Tijdelijke huurovereenkomst of voor onbepaalde tijd met een minimumduur

/in , , /door

In deze zaak stond de vraag centraal of een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 25 maanden een tijdelijke huurovereenkomst in de in van artikel 7:271 lid 1 BW betrof. De inhoud van de huurovereenkomst bevatte enkele tegenstrijdigheden.

In de huurovereenkomst was het volgende bepaald:

Art. 3 De (duur van de) huurperiode: huurovereenkomst voor bepaalde tijd

3.1 

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een (bepaalde) duur van 25 maanden met een

minimale periode van 12 maanden, ingaande op 01-05-2020 en lopende tot en met 31-05-2022.

Indien toch eerder dan minimale periode wordt opgezegd worden kosten a € 400,00 in rekening

gebracht.

De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de krachtens art. 3.1 overeengekomen

(bepaalde) duur (artikel 7:228 lid 1 BW), mits verhuurder uiterlijk een maand doch niet eerder dan

drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken aan huurder schriftelijke herinnering zendt

met betrekking tot de dag waarop de huur ingevolge art. 3.1 verstrijkt. Bij gebreke hiervan wordt de

huurovereenkomst na het verstrijken van die bepaalde duur (van rechtswege) voor onbepaalde tijd

verlengd. (…)”

De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt: “Omdat partijen het niet eens zijn over hun bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst en geen stukken zijn overgelegd waaruit deze bedoeling kan worden afgeleid, komt het vooral aan op de bepalingen in de huurovereenkomst en hetgeen partijen daar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit konden afleiden. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat expliciet dat deze overeenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van 25 maanden, te weten van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022 (…). Het feit dat de huurovereenkomst volgens deze bepaling ook een minimale duur van twaalf maanden heeft, wat wettelijk niet is toegestaan bij een tijdelijke huurovereenkomst, doet niet af aan de duidelijkheid van deze bewoordingen. Een dergelijk beding dat de opzegbevoegdheid van de huurder in een tijdelijke huurovereenkomst beperkt, is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW simpelweg nietig. Anders dan [huurder] heeft betoogd, is artikel 3.1 van de huurovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter dan ook slechts voor één redelijke uitleg vatbaar, namelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst van 25 maanden.

Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat de huurovereenkomst verder geen bepalingen bevat die wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, terwijl er meerdere aanwijzingen zijn dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Zo bepaalt artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat deze overeenkomst van rechtswege eindigt na het einde van de in artikel 3.1 overeengekomen duur, mits de verhuurder uiterlijk een maand maar niet eerder dan drie maanden voordat die bepaalde duur is verstreken het einde van de overeenkomst aanzegt. Hierbij wordt verwezen naar artikel 7:228 lid 1 BW (…). Dit is een evident kenmerk van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW. Daarnaast staat in de titel van de huurovereenkomst én bovenaan elke pagina ‘huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd/tijdelijke duur’. Voorts is van belang dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat door of namens [verhuurder] zodanige uitlatingen zijn gedaan dat [huurder] artikel 3.1 van de huurovereenkomst, ondanks de duidelijke bewoordingen van deze bepaling, zo had kunnen opvatten dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De enkele stelling van [huurder] dat de makelaar van [verhuurder] bij het tekenen van de huurovereenkomst tegen [huurder] heeft gezegd dat hij ‘er twaalf maanden moest blijven zitten en dat het daarna wel goed zou komen’, is hiervoor onvoldoende. Nog daargelaten dat [verhuurder] heeft betwist dat zijn makelaar dit heeft gezegd en [huurder] dit niet nader heeft onderbouwd, kan uit zo’n vage opmerking niet worden afgeleid dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan toepassing van de contraproferentemregel op artikel 3.1 van de huurovereenkomst.

 

Naar het oordeel van de kantonrechter had het voor [huurder] op basis van de inhoud van de huurovereenkomst duidelijk moeten zijn dat hij een tijdelijke huurovereenkomst met een looptijd van 25 maanden aanging, die na afloop van deze bepaalde tijd in beginsel zou eindigen. [Verhuurder] hoefde [huurder] hier in de gegeven omstandigheden niet nog expliciet op te wijzen. Het feit dat huurders van andere kamers in de woning zes tot zeven jaren in hun kamers mochten blijven, zoals [huurder] nog heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. Niet duidelijk is namelijk wat voor overeenkomsten deze andere huurders hadden. Daarnaast kunnen tijdelijke huurovereenkomsten na het verloop van de bepaalde duur worden voortgezet voor onbepaalde tijd, indien partijen dat willen of het einde van de huurovereenkomst niet tijdig wordt aangezegd. Dat de andere huurders langere tijd in hun kamers mochten blijven, kan daarom niet tot conclusie leiden dat [huurder] er ondanks de duidelijke inhoud van de huurovereenkomst gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aanging. De kantonrechter stelt gezien hetgeen hiervoor (…) is overwogen vast dat tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de periode van 1 mei 2020 tot en met 31 mei 2022.”

Vraagt u zich af of uw huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is (met huurbescherming) of tijdelijk van aard, neem dan contact met ons op.

 

VVE recht: aansprakelijkheid bestuurder

/in , , /door

De rechtbank Den Haag heeft in 2021 een uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van een (voormalig) bestuurder van een VvE.

Administratie van een VvE blijkt na vertrek enig bestuurder, tevens administrateur van de VVE, een puinhoop. Onjuiste betalingen en oninbare vorderingen, schade voor VvE. Aansprakelijkheid als bestuurder en als administrateur.

Het geschil

De VvE vordert in deze procedure dat de rechtbank voor recht verklaart dat de (voormalige) bestuurder en administrateur van de VvE  aansprakelijk is voor de door VvE geleden schade en de voormalig bestuurder veroordeelt tot betaling van € 34.840,82, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat de (voormalig) bestuurder ernstig tekort is geschoten in zijn administratieve taken voor de VvE, zowel vóór als tijdens zijn bestuurdersschap. Na lang aandringen, een procedure bij de kantonrechter ( met als insteek het verkrijgen van ontbrekende administratie van de VvE) en door tussenkomst van een deurwaarder heeft de VvE uiteindelijk de ontbrekende administratie van de (voormalig) bestuurder overhandigd gekregen. Daaruit bleek dat er veel posten waren die onterecht door de (voormalig) bestuurder zijn betaald (€ 9.067,61) of niet tijdig zijn verhaald bij debiteuren (€ 15.788,44). Door de onvolkomenheden in de door de (voormalig) bestuurder gevoerde administratie was zelfs een kostbare (€ 9.984,77) boekhoudkundige reconstructie door [B.V. X] noodzakelijk.

Uitspraak rechtbank

Van al deze onzorgvuldigheden en nalatigheden kan de (voormalig) bestuurder , mede gezien zijn boekhoudkundige achtergrond, een ernstig verwijt worden gemaakt. De voormalig bestuurder is daarom aansprakelijk voor het totale schadebedrag van € 34.840,82.

Heeft u problemen met de handelswijze van het bestuur van uw VvE, neem dan contact met mij op om de mogelijkheden te bespreken.

Wijzigingen wet- en regelgeving verhuurders en huurders per 1 januari 2024

/in , , /door

Met ingang van het nieuwe jaar treden enkele nieuwe wetten en regels in werking op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening. Dit artikel geeft een overzicht van de belangrijkste veranderingen voor huurders en verhuurders.

  • vanwege een aanpassing in de Huisvestingswet kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2024 eigen inwoners meer voorrang geven bij de huur of koop van een nieuwbouwwoning;
  • in verband met de Wet goed verhuurderschap openen gemeenten met ingang van 1 januari 2024 een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag;
  • de huurtoeslag wordt verhoogd, ook gelden er nieuwe inkomens- en huurgrenzen;
  • met ingang van 1 januari tot 1 mei 2024 mogen de huurprijzen van woonruimten in de vrije sector met maximaal 5,5% worden verhoogd;
  • In 2024 treedt de Wet Huurbescherming Weeskinderen in werking, op grond van deze wet krijgen jongvolwassen (16-28 jaar) wezen in een corporatiewoning meer huurbescherming. Zij kunnen de huurovereenkomst van hun overleden ouders voortzetten totdat zij 28 jaar zijn;
  • Voor VVE’s  worden op grond van de SVVE de mogelijkheden voor subsidies voor verduurzaming met ingang van 1 januari 2024 ruimer.

Heeft u vragen naar aanleiding van de nieuwe regels, neem dan contact met mij op.

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste bij een koopovereenkomst

/in , , /door

Wanneer geldt het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW?

 Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. De voorwaarden voor toepasselijkheid van het schriftelijkheidsvereiste zijn aldus:

  • een onroerende zaak;
  • die tot bewoning is bestemd;
  • gekocht door een natuurlijk persoon;
  • die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf;
  • schriftelijke koopakte

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak en het schriftelijkheidsvereiste:

Indien aan bovengenoemde vereisten is voldaan, dan komt er zonder een schriftelijke koopakte geen koopovereenkomst tot stand. Juridisch gezegd is de sanctie op het ontbreken van een schriftelijke koopakte nietigheid, de koopovereenkomst heeft nooit bestaan. Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten.

Handelt u in de uitoefening van beroep of bedrijf?

Door de Hoge Raad is uitgemaakt dat de ‘professionele verkoper’ zich niet mag beroepen op de afwezigheid van een getekende koopakte in het geval hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop. Hoe bepaal je of er wordt gehandeld als consument en (dus) niet  in de uitoefening van een beroep of bedrijf?

In ieder geval lijkt men het erin literatuur en rechtspraak over eens dat het begrip ‘consument’ in de zin van art. 7:2 BW dezelfde betekenis heeft als het begrip ‘consument’ in de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJ EU). Het HvJ EU heeft in het Costea-arrest uit 2015 overwogen dat een ‘consument’ is iedere natuurlijke persoon die bij het sluiten van een overeenkomst ‘handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen’. Of dat zo is, zal aan de hand van de omstandigheden van het geval moeten worden bepaald, waaronder de aard van het goed waarop het contract betrekking heeft, waaruit zou kunnen blijken met welk doel dat goed is gekocht.

Wanneer is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste in de zin van de wet?

In de praktijk wordt vaak ten onrechte gedacht dat e-mailberichten, whatsapp berichten of (fax)brieven voldoende zijn om te spreken van een schriftelijk aangegane koopovereenkomst in de zin van het wetsartikel. Deze gedachte is onjuist. De koop moet worden vastgelegd in een akte, zijnde een door zowel koper als verkoper ondertekend stuk. 

Bedenktijd

Zoals hierboven aangegeven is artikel 7:2 BW geschreven om de consument (de ‘particuliere koper’) te beschermen tegen ondoordachte aankopen. Naast het schriftelijkheidsvereiste heeft de koper ook drie dagen bedenktijd. De bedenktijd vangt aan op het moment dat hij de koop heeft gesloten en hij een afschrift van de getekende koopakte heeft ontvangen. Gedurende die periode kan de koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien.

Ook de particuliere verkoper komt een beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste

In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd.

Professionele (ver-)koper?

Tussen een professionele verkoper èn een professionele koper geldt in het geheel geen schriftelijkheidsvereiste en is onderlinge overeenstemming voor de totstandkoming van een koopovereenkomst (dus) voldoende.

Een professionele verkoper komt geen beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop van een woning. Dit zou namelijk afbreuk doen aan de gedachte de particulier koper dient te worden beschermd door het schriftelijkheidsvereiste. 

Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook bij de verkoop van een onbebouwde onroerende zaak (bouwkavel) bestemd voor een woning?

De Hoge Raad heeft bij arrest van 15 december 2023 geoordeeld dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt in het geval van de verkoop  van een onbebouwde bouwkavel met woonbestemming (o.g.v. het bestemmingsplan). Ook niet indien verkoper wist dat de koper er een woning zou realiseren. Voor de volledige uitspraak klik hier.

ECLI:NL:HR:2023:1755 

Heeft u naar aanleiding van dit bericht vragen, neem dan gerust contact met mij op.

De gevolgen van de Wet goed verhuurderschap

/in , , , /door

De Wet goed verhuurderschap is op 1 juli 2023 in werking getreden en bevat regels om huurmissstanden te voorkomen. De wet heeft grote gevolgen voor alle verhuurders van woonruimte (ook voor woningcorporaties), verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Wat gaat er concreet veranderen?

Basisnormen

De wet zet meerdere basisnormen uiteen waaraan alle verhuurders van woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte van arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars in alle gevallen moeten voldoen:

  1. Er komt een verplichting om discriminatie te voorkomen en tegen te gaan. Om dit te bewerkstelligen moet door de verhuurder en verhuurbemiddelaar een transparante selectieprocedure gehanteerd worden bij de keuze van de huurder. Daarbij moet gebruik worden gemaakt van voor de kandidaat-huurder kenbare en objectieve selectiecriteria. Hieraan is in ieder geval voldaan als de verhuurder een bepaald woonruimteverdeelsysteem hanteert dat is gericht op volgorde van aanmelding of een bepaalde inschrijfduur. Ook moet de keuze voor een afwijzing van kandidaat-huurders worden gemotiveerd. Verder moet een werkwijze gehanteerd worden waarbij woondiscriminatie wordt tegengegaan. Hiervoor moet een doeltreffende werkwijze worden gehanteerd die schriftelijk vastgelegd en door eenieder te raadplegen moet zijn.
  2. Iedere vorm van intimidatie richting de huurder wordt verboden. Intimidatie is als zodanig al strafrechtelijk te handhaven, maar deze norm geeft het bevoegde gezag ook de mogelijkheid om bestuursrechtelijk tegen de verhuurder op te treden.
  3. Het wordt verboden om aan de huurder een waarborgsom in rekening te brengen die hoger is dan tweemaal de kale maandelijkse huurprijs. Daarbij wordt het wettelijk verplicht om de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terug te betalen, tenzij sprake is van schade aan het gehuurde of een betalingsachterstand. In die gevallen moet de waarborgsom binnen 30 dagen worden terugbetaald met verrekening van de openstaande bedragen.
  4. Het wordt wettelijk verplicht om de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen. Het niet schriftelijk vastleggen heeft echter geen gevolg voor de geldigheid van de huurovereenkomst, omdat de huurder hierdoor minder bescherming zou toekomen. Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die ná 1 juli 2023 worden aangegaan.
  5. Er komt een verplichting om de huurder van bepaalde informatie op de hoogte te stellen. Het gaat hier onder meer om de rechten en verplichtingen die de huurder heeft (voor zover deze niet uit de huurovereenkomst volgen), de hoogte van de waarborgsom en de restitutietermijn, de contactgegevens van een gemeentelijk meldpunt waar de huurder terecht kan met klachten over de verhuurder en de betalingsverplichting en specificatie van de servicekosten. Voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn gesloten geldt dat aan deze informatieverplichting per 1 juli 2024 moet zijn voldaan.
  6. Het wordt verboden om aan de huurder servicekosten in rekening te brengen op een andere wijze dan de wet voorschrijft.
  7. Specifiek voor de verhuurbemiddelaar komt het uitdrukkelijke verbod om bemiddelingskosten aan zowel de verhuurder als de huurder in rekening te brengen.
  8. Specifiek voor de verhuurder van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten geldt nog dat de arbeidsovereenkomst los van de huurovereenkomst moet zijn opgesteld. Daarbij moet de verhuurder de huurovereenkomst en de hiervoor onder punt 5 genoemde informatie verstrekken in een taal zijn waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij een andere taal kan worden gebruikt waarin hij helder kan communiceren.

Vergunningplicht

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenteraden een verhuurverordening opstellen waarin strengere vereisten aan verhuurders worden gesteld. In de verhuurverordening kan een vergunningplicht worden opgenomen voor verhuurders voor het verhuren van een woon- of verblijfsruimte.

Verschillende gemeenten hebben al een verhuurverordening opgesteld of zijn hier mee bezig, zoals de gemeenten Rotterdam, Den Haag en Leiden. Voor verhuurders die vóór 1 juli 2023 al een woon- of verblijfruimte verhuren, geldt de eventuele vergunningplicht pas zes maanden na de inwerkingtreding ervan.

Boete en beheer

Houdt u zich niet aan de normen van de Wet goed verhuurderschap, dan kan de gemeente u  sancties opleggen. De gemeente heeft op grond van de Wet goed verhuurderschap veel bevoegdheden gekregen om handhavend op te treden. Elke gemeente krijgt een meldpunt waar huurders terecht kunnen met klachten over ongewenst verhuurdergedrag.

Voor het handelen in strijd met de basisnormen van de wet kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van maximaal € 22.500. Indien binnen vier jaar deze normen nogmaals worden overtreden kan de bestuurlijke boete oplopen tot € 90.000. Bij een derde overtreding binnen drie jaar kan de verhuurder worden verplicht om de woning aan het college van B&W in beheer te geven. Gedurende de inbeheername kan de verhuurder geen beheerhandelingen ten opzichte van het gehuurde meer verrichten. Ook wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld die in overeenstemming is met de wettelijke huurprijsregels en het economisch verkeer. Indien er naar het oordeel van het college van B&W noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen moeten worden verricht, komen de kosten daarvan voor de verhuurder. Ook moet de verhuurder gedurende de inbeheername een beheervergoeding betalen. De inbeheername wordt pas beëindigd indien de verhuurder met een plan aannemelijk heeft gemaakt in de toekomst te zullen handelen in overeenstemming met de basisnormen en de normen in de eventuele verhuurdersvergunning. Ook moeten eventuele noodzakelijke aanpassingen aan het gehuurde zijn verricht en moet de verhuurder de kosten hiervoor en de beheervergoeding hebben voldaan. Indien de verhuurder het gehuurde in eigendom wil overdragen geldt nog als extra vereiste dat, indien verplicht, de verhuurdersvergunning aan de nieuwe eigenaar is verstrekt.

Let op: bij een bestuurlijke boete of inbeheername worden uw gegevens openbaar gemaakt.

 

Kortom, de Wet goed verhuurderschap heeft verstrekkende gevolgen voor verhuurders, voor de wettekst klikt u hier.

Heeft u vragen over de wet, neem dan gerust contact met ons op.

 

 

 

 

 

Subsidieregeling verduurzaming VVE’s

/in , /door

Op 21 november 2023 is een nieuwsbericht verschenen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de subsidieregeling verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaars (SVVE).

De SVVE wordt per 1 januari 2024 uitgebreid. Dit levert meer mogelijkheden voor subsidie bij verduurzaming op voor vereniging van eigenaars (vve’s), wooncoöperaties en woonverenigingen. De vier belangrijkste wijzigingen zijn kort samengevat als volgt:

1.    Uitbreiden van subsidie voor (energie)adviezen;
2.    Versoepelen van voorwaarden voor monumenten;
3.    Bonussubsidie voor biobased milieuvriendelijke isolatiematerialen;
4.    Stimuleren van elektrisch rijden.

De aanpassing van de SVVE is aangekondigd in de VvE-versnellingsagenda verduurzaming die in september naar de Tweede Kamer is verzonden. Klink hier voor de volledige tekst van het nieuwsbericht.

Voor een visual van de VVE-versnellingsagenda klikt u hier.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact met ons opnemen.

Wet betaalbare huur uitgesteld tot medio 2024

/in , , , /door

Op 20 november 2023 bracht de Raad van State advies uit over de wet. De RvS vindt dat er aanpassingen nodig zijn, voordat het naar de Tweede Kamer kan worden gestuurd. Hugo de Jonge werkt nu toe naar inwerkingtreding van de wet per 1 juli 2024.

Het is volgens de Raad van State onduidelijk of de Wet betaalbare huur de woningzoekende helpt en of deze wet leidt tot voldoende betaalbare huurwoningen. Volgens de Raad van State is het een reëel risico dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen. In dat geval zal het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de mensen die een huurwoning zoeken niet mee zijn geholpen. Het is op grond van het wetsvoorstel onduidelijk hoe dit risico wordt beheerst.

Tot nu toe zijn alleen de huurprijzen in de sociale huursector gereguleerd. Aan woningen in de vrije sector bestaat momenteel een tekort waardoor de huurprijzen stijgen. Het doel van de regering is voldoende betaalbare huurwoningen voor middeninkomens. Zij stelt daartoe voor om ook de huurprijzen in de vrije sector te gaan reguleren. Het voorstel is om het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector uit te breiden tot een deel van de vrije huursector. Die regulering gaat dan gelden tot een huurprijs van € 1.123 per maand. Daarnaast wordt met het voorstel het vaststellen van de maximale huurprijs op grond van het WWS, voor zowel de vrije sector als de sociale sector, verplicht.

 

 

Klik hier voor de brief van Hugo de Jonge aan de Tweede Kamer

Klik hier voor het volledige advies van de Raad van State op de Wet betaalbare huur

Indexering huurprijs onaanvaardbaar hoog

/in , , , /door

De afgelopen periode, gekenmerkt door hoge inflatie percentages, hebben verschillende partijen de vraag aan de rechter voorgelegd of de indexering van de huurprijs met het inflatiepercentage volgens het Centraal Bureau van de Statistiek (het CBS) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, danwel dient te worden gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheid.

De afgelopen circa 40 jaar bedroeg de inflatie gemiddeld 2% per jaar, in verband met de gestegen energieprijzen was de inflatie in 2022 uitzonderlijk hoog. Afhankelijk van de maand van indexatie kon de huurprijsverhoging oplopen tot wel 14,5%. Het CBS heeft op 10 februari 2022 toegelicht hoe de prijsontwikkeling wordt gemeten (op basis van een gewogen gemiddelde van verschillende factoren, waaronder  de prijs voor energie) en september 2022 bericht dat de meting van de ontwikkelingen van energieprijzen verfijnd moet worden. Het verschil tussen de ‘oude’ en ‘nieuwe’ berekeningsmethode van het CBS kan oplopen tot 7%. Aanleiding voor discussie tussen huurders en verhuurders. Uiteenlopende uitspraken zijn inmiddels de revue gepasseerd, onder andere de kantonrechter van rechtbank Gouda (wees de vordering van verhuurder tot betaling van de indexering in kort geding af) en de kantonrechter van de rechtbank Arnhem (aanspraak op indexering aanvaardbaar, zie mijn eerdere nieuwsbericht hierover). Ook  de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag oordeel bij vonnis van 29 juni 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:10394) https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:10394 dat de  verhoging van de huurprijs met 14,5% op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke indexeringsbepaling geen onvoorziene omstandigheden is en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin onaanvaardbaar is.

 

De Rechtbank Rotterdam 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295)ECLI:NL:RBROT:2023:10295, Rechtbank Rotterdam, 10418659 CV EXPL 23-8789 (rechtspraak.nl)heeft anders geoordeeld:

Indexering huurprijs bedrijfsruimte op basis van CPI valt in 2023 hoog uit. Op basis van deze uitspraak kan er toch een bedrag aan teveel betaalde indexering teruggevorderd worden. CBS wijzigt berekeningsmethode in de loop van 2023. Vraag of huurprijswijziging 2023 moet worden verlaagd wegens onvoorziene omstandigheden of omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verhoging onaanvaardbaar, de huurder betaalt over de periode 12 januari 2023 tot 12 januari 2024 een bedrag van EUR 4.014,64 meer aan indexering dan wanneer de nieuwe methode van het CBS zou zijn gehanteerd. Dit verschil acht de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter acht bij de beoordeling van belang dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De oude berekeningsmethode van het CBS is echter niet juist gebleken om een adequaat beeld te geven van de inflatie.

Met bovenstaande uitspraken is het laatste woord over de aanvaardbaarheid van de indexering conform de berekeningsmethode van het CBS waarschijnlijk nog niet gezegd, dit neemt niet weg dat de hierboven aangehaalde uitspraak van de rechtbank Rotterdam een grond biedt om teveel betaalde indexering terug te vorderen bij uw verhuurder.

 

Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft, neemt u dan gerust contact met mij https://www.groosadvocatuur.nl/ op.

 

 

Rechter bevestigt: huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht

/in , , , /door

In het vonnis in een ingewikkeld geschil inzake restaurantketen Happy Italy oordeelt de rechter dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. De huurprijs die geïndexeerd is met een oud inflatiecijfer van het CBS is dus gegrond.

Lees het hele artikel op: https://vastgoedjournaal.nl/news/61509/rechter-bevestigt-huurindexatie-met-oud-inflatiecijfer-is-gerechtvaardigd

Rechter bevestigt: Huurindexatie met oud inflatiecijfer is terecht – Vastgoedjournaal.nl

 

Indien u vragen heeft, neem dan gerust contact met ons op!

Non-conformiteit, gebreken constructie woning. Koper klaagt 12 jaar na aankoop. Hof oordeelt tijdig geklaagd

/in /door

In de wet is voor koopovereenkomsten een zogenaamde klachtplicht opgenomen: op grond van artikel 7:23 BW geldt dat een koper geen beroep meer kan doen op de aanwezigheid van een gebrek, indien hij de verkoper daarvan niet binnen ‘bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken’ kennis heeft gegeven.

Het wetsartikel noemt geen termijn, er geldt ook geen vaste termijn waarbinnen koper dient te klagen, ook niet als uitgangspunt. Concrete factoren die van belang zijn voor het bepalen van de klachttermijn zijn: de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de noodzaak van voorafgaand deskundig advies. Tot slot is een belangrijke factor bij de beoordeling van de vraag of de koper te laat heeft geklaagd, of de verkoper daardoor nadeel heeft geleden. Indien wordt geoordeeld dat koper te laat heeft geklaagd, dan kan koper de verkoper niet (langer) aansprakelijk houden voor de geleden schade.

De zaak

De vraag of koper tijdig had geklaagd stond centraal in een zaak waarover het Gerechtshof Den Bosch op 26 september 2023 (in hoger beroep) heeft geoordeeld. Kort gezegd stond daarin de vraag centraal of verkoper (nog steeds) aansprakelijk gehouden kan worden voor de door koper gestelde gebreken aan haar woning. Vastgesteld was dat er sprake was van gebreken aan de constructie van de door koper (door verkoper in drie appartementen) gesplitste woning. De rechtbank oordeelde dat koper te laat had geklaagd, namelijk 12 jaar na aankoop. Voor de volledige uitspraak klink hier.

In hoger beroep oordeelde het Gerechtshof anders, namelijk dat koper wel tijdig heeft geklaagd:

Volgens het Gerechtshof (voor de volledige uitspraak klik hier) heeft de koper direct nadat er aanleiding bestond om te vermoeden dat de oorzaak lag bij de constructie van de woning een deskundige ingeschakeld. De koper heeft de verkoper van die actie ook direct op de hoogte gesteld. En pas uit het onderzoek van de deskundige bleek dat de oorzaak van de lekkages en scheurvorming daadwerkelijk was gelegen in de constructie van de woning. Voordien was de koper daar niet mee bekend. Het Gerechtshof meent daarom dat vanaf het bekend worden van de onderzoeksresultaten een termijn is gaan lopen waarbinnen de koper aan de bel moest trekken. En volgens het gerechtshof heeft de koper dat vervolgens tijdig gedaan.

De verkoper werd veroordeeld toot betaling van de begrote schade (herstelkosten) van EUR 70.000,- te vermeerderen met de deskundigenkosten en de wettelijke rente.

Heeft u vragen over gebreken en de klachtplicht, neem dan gerust contact met ons op.