Hoge Raad: bemiddelingskosten bij korte termijnverhuur door Airbnb toegestaan

/in , /door

Volgens artikel 7:417 lid 4 BW mogen er geen kosten aan een (aspirant-)huurder in rekening worden gebracht als een huurbemiddelaar zowel optreedt voor de verhuurder als voor de huurder (‘het dienen van twee heren’). Dit verbod op dubbele courtage is echter niet van toepassing bij kortetermijnverhuur van accommodaties, aldus de Hoge Raad.

Positief nieuws dus voor Airbnb. Airbnb wordt door de Hoge Raad aangemerkt als bemiddelaar, maar het verbod van dubbele courtage is volgens de Hoge Raad op grond van de wetsgeschiedenis niet van toepassing.

 

Lees het hele artikel op:

https://www.advocatie.nl/huurrecht/hoge-raad-bemiddelingskosten-bij-kortetermijnverhuur-door-airbnb-toegestaan/

 

Heeft u vragen over de verschuldigdheid van courtage, neem dan vrijblijvend contact met ons op!

Column Goede Zaken 16 november 2021: opmars tegen beleggers

/in , , /door

Een wetswijziging die naar verwachting op 1 januari 2022 ingaat, biedt gemeenten instrumenten om te voorkomen dat beleggers goedkope en middel dure woningen in hun gemeente kopen om deze (vaak tegen hoge huurprijzen) te verhuren. Opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat deze categorie koopwoningen beschikbaar blijft voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Eenzelfde opmars van beleggers is gaande in recreatieland: vele campings en recreatieparken in Nederland zijn de afgelopen jaren overgenomen door projectontwikkelaars en getransformeerd tot luxueuze vakantieparken. In verband met de herontwikkeling worden de huurovereenkomsten met de zittende recreanten opgezegd, zoals momenteel speelt in Zandvoort bij camping Sandevoerde.

Die berichtgeving deed me denken aan een vergelijkbare zaak van jaren geleden. Mevrouw huurde op een camping ruim 45 jaar een stuk onbebouwde grond. Op die grond stond een chalet dat haar eigendom was. Ieder jaar werd een nieuwe huurovereenkomst voor de duur van een jaar gesloten. Een projectontwikkelaar had de camping gekocht, de huurovereenkomst werd opgezegd en de ontruiming aangezegd.

Op grond van de wet en de rechtspraak geniet een huurder van onbebouwde grond geen huurbescherming. Hoofdregel is dat een huuropzegging in de regel rechtsgeldig is, maar dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een langere opzegtermijn in acht dient te worden genomen en huurder in sommige gevallen aanspraak kan maken op schadevergoeding. Belangrijke criteria daarbij zijn of huurder rekening kon houden met een huuropzegging, de huurder gepleegde investeringen nog niet (geheel) heeft kunnen terugverdienen en de economische positie van de huurder.

Het jaren achtereen sluiten van nieuwe huurovereenkomsten leidt niet tot een niet-opzegbare duurovereenkomst. Los van de vraag of overheidsingrijpen op de recreatiemarkt of meer huurbescherming voor  recreanten wenselijk is, zie dat het ik in de praktijk vaak  ontbreekt aan heldere voorlichting bij het aangaan van dergelijke huurovereenkomsten. Met als gevolg dat particulieren die overwegen om onbebouwde grond op een recreatiepark te huren,  zich onvoldoende bewust zijn van hun positie. Helderheid over de wederzijdse rechten en plichten is ook in het belang van verhuurders, gerechtelijke procedures kunnen leiden tot ernstige vertraging.

 

Voor meer informatie kunt u contact met mij opnemen.

Fleur Groos

www.groosadvocatuur.nl

 

 

 

Column Goede Zaken 22 juni 2021: de gebrekenregeling bij (ver-)huur van bedrijfsruimte

/in , , , /door

Gebrekenregeling bij (ver)huur van bedrijfsruimte

In deze column een uitleg over wat de gebrekenregeling inhoudt en waar (ver-)huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening mee moeten houden.

De wet definieert een gebrek als volgt:

‘Een gebrek is een staat of een eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Vrij vertaald zijn gebreken àlle eigenschappen die het genot van het gehuurde kunnen beperken, TENZIJ het gebrek is ontstaan door het handelen (of nalaten) van de huurder zelf. Eigenschappen kunnen bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud zijn, maar ook niet-stoffelijke zaken, zoals een verplichte sluiting van het gehuurde ter bestrijding van COVID-19. Alhoewel daarover het laatste woord nog niet is gezegd.

De verhuurder moet een gebrek herstellen, ook in het geval hij niets met het ontstaan daarvan te maken heeft, bijvoorbeeld een kapotte ruit als gevolg van een inbraak.

Of er sprake is van een gebrek hangt af van wat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst mocht verwachten. Wat huurder mag verwachten, verschilt van geval tot geval. Van een nieuw kantoorpand mag de huurder meer verwachten dan van een oud pand.

Mogelijkheden huurder en verhuurder

In het geval er sprake is van een gebrek dan kan de huurder, in verband met het verminderde huurgenot, huurprijsvermindering vorderen en soms ook schadevergoeding. Alhoewel beide mogelijkheden in de veelgebruikte standaard huurovereenkomsten contractueel zijn uitgesloten.

De verhuurder kan bij het sluiten van de huurovereenkomst bepaalde zaken van het gehuurde uitzonderen van de gebrekenregeling, door te bepalen dat bepaalde onderdelen van het gehuurde of omstandigheden door partijen niet zullen worden aangemerkt als gebrek. Verder kan verhuurder de definitie van een gebrek aanpassen, zodat er minder snel sprake van zal zijn. Ook het opnemen van bepaalde onderhoudsverplichtingen voor de huurder, waarmee het risico voor bepaalde gebreken wordt verlegd naar de huurder en een onderzoeksplicht voor huurder kan ertoe leiden dan er minder snel sprake zal zijn van een gebrek.

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen ,neem dan  contact met mij op!

Column Goede Zaken 11 mei 2021: Einde huurovereenkomst woonruimte

/in , , /door

 

Hoe zit het ook alweer…het eindigen van een huurovereenkomst voor woonruimte

Huurders van woonruimten worden in Nederland goed beschermd. Huurbescherming geldt voor huurders van zelfstandige (eigen voorzieningen) en onzelfstandige woningen (kamers). Medebewoners zoals medehuurders en onderhuurders genieten soms ook huurbescherming.

Er geldt géén huurbescherming indien:

  • de huur naar zijn aard van korte duur is;
  • sprake is van hospita verhuur (inwoning bij verhuurder);
  • verhuurd wordt op grond van de leegstandwet;
  • sprake is van een kortdurende huurovereenkomst van minder dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte dan wel maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte en die huurovereenkomst na 1 juli 2016 is afgesloten.

Kortdurende huurovereenkomst

Voor huurcontracten voor bepaalde tijd en die zijn ingegaan na 1 juli 2016, geldt dat ze aan het einde van de huurtermijn automatisch eindigen. Een huuropzegging en opzeggingsgronden zijn niet nodig. De huurder heeft dus geen huurbescherming. Voorwaarde is dat de huurtermijn niet langer is dan twee jaar (voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (voor onzelfstandige woningen). Een andere voorwaarde is dat de verhuurder drie en niet later dan één maand van tevoren aan de huurder een bericht stuurt met de bevestiging van de dag waarop de huur eindigt. Doet de  verhuurder dit niet, dan wordt het huurcontract verlengd voor onbepaalde tijd en heeft de huurder huurbescherming. Een ander belangrijk kenmerk van deze tijdelijke huurcontracten is dat de huurder het contract tussentijds (maandelijks) kan opzeggen.

Reguliere huurovereenkomst

In dit geval is er wel sprake van huurbescherming en dient de verhuurder een rechtsgeldige reden te hebben om de huurovereenkomst te kunnen laten eindigen. Het huurcontract moet schriftelijk worden opgezegd en er moet een opzegtermijn in acht worden genomen (maximaal 6 maanden).

Indien de huurder niet met de huuropzegging instemt, dan blijft de huurovereenkomst doorlopen. De verhuurder zal dan naar de rechter moeten om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De kantonrechter zal vervolgens alleen op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgronden beoordelen of er een einde komt aan de huurovereenkomst.

 Andere mogelijkheden

Een huurovereenkomst kan ook eindigen door deze te ontbinden (bijvoorbeeld wegens een huurachterstand, illegale onderverhuur, hennepteelt)  of wanneer partijen samen besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen.

 

Heeft u vragen? Nem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

KifiD: Vrije advocaatkeuze ook wanneer het niet tot een rechtszaak komt

/in , /door

Ook in een buitengerechtelijke procedure heeft een verzekerde recht op vrije advocaatkeuze, aldus een nieuwe uitspraak van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD). DAS Rechtsbijstand zegt dat rechtsbijstandsverzekeringen hierdoor onbetaalbaar worden en gaat in beroep.

 

Klik voor de uitspraak van het KifiD hier

 

Bent u verzekerd voor juridische rechtsbijstand, ook dan kan Groos Advocatuur u van dienst zijn, in en buiten de rechtszaal!

Neem gerust contact op!

De breedte van een recht van overpad

/in , /door

De rechtbank Noord-Holland heeft in 2020 een uitspraak gedaan in een zaak over een recht van overpad. Centraal stond de vraag wat de inhoud van de gevestigde erfdienstbaarheid was en of het gevestigde recht onbelemmerd kon worden uitgeoefend.

De zaak

Ten gunste van het perceel van als lijdend erf, en ten laste van het perceel als dienend erf, is een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd die het mogelijk maakt dat eiseres via het pad haar achtertuin kan bereiken. Ook ten behoeve van vier andere aan het pad grenzende percelen is een erfdienstbaarheid gevestigd. De erfdienstbaarheid is in een akte uit 1976 als volgt beschreven:

‘(…) de erfdienstbaarheid van overpad, waaronder begrepen de overgang met een rijwiel, een motorrijwiel, een bromfiets, een kruiwagen, en andere vervoermiddelen van geringe omvang aan de hand voortbewogen naar en van de [straat] over de thans daarvoor bestemde strook grond. (…)’

Het geschil

Tussen partijen is in geschil wat de hierboven geciteerde erfdienstbaarheid inhoudt en of eiseres deze op de door haar gewenste wijze kan uitoefenen.

Beoordeling rechter

De inhoud en de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid worden bepaald aan de hand van de akte waarmee de erfdienstbaarheid is gevestigd of, als de akte dienaangaande niets vermeld, door de plaatselijke gewoonte. In de akte waarmee ten behoeve van het perceel van eiseres als heersend erf een erfdienstbaarheid is gevestigd, is opgenomen dat eiseres via het perceel van gedaagde met een vervoermiddel van geringe omvang aan de hand vanuit haar achtertuin naar de openbare weg mag gaan en andersom. Hieruit volgt dat sprake moet zijn van een vrije doorgang over het pad die voldoende breed is om met bijvoorbeeld een fiets aan de hand te passeren.

Uit de tekst van de akte volgt echter niet dat eiseres in de toekomst met een scootmobiel van het pad gebruik moet kunnen maken, zoals zij stelt. Dat dit door de plaatselijke gewoonte wordt bepaald, is evenmin gebleken. Anders dan eiseres betoogt, brengt de omstandigheid dat een erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd ook niet met zich dat gedaagde gehouden zijn om het gehele pad over de volle breedte vrij te houden. Het pad is eigendom van gedaagde en zolang er voldoende ruimte overblijft om daar met een vervoermiddel aan de hand over te gaan, mogen gedaagde het pad naar eigen inzicht inrichten. Dat de voorgangers van gedaagde voorheen kennelijk geen goederen op het pad plaatsten, doet daar niet aan af.

Gedaagden hebben in 2019 op het pad een schuur geplaatst die de doorgang ter hoogte van die schuur aanzienlijk heeft versmald. Eiseres stelt dat de doorgang te smal is en dat het voor haar sinds de schuur er staat niet meer mogelijk is om op een normale manier met een vervoermiddel aan de hand, in haar geval een fiets met gevulde fietstassen, haar achtertuin te bereiken. Gedaagden betwisten dit en voeren aan dat de doorgang op het smalste punt 95cm breed is en dit nog altijd voldoende ruimte biedt voor eiseresom met de fiets aan de hand te passeren. Gedaagden hebben er voorts op gewezen dat de tuinpoort die toegang geeft tot de achtertuin van eiseres slechts 85cm breed is en het pad derhalve, ook op het smalste punt, nog altijd breder is dan de toegang tot de achtertuin.

Mede gelet op het gemotiveerde verweer van gedaagden had het op de weg van eiseres gelegen om haar stelling dat de doorgang naast de schuur te smal is nader te onderbouwen. Nu niet is gebleken dat de schuur en/of andere obstakels aan een normale uitoefening van de erfdienstbaarheid in de weg staan, zullen de vorderingen onder I en II worden afgewezen.

 

Heeft u vragen over de inhoud en /of de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid, neem dan contact met mij op.

Column Goede Zaken 13 april 2021: Supermarkt of pop-up store?

/in , , , /door
Column Goede Zaken 13 april 2021

Omschrijving van de bestemming van het gehuurde in combinatie met onderverhuur en exploitatieplicht

Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit december 2020. De uitspraak leert dat een duidelijke formulering van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst van groot belang is, niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder.

De zaak

Supermarkteigenaar Marqt had een bedrijfsruimte gehuurd en in de huurovereenkomst was bepaald dat Marqt het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken voor detailhandel. Aan deze bepaling was toegevoegd dat de verhuurder garandeerde dat de bedrijfsruimte kon worden gebruikt als Marqt- supermarkt, zonder dat daarvoor aanvullende vergunningen waren vereist. Verder was het Marqt toegestaan om het gehuurde onder te verhuren en was Marqt verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zelf te gebruiken.

Marqt werd overgenomen door de eigenaar van een supermarkt gelegen aan de overkant van het gehuurde en besloot daarom geen supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. De bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels. Verhuurder startte een gerechtelijke procedure, waarin hij veroordeling van Marqt tot ingebruikname van het gehuurde als supermarkt vorderde.

Beoordeling

Zowel de rechtbank als het Hof oordeelden dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf uitsluitend als supermarkt te gebruiken. De contractuele bestemming “detailhandel” biedt ruimte aan meer dan alleen een supermarkt. De verhuurder kon Marqt evenmin houden aan de verplichting om het gehuurde zelf te gebruiken, omdat dat niet strookt met de uitdrukkelijke bevoegdheid van Marqt om het gehuurde onder te verhuren.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een duidelijke formulering van de bestemming belangrijk is. Let daarom bij het sluiten van een huurovereenkomst goed op de formulering van de bestemming, alsook op de huurder en de branche waarin deze zich begeeft. Een startende ondernemer heeft belang bij een ruime formulering, zodat er ruimte bestaat om in de toekomst zijn assortiment uit te breiden. Het kan ook raadzaam zijn om de bestemming nader te concretiseren, om de verkoop van bepaalde producten vanuit het gehuurde uit te sluiten of juist te waarborgen. Hierbij kan worden gedacht aan een beperking tot non-food of verkoop van uitsluitend producten in het hogere segment.

Vragen? Neem gerust contact op!

De rechtbank Limburg stelt de Hoge Raad prejudiciële vragen over huurkorting en corona

/in , , , /door

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

 

De antwoord kunnen 6 maanden op zich laten wachten, maar komen mogelijk al eerder.

Column Goede Zaken 9 maart 2021: mondelinge koopovereenkomst woning bindend?

/in , /door

Column Goede Zaken 9 maart 2021

Is een consument verkoper gebonden aan een mondelinge koopoverenkomst

Kees heeft zijn woonhuis te koop aangeboden op de website van een vastgoedhandelaar. De professionele handelaar heeft een bod gedaan en Kees gaat via whatsapp akkoord. Voordat de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd, ziet Kees af van de deal en verkoopt zijn woning aan een andere partij. Hij stelt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat die niet schriftelijk is vastgelegd. Koper spant een rechtszaak aan en vordert schadevergoeding.

Schriftelijkheidsvereiste  

De wet bepaalt dat, in geval van de koop van een woning door een particulier, er alleen sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk is aangegaan. De achterliggende gedachte bij deze bepaling is dat de wetgever de consument-koper wil beschermen. Zolang er geen getekende koopovereenkomst is, kan daarvan geen nakoming worden gevorderd, omdat er volgens de wet dan geen overeenkomst is. Uit rechtspraak blijkt dat ook een consument-verkoper zich tegenover een consument-koper op deze regel kan beroepen en niet kan worden verplicht tot nakoming van een mondelinge koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank en het gerechtshof kan een consument-verkoper zich echter niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, wanneer de koper een zakelijke partij is. In dat geval is de consument-verkoper wèl gebonden aan de mondelinge overeenkomst en kan de koper daar dus nakoming van vorderen. De wetgever heeft niet bedoeld consument-verkopers zoals Kees te beschermen in geval van verkoop aan een zakelijke koper. Kees is daarom gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst en wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. Die wordt overigens gematigd, omdat de vastgoedhandelaar volgens het gerechtshof niet zorgvuldig heeft gehandeld. 

Conclusie 

Partijen kunnen van deze zaak leren dat:

– vastgoedprofessionals particuliere verkopers kunnen houden aan een mondeling gesloten  koopovereenkomst;
– professionals  zich bewust dienen te zijn van de op hen rustende zorgplicht, bijvoorbeeld door redelijke bedenktermijnen te hanteren, zodat de consument-verkoper voldoende gelegenheid heeft om (financieel) advies in te winnen;
– particuliere verkoperser verstandig aan doen zich vooraf te laten informeren over de waarde van hun eigendom en de financiële gevolgen van de wijze van verkoop, want de consequenties van een vergissing kunnen ingrijpend zijn.

Fleur Groos 

Heeft u vragen? Neem dan contact met mij op: Fleur@groosadvocatuur.nl of bel 06-29060900

 

Column Goede Zaken 9 februari 2021: Zoeken naar de balans in coronatijd

/in , , /door

 

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken van 9 februari 2021

Zoeken naar de balans in coronatijd

Vrijdag 29 januari jl. kopte het Financieel Dagblad: “Horecazaak heeft recht op 50% huurkorting tijdens lockdown” naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank Den Haag in een geschil tussen een verhuurder en twee cafébazen.

Deze zaak heeft veel aandacht gekregen en niet alleen vanwege de uitkomst, maar ook omdat het een zogenaamde ‘bodemprocedure’ betrof. Tot nu toe zijn er vooral kort geding procedures tussen huurders en verhuurders gevoerd, dat zijn spoedprocedures met weinig ruimte voor onderzoek naar de feiten. Dit neemt niet weg dat een kort gedingprocedure zinvol kan zijn, zeker wanneer ‘de nood aan de man is’ en partijen er zelf niet uitkomen.

Op basis van deze zaak kan echter niet worden geconcludeerd dat horecaondernemers tijdens een ‘lockdown’ automatisch recht hebben op een huurkorting van 50%. Dat hangt af van alle omstandigheden van het geval, zoals van de ontvangen staatssteun, de hoogte van de omzetderving, eventuele andere oorzaken voor het omzetverlies,  is er sprake van een gedwongen of vrijwillige sluiting, eventuele eerder tussen partijen gemaakte afspraken. De manier waarop partijen zich tegenover elkaar hebben opgesteld kan daarbij ook van belang zijn.

De coronacrisis en de  overheidsmaatregelen hebben geleid tot een verstoring van het evenwicht in  huurovereenkomsten. Hoe een en ander (juridisch) weer in balans kan worden gebracht verschilt per zaak.

De komende periode zullen meer procedures volgen en mogelijk wordt in een aantal daarvan doorgeprocedeerd bij het Gerechtshof en de Hoge Raad. Die zaken zullen bijdragen aan het antwoord op de vraag welke criteria bepalen welke contractspartij de zwaarste lasten van de coronacrisis moet dragen.

Tot die tijd moeten partijen het doen met uitspraken van de rechtbanken. Daarbij moet niet uit het oog worden verloren dat behalve overeenkomsten er ook altijd verschillen zullen zijn tussen verschillende zaken en dat de rechtspraak maatwerk is. Met de kennis van nu kan het raadzaam zijn om in nieuwe overeenkomsten een regeling op te nemen over hoe te handelen ingeval van een crisis of ‘lockdown’.

Heeft u vragen over Heeft u vragen over de impact van Corona op uw verplichtingen uit hoofde
van de huurovereenkomst, neem dan vrijblijvend contact met mij op per e-mail of bel me op 06-29060900