Column Goede Zaken 13 oktober 2020: Huur en Corona een tussen-balans

/in , , /door

In één van mijn eerdere columns voor Goede Zaken schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de Covid-19 pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.

Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting of ‘tweede golf’

In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de corona maatregelen verplicht dienden te sluiten (zoals de horeca) en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies (ook wel genoemd ‘de tweede golf’, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels e.d.).

Als gevolg van de coronacrisis stapten verschillende huurders en verhuurders naar de rechter.  Dit heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad zijn er nog niet.

De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde ‘tweede golf’ branches. In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico.

Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.

Of huurprijsvermindering (of uitstel van betaling) aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.

Advies

Kijk verder dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.

 

 

 

 

 

 

Column Goede Zaken 22 september 2020: Grenzen aan de doorberekening van servicekosten

/in , , , /door

Column voor Goede Zaken van 22 september 2020

Servicekosten

De huurder van een woon-of bedrijfsruimte betaalt naast de huurprijs voor het gebruik van de ruimte vaak ook een vergoeding voor diensten die de verhuurder levert. Die aanvullende leveringen en diensten worden ook wel servicekosten genoemd. Servicekosten vormen vaak een substantieel onderdeel van de maandelijkse lasten van een huurder en de afrekening van die servicekosten kan leiden tot geschillen tussen partijen.

Niet hoger dan de werkelijke kosten

Wanneer tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de in rekening gebrachte servicekosten voorziet de wet voor woonruimte in een speciale procedure (art. 7:259 BW). In die juridische procedure wordt er eerst getoetst of de in rekening gebrachte servicekosten wel voor rekening van huurder komen en zo ja, of de verhuurder niet meer in rekening brengt dan de werkelijke kosten.

De Hoge Raad oordeelde eerder dit jaar dat de servicekosten in relatie moeten staan tot de werkelijke kosten. Daarmee kon de woonruimteverhuurder in de betreffende zaak geen aanspraak maken op betaling van een vast bedrag van € 450,- voor meubilering en van € 200,- voor de VvE-bijdrage per maand. De Hoge Raad oordeelde dat het ook bij een vrije sector huurwoning niet is toegestaan om (bij wijze van een gefixeerd bedrag aan servicekosten) meer in rekening te brengen dan de werkelijke kosten.

 

 

 

VVE- bijdrage doorberekenen via servicekosten

Uit de door de verhuurder (verplicht) te verstrekken specificatie zal moeten blijken welk deel van de kosten als servicekosten bij huurder in rekening kunnen worden gebracht. Een VVE- bijdrage mag niet aan de huurder worden doorbelast voorzover het gaat om eigenaarslasten (bijvoorbeeld onderhoudskosten of verzekeringskosten). VVE-kosten mogen als servicekosten slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd aan het gebruik van de woning.

Andere kosten doorbelasten en onredelijk voordeel

Dit neemt niet weg dat het wel mogelijk is om ook andere kosten of de eigenaarslasten (bijvoorbeeld uit de VVE -bijdrage) aan huurder door te belasten, maar dan niet onder de noemer van servicekosten. Verhuurder en huurder kunnen overeenkomen dat bepaalde kosten en de VVE-bijdrage – voorzover deze niet bestaat uit servicekosten – aan huurder worden doorbelast. Indien er tussen partijen geen overeenstemmming bestaat over deze doorbelaste kosten, dan dient de rechter te toetsen of er mogelijk sprake is van een onredelijk voordeel (art. 7:264 BW).Van een onredelijk voordeel is sprake wanneer tegenover het bedongen voordeel (hier de VVE bijdrage) geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Toetsing door de rechter is denkbaar in het geval deze bedragen de huurder verplichten tot betaling van iets dat niet onder zijn verplichtingen als huurder valt (zoals onderhoud aan het casco of onredelijk hoge kosten voor niet woongebonden diensten). De speciale procedure voor het toetsen van de servicekosten (art.7:259 BW) is hier niet van toepassing, omdat die procedure uitsluitend ziet op servicekosten en niet op andere aan huurder doorbelaste kosten.

Bedrijfsruimte

In het geval van de huur van bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid om af te spreken wat ze willen. Ook voor bedrijfsruimte geldt dat de hoogte van de in rekening gebrachte kosten in verhouding dient te staan tot de werkelijke kosten. Verder verdient het aanbeveling om jaarlijks af te rekenen (incasso risico), op voorhand te informeren wat er de afgelopen jaren werkelijk is afgerekend en om een plafond af te spreken, bijvoorbeeld dat de afrekening niet hoger dan 10% van het voorschot mag zijn.

Vraagt u zich af welke kosten u als servicekosten kunt opvoeren of bent u verwikkeld in een discussie met uw (ver-)huurder over de servicekosten? Neem dan contact op  Advocaat in huurrecht

 

 

Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

/in , , , , , /door

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Groos Advocatuur in Goede Zaken 7 juli 2020 over de (on-)mogelijkheden van vakantieverhuur van een appartement

/in , , /door

 

Vakantieverhuur van een appartement

Als appartementseigenaar ben je in principe bevoegd om je appartement in elke gewenste vorm kortstondig of langdurig te verhuren. Maar de regels uit de akte van splitsing en het Modelreglement kunnen verhuur expliciet of impliciet verbieden. Overweegt u om uw appartement te gaan verhuren of overweegt u een appartement te kopen met het oog op verhuur, laat u zich dan vooraf informeren over de (on-)mogelijkheden.

In 2016 speelde over dit onderwerp een zaak bij de rechtbank Amsterdam. De vergadering van eigenaars van een VvE had besloten dat een appartement door de eigenaar maximaal 60 dagen per jaar mocht worden verhuurd. Eén van de appartementseigenaren was het niet eens met dit besluit en stapte naar de rechter.

De rechter oordeelde dat het besluit nietig was, omdat in de akte van splitsing een expliciet verbod stond op de exploitatie van een appartement als pensionbedrijf. Ook was in de akte bepaald dat de appartementen moesten worden gebruikt ‘als woning voor privédoeleinden’. Volgens de rechter valt gebruik door toeristen daar niet onder.

In het geval van een indirect verbod, bijvoorbeeld strijd met de bestemming van het appartement, kan meestal toestemming voor het voorgenomen afwijkende gebruik (bijvoorbeeld vakantieverhuur) aan de vergadering van eigenaren worden voorgelegd. Wordt de vereiste toestemming op onredelijke gronden geweigerd, dan kan de betreffende appartementseigenaar de rechter om vervangende toestemming vragen. Wordt de toestemming verleend, dan kan een eigenaar die zich hier niet mee kan verenigen op zijn beurt de rechter om vernietiging van het besluit verzoeken.

Is er sprake van een expliciet verbod in de akte van splitsing, dan biedt toestemming van de vergadering van eigenaren geen uitkomst. In dat geval zal eerst de akte van splitsing moeten worden gewijzigd. Daarvoor is de medewerking van alle eigenaren vereist. Dit geldt ook andersom, wanneer toeristische verhuur op grond van de regels is toegestaan, maar de vergadering van eigenaars dat wil verbieden of slechts onder bepaalde voorwaarden wil toestaan. Het verbinden van voorwaarden aan de toestemming is raadzaam, bijvoorbeeld met betrekking tot het voldoen aan overheidsvoorschriften (vergunning), overlast, en gebruik van gemeenschappelijke ruimten.

Wilt u meer informatie over toeristische verhuur of wilt u weten of u daartegen kunt optreden, neem dan vrijblijvend contact met mij op.

 

 

Corona en huurprijsvermindering

/in , , , /door

 

Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

  • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
  • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
  • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

– de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

– de maatschappelijke positie van huurder;

–  de onderlinge verhouding tussen partijen;

– in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

  in verband met financieringslasten.

 

 

Verruiming vrije advocaatkeuze bij rechtsbijstandverzekering

/in , , , , /door

Uitspraak Hof van Justitie 14 mei 2020

Op grond van Europese richtlijnen kunnen rechtzoekenden met een rechtsbijstandsverzekering al jaren een eigen advocaat inschakelen vanaf het moment dat zij in een juridische procedure verwikkeld raken en het voorval is gedekt. Dit recht is voor Nederland vastgelegd in art. 4:67 en 4:68 van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft.).

Artikel 4:67 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt bepaald dat het de verzekeringnemer vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen:

  1. om zijn belangen in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen; of
  2. indien zich een belangenconflict voordoet.

Altijd recht op een advocaat naar keuze?

Een in de praktijk veel gehoord misverstand is dat op kosten van de rechtsbijstandverzekeraar voor ieder juridisch geschil een vrije advocaat keuze geldt. Dat is niet het geval. In de regel worden rechtsbijstandverzekeringen afgesloten op basis van een zogenaamde ‘naturapolis’. Dat betekent dat de verzekeraar anders dan in geld uitkeert: De rechtsbijstandverzekeraar vergoedt in beginsel niet de kosten van een advocaat, maar voorziet de verzekerde van rechtshulp. De verzekerde wordt daarom meestal bijgestaan door een jurist of advocaat die bij de rechtsbijstandverzekeraar werkzaam is. Alleen in de hierboven genoemde gevallen 1 en 2 uit artikel 4:67 Wft geldt een vrije advocaat keuze. Maar wat valt er onder een ‘gerechtelijke of administratieve procedure’ ?

Omdat artikel 4:67 Wft is opgesteld op basis van Europese richtlijnen, is het aan het Europese Hof van Justitie om duidelijkheid over de reikwijdte van deze termen te verschaffen. Eerder al werd duidelijk dat het erop neer komt dat met een gerechtelijke of administratieve procedure doorgaans een procedure wordt bedoeld waarvoor (op basis van de wet) verplichte procesvertegenwoordiging geldt. In 2013 voegde het Hof hieraan toe dat dat de vrije advocaat keuze ook geldt wanneer er geen verplichte procesvertegenwoordiging geldt (bijvoorbeeld in huurrecht zaken bij de kantonrechter). En in 2016 voegde het Hof hieraan toe dat de vrije advocaat keuze niet alleen geldt voor procedures bij een rechterlijke instantie in eigenlijke zin (zoals de rechtbank of het gerechtshof), maar ook bij administratieve procedure’s bij een bestuursorgaan, zoals bij de gemeente en het UWV.

Het Europese hof gaat een stap verder en heeft beslist dat de in België wettelijk geregelde buitengerechtelijke en gerechtelijke bemiddelingsprocedure ook onder de term ‘gerechtelijke procedure’ valt zoals is gedefinieerd in de EU-richtlijn. Volgens het hof kan elke fase die mogelijk tot een juridische procedure leidt, dus ook de fase die aan een rechtszaak vooraf gaat, onder het begrip ‘gerechtelijke procedure’ vallen.

Geldt de verruiming ook voor Nederland?

De uitspraak van het Europese Hof was naar aanleiding van een Belgische zaak, maar betoogd wordt dat deze ook van toepassing is in Nederland, omdat het Europese Hof is gevraagd een Europese richtlijn die voor alle Europese landen geldt te interpreteren. Het Hof is er immers om ervoor te zorgen dat het Europees recht in alle landen op dezelfde manier wordt toegepast (uniforme uitleg). Een rechtsbijstandsverzekeraar kan het verzoek om een eigen advocaat in te schakelen in de buitengerechtelijke fase dan ook niet af doen met het argument dat het hier een Belgische zaak betrof.

Volgens het Verbond van Verzekeraars is de uitspraak van het Europese hof niet van toepassing op Nederlandse rechtsbijstandverzekeringen, zo laat de belangenvereniging voor schade- en levensverzekeraars weten. In tegenstelling tot België is volgens het Verbond geen sprake van een wettelijk geregelde en met waarborgen omklede bemiddelingsprocedure. Rechtsbijstandverzekeraars zijn daarom van mening dat de uitspraak geen invloed heeft op de Nederlandse situatie. De Orde van Advocaten en verschillende advocaten denken daar anders over, de meningen zijn dus verdeeld! 

Geschillenregeling en second opinion

Artikel 4:68 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien in een scheidsrechterlijke procedure (geschillenregeling) om geschillen tussen de verzekerde en de rechtsbijstandverzekeraar op te lossen. Deze geschillen kunnen onder meer gaan over:

  • de (juridische) haalbaarheid van de zaak;
  • de aanpak van de zaak;
  • het aangaan van een minnelijke regeling/schikking;
  • de beslissing om geen gerechtelijke procedure te starten.

De geschillenregeling geeft de verzekerde in de regel de mogelijkheid van een second opinion door een onafhankelijk derde. Dit zal vaak een advocaat zijn die de verzekerde zelf kiest. In dat geval vergoedt de rechtsbijstandverzekeraar de kosten van de second opinion.

De verplichting om te voorzien in een geschillenregeling geldt volgens artikel 4:68 lid 2 Wft echter alleen voor het geval de verzekerde wordt bijgestaan door een jurist of advocaat in dienst van de rechtsbijstandverzekeraar of een door haar aangewezen schaderegelingsbureau. De geschillenregeling geldt dus niet in het geval al gebruik is gemaakt van de vrije advocaat keuze.

Voor een  meningsverschil of een bepaald juridisch geschil van de verzekerde wel of niet onder de dekking van de rechtsbijstandverzekering valt, kan de verzekerde terecht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) of een gerechtelijke procedure bij de civiele rechter starten. Op dat soort kwesties ziet de geschillenregeling niet.

 

Indien u gerbuik wilt maken van de vrije advocaat keuze, meld de zaak dan bij uw verzekeraar voordat u uw advocaat opdracht geeft! Heeft u vragen over dit onderwerp of dreigt er een rechtzaak, neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

Column Groos Advocatuur in Goede Zaken 9 juni 2020

/in , , , /door

Mag verhuurder de sloten vervangen?

Een voorbeeld uit de praktijk. Een huurder betaalt al maanden geen huur en de verhuurder is het beu: hij maakt het de huurder onmogelijk om het pand nog langer te gebruiken. Waarom zou de eigenaar het pand ter beschikking blijven stellen, terwijl huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt?

De verhuurder vordert vervolgens betaling van de achterstallige huur, ook over de periode dat de huurder geen toegang tot het pand heeft gehad. Op zichzelf beschouwd is een verhuurder bevoegd om zijn verplichtingen op te schorten, wanneer de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Het (blijven) verschaffen van het huurgenot betreft echter een verplichting van de verhuurder die niet kan worden opgeschort. Want de inbreuk die de opschorting op deze verplichting maakt, kan achteraf niet meer ongedaan worden gemaakt. Het eenzijdig ontzeggen van de toegang tot het pand is om die reden in strijd met de verplichtingen van de verhuurder, omdat dat feitelijk neerkomt op een (tijdelijk) einde van de huurovereenkomst. Op grond van de wet is voor het beëindigen van de huurovereenkomst een opzegging, wederzijdse instemming of tussenkomst van de rechter vereist. Over de periode dat de eigenaar de huurder de toegang heeft geweigerd, is die daardoor geen huur verschuldigd.

De zaak gaat verder: de verhuurder vervangt niet alleen de sloten, maar meent dat hij met de afsluiting de zaken in het pand, die toebehoren aan de huurder, pas hoeft af te geven nadat de huurachterstand is betaald. Het beroep op dit zogenaamde retentierecht faalt, omdat de zaken zonder toestemming van huurder in zijn macht zijn gekomen, waarmee het retentierecht niet rechtsgeldig is.

Betaalt uw huurder de huur niet of niet op tijd en wilt u weten wat u wel kunt doen als verhuurder? Neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

 

Steun retail: Kwijtschelding 50% huur over april en mei voor retailers

/in , , /door

Brancheorganisaties, die wekenlang over de afspraken onderhandelden, stellen voor dat de huur in de maanden april en mei voor 50 procent wordt kwijtgescholden. De helft van de huur van juni moet worden doorgeschoven naar volgend jaar.

De nieuwe afspraken gelden echter niet als algemene regel voor verhuurders en huurders. Ondanks dat vrijblijvende karakter zegt voorzitter Jan Meerman van Detailhandel Nederland tegen persbureau ANP ‘bijzonder blij’ te zijn met de regeling.

“Het geeft lucht en richting voor heel veel retailers. Het vormt een houvast om de gesprekken constructief te vervolgen over huurkwijtschelding en opschorting in juni. Veel retailers zitten hier op te wachten.”

https://www.rtlz.nl/business/artikel/5141521/huur-winkels-deels-kwijtgescholden-maar-niet-verplicht

Vitesse geen huurkorting, huurprijsvermindering is contractueel uitgesloten

/in , , /door

Uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland van 29 mei 2020.

Coronacrisis

Gebruik van het voetbalstadion is niet mogelijk door beperkingen van overheidswege. Dit kwalificeert volgens de Voorzieningenrechter als een gebrek ex art. 7:204 lid 2 BW. Het recht op huurvermindering wegens gebreken is in de huurovereenkomst echter uitgesloten. Wellicht dat een beroep op onvoorziene omstandigheden huurder soelaas kan bieden. Geoordeeld wordt echter dat Vitesse haar stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om huurder aan overeengekomen huurprijs te houden onvoldoende heeft onderbouwd. Vitesse moet de volledige huur blijven betalen.

 

De beoordeling door de Voorzieningenrechter:

4.1.Bij de vordering van Vitesse draait het in de kern om de vraag of de beperkingen in verband met de Coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen een onvoorziene omstandigheid opleveren. Deze vraag wordt door de kantonrechter bevestigend beantwoord. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de Coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008. Anders dan Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.

 

4.2.Inhoudelijk gaat het dan in het licht van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis. Vervolgens moet beoordeeld worden of Vitesse vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. De bij de huurovereenkomst horende en daarvan deel uitmakende algemene ROZ voorwaarden sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art.6 :258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

 

4.3.Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of voorshands voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering tot – kort gezegd – gehele dan wel gedeeltelijke (terug)betaling van de voor de maanden april en mei 2020 door Vitesse betaalde huur, alsmede een volledige dan wel gedeeltelijke vermindering van de te betalen huurpenningen over de periode tot 1 september 2020, op grond van onvoorziene omstandigheden zal toewijzen. Bij de beantwoording van die vraag moet, naast de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen, worden gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolge van de Coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre Stadion Arnhem afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten.

 

4.4.Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome hebben naar het oordeel van de kantonrechter terecht betoogd dat Vitesse haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is namens Vitesse aangevoerd dat evident uit de omzetstaatjes in de pleitnota, de jaarrekeningen en de daarin opgenomen verkorting van de termijn van garantstelling volgt dat er, mede als gevolg van de Coronacrisis, sprake is van een penibele financiële situatie bij Vitesse. De kantonrechter volgt Vitesse daarin niet, nu iedere onderbouwing van het gestelde omzetverlies in de verschillende scenario’s ontbreekt, terwijl ook geen aandacht is besteed aan besparingen als gevolg van de beperkingen door de Coronacrisis. Verder heeft Vitesse geen onderbouwing gegeven van de opmerking van haar accountant in de jaarrekening van de Houdstermaatschappij Vitesse BV dat de garantstelling van de enig aandeelhouder met een jaar is verkort tot medio 2021. Dit klemt te meer waar Vitesse – onbetwist – ook geen antwoord heeft gegeven op de in verband met haar positie door en namens Stadion Arnhem eerder bij verschillende gelegenheden gestelde vragen. Ten slotte speelt een rol dat de vordering van Vitesse slechts ziet op de huurverplichting over een periode van vier maanden in een periode van het jaar waarin Vitesse ook in normale omstandigheden maar beperkt gebruikt zou maken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden.

4.5.Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vorderingen van Vitesse, zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven, moeten worden afgewezen bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing. De overige verweren van Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome, waaronder de stelling dat Vitesse onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering en dat er een serieus restitutierisico is, hoeven daarom niet te worden beoordeeld. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat hij geen rekening heeft gehouden met de wijziging van eis die Vitesse tegen het einde van de mondelinge behandeling nog heeft verwoord, omdat een eiswijziging schriftelijk dient te geschieden en met name Stadion Arnhem zich tegen deze gang van zaken heeft verzet.

 

Voor de volledige uitspraak klik hier:

http://ECLI:NL:RBGEL:2020:2768

Zie voor een tegengesteld oordeel het onderstaande artikel:

https://www.groosadvocatuur.nl/huurrecht/kort-geding-rechter-gedwongen-sluiting-kwalificeert-mogelijk-als-een-gebrek/

 

 

Heeft u vragen over deze uitspraak of behoefte aan advies in een vergelikbare zaak, neem dan contact op!