieven). De Hoge Raad overwoog in dat kader, dat in het geval de wens om tot renovatie over te gaan uitsluitend wordt ingegeven door financiële motieven, een opzegging op grond van dringend eigen gebruik uitsluitend slaagt indien er tenminste sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Structurele wanverhouding vóór renovatie

De wanverhouding die de Hoge Raad als voorwaarde stelt, heeft betrekking op de bestaande situatie vóór de renovatie. Dit is wezenlijk anders dan een niet-kostendekkende exploitatie na renovatie. Het gaat dus om een vergelijking van de huidige exploitatiekosten en de huidige huuropbrengsten. Tussen die twee moet een structurele wanverhouding bestaan. Is dat het geval, dan kan een opzegging wegens dringend eigen gebruik de verhuurder uitkomst bieden.

Structurele wanverhouding niet vereist voor bedrijfsruimte bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik

In het arrest van 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook geldt voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte. Het antwoord op deze vraag luidt ontkennend. De Hoge Raad motiveert dit oordeel als volgt:

“De vraag of de in het genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (winkelbedrijfsruimte, FG) dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende.
Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strenge maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige- waarin de noodzaak van een renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.”

Onderscheid: belangenafweging en passende woonruimte

Huurder stelde zich op het standpunt dat de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook te gelden heeft bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte. Huurder had daartoe als argument aangevoerd dat de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik voor woon-en bedrijfsruimte tekstueel gelijk was en derhalve ook gelijk diende te worden uitgelegd. De Hoge Raad passeerde dit argument overwegende dat, alhoewel de wetsartikelen op het eerste gezicht op elkaar lijken, ze toch verschillend zijn. De bedoeling van de wetgever is om de woonruimte huurder meer bescherming te bieden dan de huurder van bedrijfsruimte. Deze bedoeling valt op te maken uit het feit dat bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij woonruimte, indien sprake is van een dringend eigen gebruik, nog een belangenafweging plaatsvindt tussen de belangen van de verhuurder, huurder en onderhuurder. In de situatie van een voldoende aannemelijk gemaakt dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte is voor een belangenafweging geen ruimte. In dat geval dient de kantonrechter de beëindigingsvordering toe te wijzen.
Een ander verschil tussen woonruimte en bedrijfsruimte bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik, is dat het bij woonruimte noodzakelijk is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De beschikbaarheid moet voldoende aannemelijk zijn. Bij bedrijfsruimte geldt een dergelijk vereiste niet.

Conclusie

Op grond van het hierboven genoemde arrest geldt de Herenhuis norm, inhoudende het bestaan van een structurele wanverhouding, bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte niet. De aard van het te beschermen belang is bij woonruimte wezenlijk anders dan bij bedrijfsruimte. Wel merk ik op dat voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte de uitsluitende wens van verhuurder om tot renovatie over te gaan onvoldoende is. De Hoge Raad overweegt namelijk in het bovengenoemde arrest:

“… Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak tot renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie (…)”.

Uit deze overweging valt af te leiden dat indien de noodzaak van een renovatie niet onbetwist vaststaat, een niet-kostendekkende exploitatie mogelijk niet voldoende zal zijn. Met andere woorden, louter financiële motieven kunnen een beroep op dringend eigen gebruik via de bandbreedte van renovatie mogelijk maken, maar daarvoor geldt een hoge graad van “klemmendheid”. Er dient sprake te zijn van enig nut en noodzaak bij de renovatie.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2014:338

F. Groos

Wanneer is (geen) sprake van een huurovereenkomst
/in , /door

Dikwijls wordt de vraag voorgelegd of er al dan niet sprake is van een huurovereenkomst, althans stelt één van de betrokken partijen dat er sprake is van een huurovereenkomst en wordt dat betwist door de andere betrokken partij. Het antwoord op deze vraag is van belang, omdat wanneer een overeenkomst dient te worden gezien als een huurovereenkomst, het wettelijke huurrecht op de overeenkomst van toepassing is. Het wettelijke huurrecht kent veel (semi-)dwingend recht en een vergaande bescherming voor de huurder. Aan de hand van welke criteria wordt nu vastgesteld of sprake is van een huurovereenkomst?

Essentialia voldoende bepaalbaar

Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer aan de volgende essentialia is voldaan:

1. Een zaak of een gedeelte daarvan wordt aan een andere partij in gebruik verstrekt

2. Huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (huurprijs).

Ontbreekt één van deze essentialia, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Bovengenoemde kenmerken van een huurovereenkomst dienen bovendien voldoende bepaalbaar te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat het gebruik van het gehuurde voldoende concreet moet zijn. Onvoldoende concreet was een intentieverklaring waarin het specifieke unitnummer, van de winkelruimte in het betreffende winkelcentrum, niet was opgenomen [1]. Voldoende concreet kan wel zijn een beperkt maar voldoende omschreven gebruik, zoals bijvoorbeeld het gebruik van een vergaderruimte voor een bepaald aantal avonden per week. Of het gebruik van een flexwerkplek met aanvullende voorzieningen. [2]

Ook moet duidelijk zijn welke tegenprestatie de huurder voor het gebruik verschuldigd is. Dat is meestal de betaling van een geldsom, maar kan ook bestaan uit een verplichting in natura, zoals het onderhoud van het gehuurde of het voorkomen van kraak.

Benaming overeenkomst en onbevoegde verhuurder

Voor de vraag of sprake is van een huurovereenkomst, is de naam van de overeenkomst niet van belang. Verder is niet nodig dat de verhuurder eigenaar van het object is of bevoegd is tot verhuur. Een onbevoegdelijk gesloten huurovereenkomst levert een rechtsgeldige huurovereenkomst op.

Strekking van de overeenkomst en bedoeling van partijen

Toch is het niet zo dat wanneer een overeenkomst op zichzelf aan de wettelijke essentialia van een huurovereenkomst voldoet, ook altijd als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd. Het gaat om de strekking van de overeenkomst, om hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen stond [3]. In het arrest Schena/ AKGI Royal Palm van 11 februari 2011 oordeelde de Hoge Raad dat voor het antwoord op de vraag of sprake was van een huurovereenkomst (het betrof hier time-share overeenkomst), niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan (op zichzelf) aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan. Bepalend was of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard was dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.

De toepassing van voornoemd criterium in een arrest van het Hof Den Haag leidde tot het oordeel dat van een huurovereenkomst geen sprake was. Vito-markt gebruikte een ruimte in een penitentiaire inrichting als supermarkt. Van een huurovereenkomst was – aldus het Hof – geen sprake, omdat niet het gebruik van de ruimte, maar de te verrichten diensten centraal stonden[4].

De Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem diende te oordelen over een mondelinge overeenkomst tussen twee ziekenhuizen (Dekkerswald en HIN)[5]. Partijen waren met elkaar overeengekomen dat zij voor gezamenlijke rekening de operatieruimte in één van de ziekenhuizen (dat van Dekkerswald) zouden gaan exploiteren. In verband daarmee verrichte HIN vanaf 2007 op maandagen bepaalde operaties in de OK-ruimte van ziekenhuis Dekkerswald. Dekkerswald heeft op enig moment de overeenkomst opgezegd. HIN heeft daarop nakoming van de (huur-)overeenkomst gevorderd. Ziekenhuis Dekkerswald voerde verweer en stelde zich onder meer op het standpunt dat zij aan HIN tal van diensten en faciliteiten verleent. Het gebruik en de tegenprestatie zien aldus Dekkerswald op veel meer dan enkel het gebruik van de OK-ruimte.

De Voorzieningenrechter oordeelde dat partijen niet hadden bedoeld een huurovereenkomst te sluiten, alhoewel wel gebruik werd gemaakt van de OK-ruimte en daarvoor betaald werd. De overeenkomst omvatte echter veel meer dan het gebruik van de OK-ruimte, ook inlening van personeel, dagverpleging van de patiënten, gebruik apparatuur en poliklinische faciliteiten, medische administratie en gebruik geneesmiddelen.

Conclusie

De Hoge Raad en ook de lagere rechtspraak is veel meer gaan kijken naar wat partijen bedoeld hebben, de rechtsverhouding wordt in zijn geheel beschouwd. Gelet hierop is het dan ook van belang dat partijen hun bedoeling bij het sluiten van de (huur-)overeenkomst helder op papier zetten, zodat daarover later geen onduidelijkheid kan bestaan. In het bijzonder wanneer de overeenkomst(-en) ook andere elementen dan huur behelst, dient men zich te realiseren op welk element van de overeenkomst de nadruk ligt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

F.Groos