Aansprakelijkheid makelaar

/in , , , , , /door

Kern van de zaak

Niet-waarschuwen door makelaar voor nietig beding in af te sluiten huurovereenkomst. Bewijswaardering. Goed opdrachtnemerschap (7:401 BW). Schadebeperkingsplicht.

Voor de volledige uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 mei 2023 klikt u hier.

Feiten

Een eigenaar van twee appartementen in Bussum – die hij verhuurt – heeft de verhuurmakelaar die de huurovereenkomsten heeft opgesteld aansprakelijk gesteld en schadevergoeding gevorderd. De verhuurmakelaar heeft zonder te waarschuwen een nietig beding in de huurovereenkomst opgenomen, waardoor verhuurder een aantal maanden huur is misgelopen.

De verhuurder heeft expliciet de instructie gegeven om een andere huurovereenkomst als basis te nemen, waarin onder meer een minimumduur van 9 maanden is opgenomen. De makelaar bevestigt deze gegevens te hebben overgenomen en de huurovereenkomst wordt door verhuurder ondertekend.

In die overeenkomsten (met een duur van 24 maanden) wordt als huurprijs € 1.750 per maand per appartement afgesproken. Een medewerker van de makelaar heeft de minimumduur van negen maanden die verhuurder wilde, als volgt opgenomen:

“3.3 Huurder kan vanaf april 2021 deze overeenkomst maandelijks beëindigen met inachtneming van 1 volle kalendermaand als opzegging. Opzeggen voor april 2021 door huurder is niet mogelijk.”

Deze bepaling is echter in strijd met de wet en nietig, omdat huurder in het geval van een tijdelijke huurovereenkomst het recht heeft om tussentijds op te zeggen (artikel 7:271 lid 1 BW). Huurder (van beide appartementen) zegt vervolgens de huur voor het verstrijken van de eerste 9 maanden (voor april 2021) op.

Kantonrechter

Verhuurder heeft bij kantonrechter schadevergoeding gevorderd ter hoogte van
€ 19.250, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 december 2020. Ook heeft hij vergoeding van zijn buitengerechtelijke incassokosten en een proceskostenveroordeling gevraagd.

De kantonrechter heeft de schadevergoeding voor de helft toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 december 2020. Ook is een deel van de vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd. De bedoeling van het hoger beroep van de makelaar is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

Arrest Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 9 mei 2023:

Verhuurder en de makelaar hebben een overeenkomst van opdracht gesloten. Bij zo’n overeenkomst is een opdrachtnemer verplicht bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (artikel 7:401 BW). Dat betekent dat hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Voldoet een opdrachtnemer daar niet aan dan is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de opdrachtovereenkomst, die recht kan geven op schadevergoeding. Wanneer zich schade voordoet, is de opdrachtgever in redelijkheid verplicht het intreden van (verdere) schade zoveel mogelijk te beperken (schadebeperkingsplicht).

Beide partijen zijn het er over eens dat artikel 3.3 van de huurovereenkomst nietig is vanwege strijd met artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De makelaar verweert zich door te stellen dat verhuurder een zeer ervaren partij is die op professionele wijze een eigen verhuurbedrijfje runde. Daarom wist verhuurder , of had hij behoren te weten, dat de door hem gewenste minimale duur van negen maanden zonder opzegmogelijkheid voor de huurder geen stand zou houden. Het toch laten opnemen van artikel 3.3 moet daarom voor zijn rekening en risico blijven, aldus de makelaar.

Kennelijk meent de makelaar op deze grond dat hij als goed opdrachtnemer verhuurder niet voor de nietigheid van de bepaling hoefde te waarschuwen. Dat standpunt neemt het hof niet over omdat het – in het licht van de omstandigheden van het geval – onvoldoende is gemotiveerd. Onweersproken is dat verhuurder hoofdzakelijk werkzaam is voor zijn eigen accountantskantoor. Dat hij daarnaast eigenaar is van de twee appartementen boven zijn kantoor en hij die verhuurt, maakt van hem nog geen professioneel verhuurbedrijfje. Een aanwijzing voor dit laatste is dat hij sinds 2019 de makelaar inschakelde om huurders voor hem te vinden. Dat hij daarnaast een modelhuurovereenkomst door zijn advocaat liet opstellen, daar ook advies inwon en dat advies deelde met de makelaar met het verzoek dat over te nemen, zijn onvoldoende om te kunnen oordelen dat de makelaar verhuurder niet hoefde te waarschuwen dat de door hem gewenste minimale huurtermijn zonder opzegmogelijkheid voor de huurder in een huurovereenkomst van 24 maanden wettelijk gezien niet was toegestaan.

Volgens de makelaar heeft hij die waarschuwing gegeven, terwijl verhuurder dat gemotiveerd betwist.

Waardering bewijsmiddelen: niet gewaarschuwd

De makelaar stelt dat hij de verhuurder heeft gewaarschuwd voor de nietigheid van de bepaling over de gewenste minimumduur, de verhuurder heeft dit betwist. De makelaar is er niet in geslaagd te bewijzen dat hij ede verhuurder heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de betreffende bepaling.

Het hof stelt voorop dat een schriftelijke waarschuwing of een verwijzing naar een mondelinge waarschuwing ontbreekt. Partijen hebben sinds 2019 rond de verhuur van de appartementen regelmatig contact met elkaar onderhouden via Whatsapp en e-mail. Wat opvalt is dat daarin van alles wordt besproken maar dat verhuurder als professionele verhuurpartij nu juist deze cruciale waarschuwing nergens heeft vastgelegd.

Schadebeperkingsplicht

De door verhuurder gevorderde schade van 5,5 maanden gemiste huurinkomsten voor 2 appartementen ad EUR 19.250,- wordt ondanks de aangenomen aansprakelijkheid van de makelaar slechts voor 25% toegewezen, omdat verhuurder tekort is geschoten in de schadebeperkingsplicht. Hij had de appartementen veel eerder opnieuw kunnen en moeten verhuren.

Het Hof acht het aannemelijk dat met de inspanningen die van de verhuurder te vergen waren een nieuwe huurder zou kunnen worden gevonden. Het hof schat de tijd die daarvoor in redelijkheid nodig zou zijn in op een kwart van de resterende huurperiode van 5,5 maanden, zodat een kwart van het gevorderde schadevergoedingsbedrag zal worden toegewezen, te weten € 4.812,50. Voor een correctie van deze verdeling op grond van de billijkheid geven de omstandigheden van het geval geen aanleiding.

Conclusie

In het geval van niet waarschuwen, maar ook in het geval van onjuiste advisering over de huurprijs/het opnemen van een all-in prijs (voor deze zaak klikt u hier) kan een makelaar aansprakelijk worden gehouden voor de schade die daardoor ontstaat. Of de makelaar aansprakelijk is dient namelijk te worden getoetst aan de maatstaf of de makelaar heeft gehandeld zoals dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Het niet voldoen aan de schadebeperkingsplicht kan een negatief effect hebben op de omvang van de toewijsbare schadevergoeding.

 

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, neem dan contact met mij op.

Indexering huurprijs onaanvaardbaar hoog

/in , , , /door

De afgelopen periode, gekenmerkt door hoge inflatie percentages, hebben verschillende partijen de vraag aan de rechter voorgelegd of de indexering van de huurprijs met het inflatiepercentage volgens het Centraal Bureau van de Statistiek (het CBS) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, danwel dient te worden gekwalificeerd als onvoorziene omstandigheid.

De afgelopen circa 40 jaar bedroeg de inflatie gemiddeld 2% per jaar, in verband met de gestegen energieprijzen was de inflatie in 2022 uitzonderlijk hoog. Afhankelijk van de maand van indexatie kon de huurprijsverhoging oplopen tot wel 14,5%. Het CBS heeft op 10 februari 2022 toegelicht hoe de prijsontwikkeling wordt gemeten (op basis van een gewogen gemiddelde van verschillende factoren, waaronder  de prijs voor energie) en september 2022 bericht dat de meting van de ontwikkelingen van energieprijzen verfijnd moet worden. Het verschil tussen de ‘oude’ en ‘nieuwe’ berekeningsmethode van het CBS kan oplopen tot 7%. Aanleiding voor discussie tussen huurders en verhuurders. Uiteenlopende uitspraken zijn inmiddels de revue gepasseerd, onder andere de kantonrechter van rechtbank Gouda (wees de vordering van verhuurder tot betaling van de indexering in kort geding af) en de kantonrechter van de rechtbank Arnhem (aanspraak op indexering aanvaardbaar, zie mijn eerdere nieuwsbericht hierover). Ook  de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag oordeel bij vonnis van 29 juni 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:10394) https://uitspraken.rechtspraak.nl/#!/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2023:10394 dat de  verhoging van de huurprijs met 14,5% op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke indexeringsbepaling geen onvoorziene omstandigheden is en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin onaanvaardbaar is.

 

De Rechtbank Rotterdam 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295)ECLI:NL:RBROT:2023:10295, Rechtbank Rotterdam, 10418659 CV EXPL 23-8789 (rechtspraak.nl)heeft anders geoordeeld:

Indexering huurprijs bedrijfsruimte op basis van CPI valt in 2023 hoog uit. Op basis van deze uitspraak kan er toch een bedrag aan teveel betaalde indexering teruggevorderd worden. CBS wijzigt berekeningsmethode in de loop van 2023. Vraag of huurprijswijziging 2023 moet worden verlaagd wegens onvoorziene omstandigheden of omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verhoging onaanvaardbaar, de huurder betaalt over de periode 12 januari 2023 tot 12 januari 2024 een bedrag van EUR 4.014,64 meer aan indexering dan wanneer de nieuwe methode van het CBS zou zijn gehanteerd. Dit verschil acht de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De kantonrechter acht bij de beoordeling van belang dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De oude berekeningsmethode van het CBS is echter niet juist gebleken om een adequaat beeld te geven van de inflatie.

Met bovenstaande uitspraken is het laatste woord over de aanvaardbaarheid van de indexering conform de berekeningsmethode van het CBS waarschijnlijk nog niet gezegd, dit neemt niet weg dat de hierboven aangehaalde uitspraak van de rechtbank Rotterdam een grond biedt om teveel betaalde indexering terug te vorderen bij uw verhuurder.

 

Indien u naar aanleiding van dit artikel vragen heeft, neemt u dan gerust contact met mij https://www.groosadvocatuur.nl/ op.

 

 

Column Goede Zaken 14 december 2021: Over erfdienstbaarheden, kettingbedingen en andere afspraken

/in , /door

Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond (perceel), waarvan u zelf niet de eigenaar bent. De meest bekende erfdienstbaarheid is het recht van overpad, waarbij u over (een deel) van het perceel van een ander mag lopen of andersom.  Andere erfdienstbaarheden zijn een recht op uitzicht, recht van weg en een recht van goot. Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging bij notariële akte en door verjaring.

Een erfdienstbaarheid is niet gekoppeld aan één of meer specifieke personen, maar aan de grond. Met de verkoop van uw grond gaat de erfdienstbaarheid – bijvoorbeeld het recht van uw buurman om over uw grond te lopen – over op de nieuwe eigenaar. Dit gaat automatisch, dus het verzwijgen van de erfdienstbaarheid in de koopovereenkomst heeft niet tot gevolg dat die daarmee ophoudt te bestaan.

Erfdienstbaarheden zien op niet-actieve verplichtingen (een niet-doen of een dulden). Voor andere afspraken, bijvoorbeeld de afspraak dat uw buurman iedere week het gras in uw tuin maait, is een erfdienstbaarheid ongeschikt. In dat geval kunt u een zogenaamd kettingbeding overeenkomen. Dat is een afspraak tussen twee partijen, waarbij de ene partij (uw buurman) verplicht wordt, op straffe van verbeurte van een boete aan u, de verplichting om wekelijks uw gras te maaien aan de opvolgende partij (de rechtsopvolger van uw buurman) op te leggen. Bij een kettingbeding gaat de overeengekomen afspraak bij overdacht van het perceel waarop de verplichting rust dus niet automatisch over op de nieuwe eigenaar. Wanneer uw buurman bij verkoop de gemaakte afspraak niet oplegt aan de opvolgende eigenaar, gaat de verplichting daarmee teniet. In dat geval kunt u uitsluitend aanspraak maken op de boete.

Het is niet altijd wenselijk dat bepaalde afspraken bij verkoop overgaan op opvolgende eigenaren, bijvoorbeeld omdat dergelijke verplichtingen een waardeverminderend effect kunnen hebben op het perceel.  In dat geval kunnen partijen ‘gewone’ persoonlijke afspraken maken, die uitsluitend gelden tussen de contractspartijen.

Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem dan contact met mij op!

Fleur Groos
www.groosadvocatuur.nl

 

 

 

Column Goede Zaken 13 april 2021: Supermarkt of pop-up store?

/in , , , /door
Column Goede Zaken 13 april 2021

Omschrijving van de bestemming van het gehuurde in combinatie met onderverhuur en exploitatieplicht

Deze vraag stond centraal in een uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit december 2020. De uitspraak leert dat een duidelijke formulering van de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst van groot belang is, niet alleen voor de huurder, maar ook voor de verhuurder.

De zaak

Supermarkteigenaar Marqt had een bedrijfsruimte gehuurd en in de huurovereenkomst was bepaald dat Marqt het gehuurde uitsluitend mocht gebruiken voor detailhandel. Aan deze bepaling was toegevoegd dat de verhuurder garandeerde dat de bedrijfsruimte kon worden gebruikt als Marqt- supermarkt, zonder dat daarvoor aanvullende vergunningen waren vereist. Verder was het Marqt toegestaan om het gehuurde onder te verhuren en was Marqt verplicht om het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst zelf te gebruiken.

Marqt werd overgenomen door de eigenaar van een supermarkt gelegen aan de overkant van het gehuurde en besloot daarom geen supermarkt in het gehuurde te gaan exploiteren. De bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan een ‘pop-up’ winkel voor meubels. Verhuurder startte een gerechtelijke procedure, waarin hij veroordeling van Marqt tot ingebruikname van het gehuurde als supermarkt vorderde.

Beoordeling

Zowel de rechtbank als het Hof oordeelden dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat Marqt verplicht was om het gehuurde zelf uitsluitend als supermarkt te gebruiken. De contractuele bestemming “detailhandel” biedt ruimte aan meer dan alleen een supermarkt. De verhuurder kon Marqt evenmin houden aan de verplichting om het gehuurde zelf te gebruiken, omdat dat niet strookt met de uitdrukkelijke bevoegdheid van Marqt om het gehuurde onder te verhuren.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat een duidelijke formulering van de bestemming belangrijk is. Let daarom bij het sluiten van een huurovereenkomst goed op de formulering van de bestemming, alsook op de huurder en de branche waarin deze zich begeeft. Een startende ondernemer heeft belang bij een ruime formulering, zodat er ruimte bestaat om in de toekomst zijn assortiment uit te breiden. Het kan ook raadzaam zijn om de bestemming nader te concretiseren, om de verkoop van bepaalde producten vanuit het gehuurde uit te sluiten of juist te waarborgen. Hierbij kan worden gedacht aan een beperking tot non-food of verkoop van uitsluitend producten in het hogere segment.

Vragen? Neem gerust contact op!

Aanbod en aanvaarding

/in , , /door

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod van een partij en de aanvaarding van dat aanbod door een andere partij.

Een aanbod is een aan een andere partij gericht voorstel tot het aangaan van een overeenkomst, welk voorstel zodanig is bepaald dat door de aanvaarding daarvan onmiddellijk een overeenkomst tot stand komt. Op het moment dat de andere partij een tot haar gericht aanbod aanvaardt, is sprake van wilsovereenstemming en daarmee van een overeenkomst.

Verklaringen of uitingen

Aanbod en aanvaarding zijn verklaringen of uitingen van de wil van de partij die het aanbod doet dan wel van de partij die het aanbod aanvaardt. Die verklaringen of uitingen kunnen in elke vorm plaatsvinden: mondeling, schriftelijk, maar ook middels gebaren en gedragingen en onder bepaalde omstandigheden zelfs door niet te doen.

Opgewerkt vertrouwen

Het kan voorkomen dat de verklaring van de ene partij door de andere partij anders wordt opgevat dan de verklarende partij heeft bedoeld. Als die andere partij die verklaring in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze zo mocht opvatten (gerechtvaardigd was), dan kan de partij die de verklaring heeft afgelegd – dat kan de partij zijn die het aanbod doet, maar ook de partij die aanvaardt – geen beroep doen op het ontbreken van zijn wil.

Aanbod versus een uitnodiging om in onderhandeling te treden of om een aanbod te doen

Een aanbod is niet hetzelfde als een uitnodiging om in onderhandeling te treden of een uitnodiging om een aanbod te doen. Van een aanbod is pas sprake als het voorstel ten minste de voornaamste punten (de essentialia) van de beoogde overeenkomst bevat. Wat die hoofdzaken zijn verschilt per overeenkomst. Bij een koopovereenkomst zullen dat in beginsel het voorwerp en de prijs zijn, maar dat hoeft niet. Zo zal een reclamefolder waarin kantoorartikelen tegen een bepaalde prijs worden aangeboden meestal gelden als een aanbod.

Een advertentie waarin een woning tegen een bepaalde prijs wordt aangeboden, is in beginsel geen aanbod. Bij die transactie zijn namelijk bijkomende verkoopvoorwaarden van belang, zoals de termijn van levering, financieringsvoorbehoud etc. Afhankelijk van de inhoud van een offerte kan een offerte worden aangemerkt als een aanbod danwel als een uitnodiging om een aanbod te doen.

Herroepen of intrekken van een aanbod

Een aanbod kan herroepelijk, onherroepelijk of vrijblijvend zijn. Hoofdregel is dat een aanbod kan worden herroepen tot aan het moment van aanvaarding door de andere partij, tenzij voor de aanvaarding een termijn is gesteld. Door herroeping komt het aanbod te vervallen en zodra het aanbod is vervallen kan er door aanvaarding geen overeenkomst meer tot tand komen. Bij een onherroepelijk aanbod mag de aanbieder het aanbod niet herroepen. Of sprake is van een onherroepelijk aanbod kan blijken uit het aanbod zelf, bijvoorbeeld omdat er een termijn voor aanvaarding is gesteld. De onherroepelijkheid kan ook volgen uit de overeenkomst zelf of gewoonte. Bij een koopoptie verbindt een partij zich om, indien de andere partij dat wenst, een overeenkomst met haar te sluiten. Een koopoptie is dus een onherroepelijk aanbod. Als een partij bij het doen van een aanbod vermeldt dat het aanbod vrijblijvend wordt gedaan, kan zij het aanbod meteen na aanvaarding door de andere partij nog herroepen.

Behalve herroepen kan een aanbod ook worden ingetrokken. Wil de intrekking van een aanbod werking hebben, moet de intrekking de andere partij eerder dan of gelijktijdig met het aanbod bereiken.

Aanvaarding van een aanbod moet plaatsvinden op een moment waarop het aanbod nog van kracht is. Ingeval van een mondeling aanbod betekent dit dat de aanvaarding direct moet plaatsvinden. Is het aanbod schriftelijk gedaan dan dient deze binnen de gestelde termijn te worden aanvaard of, indien geen termijn is gegeven, binnen een redelijke termijn. De aanvaarding moet overeenkomen met het aanbod. Indien de aanvaarding afwijkt van het aanbod, dan geldt dat als een nieuw aanbod en tegelijk als verwerping van het oorspronkelijke aanbod. Deze regel geldt niet indien de aanvaarding slechts op ondergeschikte punten afwijkt. In dat geval komt de overeenkomst tot stand overeenkomstig de aanvaarding, tenzij de aanbieder direct bezwaar maakt tegen de afwijkingen. De overeenkomst komt tot stand op het moment dat de aanvaarding de aanbieder bereikt.

 

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, bijvoorbeeld over een gedaan aanbod, de uitleg van een gedaan aanbod of het doen van een tegenaanbod, neem dan contact op met onze vastgoedrecht advocaat

 

Column in Goede Zaken 18 augustus 2020 over binnenklimaat en huurgenot

/in , , , , , /door

Tropische temperaturen en huurgenot

Steeds vaker is het in Nederland tropisch warm, een belangrijke reden om bij het sluiten van een huurovereenkomst stil te staan bij het binnenklimaat. Een goed binnenklimaat is van grote invloed op het huurgenot. Te veel warmte of kou kan leiden tot een lagere productiviteit en omzetverlies. Waartoe ben je als verhuurder verplicht, kan je aansprakelijkheid voor schade uitsluiten en wat mag een huurder verwachten?

Ondeugdelijke klimaatinstallatie of airco 

Een te hoge of te lage binnentemperatuur, of het ontbreken van een toereikende faciliteit waarmee de temperatuur in het pand kan worden gereguleerd, kan worden gekwalificeerd als een gebrek. Van belang daarbij is wat de huurder met betrekking tot het binnenklimaat mocht verwachten ‘van een goed onderhouden zaak, van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft’. Indien er een klimaatinstallatie aanwezig is, en deze ook tot het gehuurde behoort, dan zal een niet (deugdelijk) functionerende klimaatinstallatie in beginsel worden gekwalificeerd als een gebrek. In die zin oordeelde de rechtbank Noord-Holland, ten aanzien van een horecabedrijf dat problemen had met de klimaatinstallatie. In dit geval was de verhuurder verplicht het gebrek te verhelpen en was hij ook aansprakelijk voor de schade.

Een installatie om de temperatuur te reguleren ontbreekt 

Als een klimaatinstallatie ontbreekt en partijen over de binnentemperatuur niets hebben afgesproken, dan dient op basis van alle omstandigheden te worden beoordeeld of er sprake is van een gebrek. Belangrijke omstandigheden zijn het bouwjaar van het gehuurde pand, of het is gerenoveerd en of het mogelijk was technische voorzieningen te treffen om de binnentemperatuur te reguleren.

De rechtbank Limburg oordeelde in 2017 dat het (te) hoog en langdurig oplopen van de binnentemperatuur van appartementen bestemd voor senioren gekwalificeerd moest worden als een gebrek. Het bleek onmogelijk om de binnentemperatuur voor de bewoners op een aanvaardbaar niveau te brengen. Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde in 2011 dat er sprake was van een gebrek, wegens een te geringe capaciteit van het koelsysteem in een relatief nieuw gebouw met vrije sector woningen.

Grenzen aan uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade

Uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade van gebreken is onder bepaalde omstandigheden toegestaan. Dit is niet toegestaan  wanneer het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Heeft u vragen of wenst u advies, neem dan contact op met Fleur Groos 06-29060900

www.groosadvocatuur.nl

 

Corona en huurprijsvermindering

/in , , , /door

 

Inmiddels zijn er enkele uitspraken gedaan over de invloed van COVID- 19 op de verhouding tussen huurders en verhuurders, meer in het bijzonder over opschorting en vermindering van de huurprijs. Het zijn allemaal uitspraken in kort geding procedures, een meer uitgebreide beoordeling valt te verwachten in een bodemprocedure.

De lijn die uit de ‘corona’- rechtspraak valt op te maken, is dat rechters de corona crisis kwalificeren als een gebrek of als een onvoorziene omstandigheid, met als gevolg dat bepaalde contractuele regelingen (zoals een verbod op opschorting en een verbod op huurprijsvermindering) opzij worden gezet. Een huurprijsvermindering van 33% en van 25% werden als redelijk beschouwd.

Belangrijkste (voorlopige) conclusies:

  • Een van overheidswege gedwongen sluiting (zoals bij horeca) is een gebrek en geeft in beginsel recht op huurprijsvermindering over de periode van de sluiting;
  • Contractuele regelingen, zoals de uitsluiting van het recht op opschorting en huurprijsvermindering wegens gebreken, kunnen op grond van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid opzij worden gezet;
  • Alle omstandigheden van het geval spelen een rol, waaronder

– de financiële positie van huurder vóór de uitbraak van Corona;

– de maatschappelijke positie van huurder;

–  de onderlinge verhouding tussen partijen;

– in hoeverre verhuurder afhankelijk is van de huur

  in verband met financieringslasten.

 

 

Verruiming vrije advocaatkeuze bij rechtsbijstandverzekering

/in , , , , /door

Uitspraak Hof van Justitie 14 mei 2020

Op grond van Europese richtlijnen kunnen rechtzoekenden met een rechtsbijstandsverzekering al jaren een eigen advocaat inschakelen vanaf het moment dat zij in een juridische procedure verwikkeld raken en het voorval is gedekt. Dit recht is voor Nederland vastgelegd in art. 4:67 en 4:68 van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft.).

Artikel 4:67 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt bepaald dat het de verzekeringnemer vrij staat een advocaat of een andere rechtens bevoegde deskundige te kiezen:

  1. om zijn belangen in een gerechtelijke of administratieve procedure te verdedigen, te vertegenwoordigen of te behartigen; of
  2. indien zich een belangenconflict voordoet.

Altijd recht op een advocaat naar keuze?

Een in de praktijk veel gehoord misverstand is dat op kosten van de rechtsbijstandverzekeraar voor ieder juridisch geschil een vrije advocaat keuze geldt. Dat is niet het geval. In de regel worden rechtsbijstandverzekeringen afgesloten op basis van een zogenaamde ‘naturapolis’. Dat betekent dat de verzekeraar anders dan in geld uitkeert: De rechtsbijstandverzekeraar vergoedt in beginsel niet de kosten van een advocaat, maar voorziet de verzekerde van rechtshulp. De verzekerde wordt daarom meestal bijgestaan door een jurist of advocaat die bij de rechtsbijstandverzekeraar werkzaam is. Alleen in de hierboven genoemde gevallen 1 en 2 uit artikel 4:67 Wft geldt een vrije advocaat keuze. Maar wat valt er onder een ‘gerechtelijke of administratieve procedure’ ?

Omdat artikel 4:67 Wft is opgesteld op basis van Europese richtlijnen, is het aan het Europese Hof van Justitie om duidelijkheid over de reikwijdte van deze termen te verschaffen. Eerder al werd duidelijk dat het erop neer komt dat met een gerechtelijke of administratieve procedure doorgaans een procedure wordt bedoeld waarvoor (op basis van de wet) verplichte procesvertegenwoordiging geldt. In 2013 voegde het Hof hieraan toe dat dat de vrije advocaat keuze ook geldt wanneer er geen verplichte procesvertegenwoordiging geldt (bijvoorbeeld in huurrecht zaken bij de kantonrechter). En in 2016 voegde het Hof hieraan toe dat de vrije advocaat keuze niet alleen geldt voor procedures bij een rechterlijke instantie in eigenlijke zin (zoals de rechtbank of het gerechtshof), maar ook bij administratieve procedure’s bij een bestuursorgaan, zoals bij de gemeente en het UWV.

Het Europese hof gaat een stap verder en heeft beslist dat de in België wettelijk geregelde buitengerechtelijke en gerechtelijke bemiddelingsprocedure ook onder de term ‘gerechtelijke procedure’ valt zoals is gedefinieerd in de EU-richtlijn. Volgens het hof kan elke fase die mogelijk tot een juridische procedure leidt, dus ook de fase die aan een rechtszaak vooraf gaat, onder het begrip ‘gerechtelijke procedure’ vallen.

Geldt de verruiming ook voor Nederland?

De uitspraak van het Europese Hof was naar aanleiding van een Belgische zaak, maar betoogd wordt dat deze ook van toepassing is in Nederland, omdat het Europese Hof is gevraagd een Europese richtlijn die voor alle Europese landen geldt te interpreteren. Het Hof is er immers om ervoor te zorgen dat het Europees recht in alle landen op dezelfde manier wordt toegepast (uniforme uitleg). Een rechtsbijstandsverzekeraar kan het verzoek om een eigen advocaat in te schakelen in de buitengerechtelijke fase dan ook niet af doen met het argument dat het hier een Belgische zaak betrof.

Volgens het Verbond van Verzekeraars is de uitspraak van het Europese hof niet van toepassing op Nederlandse rechtsbijstandverzekeringen, zo laat de belangenvereniging voor schade- en levensverzekeraars weten. In tegenstelling tot België is volgens het Verbond geen sprake van een wettelijk geregelde en met waarborgen omklede bemiddelingsprocedure. Rechtsbijstandverzekeraars zijn daarom van mening dat de uitspraak geen invloed heeft op de Nederlandse situatie. De Orde van Advocaten en verschillende advocaten denken daar anders over, de meningen zijn dus verdeeld! 

Geschillenregeling en second opinion

Artikel 4:68 Wft bepaalt dat de rechtsbijstandverzekeraar ervoor moet zorgen dat in de verzekeringsovereenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien in een scheidsrechterlijke procedure (geschillenregeling) om geschillen tussen de verzekerde en de rechtsbijstandverzekeraar op te lossen. Deze geschillen kunnen onder meer gaan over:

  • de (juridische) haalbaarheid van de zaak;
  • de aanpak van de zaak;
  • het aangaan van een minnelijke regeling/schikking;
  • de beslissing om geen gerechtelijke procedure te starten.

De geschillenregeling geeft de verzekerde in de regel de mogelijkheid van een second opinion door een onafhankelijk derde. Dit zal vaak een advocaat zijn die de verzekerde zelf kiest. In dat geval vergoedt de rechtsbijstandverzekeraar de kosten van de second opinion.

De verplichting om te voorzien in een geschillenregeling geldt volgens artikel 4:68 lid 2 Wft echter alleen voor het geval de verzekerde wordt bijgestaan door een jurist of advocaat in dienst van de rechtsbijstandverzekeraar of een door haar aangewezen schaderegelingsbureau. De geschillenregeling geldt dus niet in het geval al gebruik is gemaakt van de vrije advocaat keuze.

Voor een  meningsverschil of een bepaald juridisch geschil van de verzekerde wel of niet onder de dekking van de rechtsbijstandverzekering valt, kan de verzekerde terecht bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) of een gerechtelijke procedure bij de civiele rechter starten. Op dat soort kwesties ziet de geschillenregeling niet.

 

Indien u gerbuik wilt maken van de vrije advocaat keuze, meld de zaak dan bij uw verzekeraar voordat u uw advocaat opdracht geeft! Heeft u vragen over dit onderwerp of dreigt er een rechtzaak, neem dan geheel vrijblijvend contact met mij op.

Steunakkoord retailsector 10 april 2020
/in , , , /door

Steunakkoord retail sector

Vertegenwoordigers van de retail -en vastgoedsector hebben op 10 april 2020 overeenstemming bereikt over een pakket steunmaatregelen voor retailers die door de coronacrisis zijn getroffen. Ondertekenaars zijn Detailhandel Nederland, INretail, vastgoedorganisaties IVBN, Vastgoed Belang en het Ministerie van Economische Zaken. Ook de banken zijn onderdeel van het akkoord, via de leden van zakelijk vastgoed van ABN AMRO, Deutsche Bank, ING en Rabobank.

Huuropschorting

Kern van de afspraak is de huuropschorting voor de maanden april, mei en juni 2020. Daarbij is het uitgangspunt zoveel mogelijk verlichting met een minimum van 50% opschorting, oplopend tot 100%, mits dat mogelijk is voor de verhuurder. Maatwerk is mogelijk per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Ten aanzien van het percentage huuropschorting wordt voor beide partijen (retailer en verhuurder) rekening gehouden met zowel de proportionaliteit als met de draagkracht. Men komt pas een beroep op het tijdelijke opschortingsrecht toe indien i) sprake is van een omzetverlies van minimaal 25% en ii) dit aantoonbaar veroorzaakt is door de Coronacrisis.

Voor wie?

Uit het akkoord blijkt niet duidelijk voor wie het steunakkoord geldt. Het akkoord vermeld: ‘ huuropschorting voor zoveel mogelijk Nederlandse retailers die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april, mei Juni 2020’. Gelet hierop zou het voldoende moeten zijn dat je retailer bent in de getroffen branche(s).

Gentlemen’s agreement: niet bindend

Het steunakkoord betreft geen bindende afspraken, maar geeft richtlijnen voor de wijze waarop volgens de betrokken partijen in de retailsector met de gevolgen van de coronacrisis zou moeten worden omgegaan (het betreft een zogenaamde Gentlemen’s agreement). Individuele verhuurders die geen opschorting willen toekennen en/of retailers die weigeren huur te betalen wegens de coronacrisis, zijn derhalve niet gebonden aan het steunakkoord.

In het akkoord zijn ook enkele afspraken gemaakt voor de langere termijn. De exacte invulling van die afspraken wordt eind mei door partijen besproken. Het betreft mogelijke kwijtschelding van de betalingsverplichtingen als de daadwerkelijke impact na drie maanden duidelijk is.

Raadpleeg hier de volledige tekst van het steunakkoord: steunakkoord retailsector

Heeft u vragen over uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Zonder verzuim geen tekortkoming wegens niet tijdig presteren

/in , /door

Koopovereenkomst onroerend goed met levering ‘uiterlijk 31 december 2011’.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 20 januari 2020 het oordeel van het Hof bekrachtigt ,dat er gelet op de feiten en omstandigheden geen sprake is van een fatale termijn.

Hof:

“2.2.2 Vast staat dat partijen over levering uiterlijk 31 december 2011 hebben gesproken, zij het dat onduidelijk is in welke bewoordingen precies. De vraag is hoe dat besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (rov. 5.9)

Vervolgens overwoog het hof als volgt:

“5.9.1 De woorden ‘uiterlijk 31 december 2011’ betekenen in het algemeen spraakgebruik ‘niet later dan 31 december 2011’ maar hoeven niet per se te betekenen dat de termijn fataal is, in die zin dat bij overschrijding zonder verdere ingebrekestelling direct verzuim zal intreden. Dat hangt af van de context waarbinnen dit is gezegd en de overige feiten en omstandigheden van het geval.

De keuze van verkoper om niet schriftelijk vast te leggen dat bij niet afnemen uiterlijk 31 december 2011 zonder ingebrekestelling het verzuim zou intreden kon eraan bijgedragen dat bij de andere partij kopereen meer vrijblijvende opvatting kon postvatten over wat er bedoeld werd met de woorden ‘uiterlijk 31 december 2011.

“In het licht van al het voorgaande is het hof van oordeel dat koper de afspraak redelijkerwijs zo mocht begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat hij niet eerder hoefde te presteren dan 31 december 2011, echter zonder dat hij bij uitblijven van presteren op die datum direct in verzuim zou zijn, althans dat de overeenkomst dan direct zou kunnen worden ontbonden.”

 

Gevolg: Geen sprake van verzuim, geen sprake van tekortkoming koper, buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door verkoper sorteert geen effect.

Advies: leg gemaakte afspraken schriftelijk vast en voeg aan overeengekomen termijnen toe de gevolgen van de overschrijding daarvan.

Voor de volledige uitspraak hieronder de link:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:141