Steun retail: Kwijtschelding 50% huur over april en mei voor retailers

/in , , /door

Brancheorganisaties, die wekenlang over de afspraken onderhandelden, stellen voor dat de huur in de maanden april en mei voor 50 procent wordt kwijtgescholden. De helft van de huur van juni moet worden doorgeschoven naar volgend jaar.

De nieuwe afspraken gelden echter niet als algemene regel voor verhuurders en huurders. Ondanks dat vrijblijvende karakter zegt voorzitter Jan Meerman van Detailhandel Nederland tegen persbureau ANP ‘bijzonder blij’ te zijn met de regeling.

“Het geeft lucht en richting voor heel veel retailers. Het vormt een houvast om de gesprekken constructief te vervolgen over huurkwijtschelding en opschorting in juni. Veel retailers zitten hier op te wachten.”

https://www.rtlz.nl/business/artikel/5141521/huur-winkels-deels-kwijtgescholden-maar-niet-verplicht

Vitesse geen huurkorting, huurprijsvermindering is contractueel uitgesloten

/in , , /door

Uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Gelderland van 29 mei 2020.

Coronacrisis

Gebruik van het voetbalstadion is niet mogelijk door beperkingen van overheidswege. Dit kwalificeert volgens de Voorzieningenrechter als een gebrek ex art. 7:204 lid 2 BW. Het recht op huurvermindering wegens gebreken is in de huurovereenkomst echter uitgesloten. Wellicht dat een beroep op onvoorziene omstandigheden huurder soelaas kan bieden. Geoordeeld wordt echter dat Vitesse haar stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om huurder aan overeengekomen huurprijs te houden onvoldoende heeft onderbouwd. Vitesse moet de volledige huur blijven betalen.

 

De beoordeling door de Voorzieningenrechter:

4.1.Bij de vordering van Vitesse draait het in de kern om de vraag of de beperkingen in verband met de Coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen een onvoorziene omstandigheid opleveren. Deze vraag wordt door de kantonrechter bevestigend beantwoord. Het is immers moeilijk voorstelbaar dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. Niet eerder is voorgekomen dat overheidsmaatregelen op nationaal en internationaal niveau het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder het stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. In zoverre verschilt de Coronacrisis ook van bijvoorbeeld de economische crisis uit 2008. Anders dan Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome is de kantonrechter voorshands van oordeel dat aannemelijk is dat deze crisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.

 

4.2.Inhoudelijk gaat het dan in het licht van de overeenkomst van partijen allereerst om de beantwoording van de vraag of het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van art. 7:204 BW oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de kantonrechter af dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen van het huurobject, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt. Een dergelijke omstandigheid wordt in casu gevormd door de beperkingen van overheidswege in verband met de Coronacrisis. Vervolgens moet beoordeeld worden of Vitesse vanwege dat gebrek recht heeft op evenredige vermindering van de huurprijs. De bij de huurovereenkomst horende en daarvan deel uitmakende algemene ROZ voorwaarden sluiten dit weliswaar uit, maar deze bepaling kan op grond van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW), maar vooral op grond van onvoorziene omstandigheden (art.6 :258 BW) opzij worden gezet en gewijzigd worden. Daarvoor is nodig dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

 

4.3.Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of voorshands voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering tot – kort gezegd – gehele dan wel gedeeltelijke (terug)betaling van de voor de maanden april en mei 2020 door Vitesse betaalde huur, alsmede een volledige dan wel gedeeltelijke vermindering van de te betalen huurpenningen over de periode tot 1 september 2020, op grond van onvoorziene omstandigheden zal toewijzen. Bij de beantwoording van die vraag moet, naast de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen, worden gekeken naar de aard en de ernst van de betrokken belangen zoals hoe groot het verlies van Vitesse als gevolge van de Coronacrisis is, hoe haar financiële situatie voor aanvang van de crisis was en in hoeverre Stadion Arnhem afhankelijk is van de huur in verband met bijvoorbeeld financieringslasten.

 

4.4.Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome hebben naar het oordeel van de kantonrechter terecht betoogd dat Vitesse haar vordering ten aanzien van haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd om te voldoen aan de zware toets die geldt bij een beroep op al dan niet tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is namens Vitesse aangevoerd dat evident uit de omzetstaatjes in de pleitnota, de jaarrekeningen en de daarin opgenomen verkorting van de termijn van garantstelling volgt dat er, mede als gevolg van de Coronacrisis, sprake is van een penibele financiële situatie bij Vitesse. De kantonrechter volgt Vitesse daarin niet, nu iedere onderbouwing van het gestelde omzetverlies in de verschillende scenario’s ontbreekt, terwijl ook geen aandacht is besteed aan besparingen als gevolg van de beperkingen door de Coronacrisis. Verder heeft Vitesse geen onderbouwing gegeven van de opmerking van haar accountant in de jaarrekening van de Houdstermaatschappij Vitesse BV dat de garantstelling van de enig aandeelhouder met een jaar is verkort tot medio 2021. Dit klemt te meer waar Vitesse – onbetwist – ook geen antwoord heeft gegeven op de in verband met haar positie door en namens Stadion Arnhem eerder bij verschillende gelegenheden gestelde vragen. Ten slotte speelt een rol dat de vordering van Vitesse slechts ziet op de huurverplichting over een periode van vier maanden in een periode van het jaar waarin Vitesse ook in normale omstandigheden maar beperkt gebruikt zou maken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden.

4.5.Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vorderingen van Vitesse, zoals hiervoor onder 3.1. weergegeven, moeten worden afgewezen bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing. De overige verweren van Stadion Arnhem en Exploitatiemaatschappij Gelredome, waaronder de stelling dat Vitesse onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de vordering en dat er een serieus restitutierisico is, hoeven daarom niet te worden beoordeeld. De kantonrechter merkt daarbij nog op dat hij geen rekening heeft gehouden met de wijziging van eis die Vitesse tegen het einde van de mondelinge behandeling nog heeft verwoord, omdat een eiswijziging schriftelijk dient te geschieden en met name Stadion Arnhem zich tegen deze gang van zaken heeft verzet.

 

Voor de volledige uitspraak klik hier:

http://ECLI:NL:RBGEL:2020:2768

Zie voor een tegengesteld oordeel het onderstaande artikel:

https://www.groosadvocatuur.nl/huurrecht/kort-geding-rechter-gedwongen-sluiting-kwalificeert-mogelijk-als-een-gebrek/

 

 

Heeft u vragen over deze uitspraak of behoefte aan advies in een vergelikbare zaak, neem dan contact op!

Naar voorlopig oordeel kwalificeert een gedwongen sluiting van het gehuurde als een gebrek

/in , , /door

 

Op grond van een uitspraak in kort geding van de Rechtbank Noord-Nederland van 27 mei 2002 kwalificeert de gedwongen sluiting van de horeca als een gebrek en geeft dit huurder (in beginsel) aanspraak op huurprijsvermindering.

Gedwongen sluiting: gebrek 

Huurder van bedrijfsruimte (horeca) stelt voor om 1/3 van de maandelijkse huurprijs in te houden in verband met gedwongen sluiting van het gehuurde. Huurder stelt dat er sprake is van een gebrek en/of van onvooorziene omstandigheden, op grond waarvan huurder gerechtigd is om gedurende een bepaalde periode 1/3 van de huurprijs niet te betalen.

Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter beroept huurder zich terecht op de parlementaire geschiedenis en de gebrekenregeling, waaruit volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van de wet, zodat een huurder in beginsel (met terugwerkende kracht) aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

Onvoorziene omstandigheid

De voorzieningenrechter komt niet toe aan de vraag of huurder ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, wat een weging vergt van alle omstandigheden van het geval. Zij volstaat met de constatering dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

De vordering van verhuurder tot betaling van de volledige huurtermijnen wordt afgewezen en de door huurder voorgestelde huurprijsvermindering van 33% komt de kort geding rechter – vooruitlopend op een nog te starten bodemprocedure- niet onredelijk voor. De uitspraak van een kort geding rechter betreft een voorlopige voorziening, ter verkrijging van huurprijsvermindering dient huurder in een bodemprocedure een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen.

Huurprijsvermindering in praktijk veelal contractueel uitgesloten

In de hierboven toegelichte zaak betrof het een oud ROZ model (1980), waarin een beroep op huurprijsvermindering niet is uitgesloten. In de meer recente ROZ winkelruimte modellen van 2008 en 2012 is een beroep op huurprijsvermindering wegens gebreken ex art. 7:207 BW in artikel 11.3 van de algemene bepalingen uitgesloten. In dat geval kan een beroep op onvoorziene omstandigheden huurder mogelijk soelaas bieden.

 

Wilt u meer weten over deze uitspraak of wenst u advies in een vergelijkbare kwestie? Neem dan contact op!

 

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2020:1979

 

 

 

Steunakkoord retailsector 10 april 2020
/in , , , /door

Steunakkoord retail sector

Vertegenwoordigers van de retail -en vastgoedsector hebben op 10 april 2020 overeenstemming bereikt over een pakket steunmaatregelen voor retailers die door de coronacrisis zijn getroffen. Ondertekenaars zijn Detailhandel Nederland, INretail, vastgoedorganisaties IVBN, Vastgoed Belang en het Ministerie van Economische Zaken. Ook de banken zijn onderdeel van het akkoord, via de leden van zakelijk vastgoed van ABN AMRO, Deutsche Bank, ING en Rabobank.

Huuropschorting

Kern van de afspraak is de huuropschorting voor de maanden april, mei en juni 2020. Daarbij is het uitgangspunt zoveel mogelijk verlichting met een minimum van 50% opschorting, oplopend tot 100%, mits dat mogelijk is voor de verhuurder. Maatwerk is mogelijk per retailer, per verhuurder en/of per locatie. Ten aanzien van het percentage huuropschorting wordt voor beide partijen (retailer en verhuurder) rekening gehouden met zowel de proportionaliteit als met de draagkracht. Men komt pas een beroep op het tijdelijke opschortingsrecht toe indien i) sprake is van een omzetverlies van minimaal 25% en ii) dit aantoonbaar veroorzaakt is door de Coronacrisis.

Voor wie?

Uit het akkoord blijkt niet duidelijk voor wie het steunakkoord geldt. Het akkoord vermeld: ‘ huuropschorting voor zoveel mogelijk Nederlandse retailers die een omzetdaling hebben van minimaal 25% in april, mei Juni 2020’. Gelet hierop zou het voldoende moeten zijn dat je retailer bent in de getroffen branche(s).

Gentlemen’s agreement: niet bindend

Het steunakkoord betreft geen bindende afspraken, maar geeft richtlijnen voor de wijze waarop volgens de betrokken partijen in de retailsector met de gevolgen van de coronacrisis zou moeten worden omgegaan (het betreft een zogenaamde Gentlemen’s agreement). Individuele verhuurders die geen opschorting willen toekennen en/of retailers die weigeren huur te betalen wegens de coronacrisis, zijn derhalve niet gebonden aan het steunakkoord.

In het akkoord zijn ook enkele afspraken gemaakt voor de langere termijn. De exacte invulling van die afspraken wordt eind mei door partijen besproken. Het betreft mogelijke kwijtschelding van de betalingsverplichtingen als de daadwerkelijke impact na drie maanden duidelijk is.

Raadpleeg hier de volledige tekst van het steunakkoord: steunakkoord retailsector

Heeft u vragen over uw verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact met mij op!

 

Hennep in de schuur
/in , , /door

HENNEP IN DE SCHUUR

Het Hof Den Bosch oordeelde dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een schuurtje dat geen onderdeel van het gehuurde is, in strijd is met goed huurderschap.

Huurders huurden een woning van Stichting Wonen Limburg, die zij op grond van de huurovereenkomst als goed huurders overeenkomstig de woonbestemming dienden te gebruiken en te onderhouden.  Huurders hebben op de grond achter het gehuurde (welke grond toebehoort aan de gemeente) een schuur gebouwd, waarin de politie in 2014 een hennepkwekerij heeft aangetroffen en ontmanteld.

Verhuurster heeft op grond van het tekortschieten van huurders in de nakomingen van de huurovereenkomst ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde  gevorderd. De Kantonrechter heeft de vorderingen van verhuurster afgewezen. De Kantonrechter heeft daartoe overwogen dat er geen sprake kan zijn van ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er geen sprake is van tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat er geen stroom is afgetapt vanuit het gehuurde voor de schuur die zich niet op het gehuurde bevindt, en de door verhuurster gesteld (stank-)overlast onvoldoende is onderbouwd.

De Stichting ging in hoger beroep.

Het HOF:

Het feit dat de schuur met de hennepkwekerij niet tot het gehuurde behoorde, staat er niet aan in de weg dat de exploitatie van een hennepkwekerij in de schuur strijd kan opleveren met de verplichting van huurders om zich als goed huurders te gedragen. De verplichting van de huurder om zich als goed huurder gedragen brengt niet alleen een zorgplicht voor het gehuurde zelf mee, maar ook een zorgplicht voor de omgeving als het gaat om de huur van woon-en bedrijfsruimte. Met andere woorden: de huurder dient zich niet alleen in het gehuurde zelf als goed huurder gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan.

Nu de schuur in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde staat, alleen via het gehuurde te bereiken is en de aan-en afvoer van hennep via het gehuurde moest plaatsvinden, hebben huurders zich naar het oordeel van het Hof niet als goed huurders gedragen door het gehuurde ten dienste van de hennepkwekerij te (laten) gebruiken. De aanwezigheid van de kwekerij is gelet op de omvang illegaal en kan het risico op verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen meebrengen. Niet relevant is of het gevaar van stankoverlast zich heeft verwezenlijkt. Voldoende is dat huurder hebben toegelaten dat het gehuurde werd gebruikt voor de exploitatie van een hennepkwekerij en zij daarmee de mogelijkheid hebben geschapen dat verhuurster en/of omwonenden nadeel zouden ondervinden.

Het Hof komt tot oordeel dat de huurder zich niet als goed huurders hebben gedragen en dat deze tekortkoming voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

De volledige uitspraak vindt u hier:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:417

 

Heeft u vragen, aarzel dan niet om contact op te nemen.

F. Groos

BIK, 14 dagen termijn, vergoeding incassokosten, art. 6:96 lid 6 BW
/in , , /door

 

BIK

Het Besluit Vergoeding Buitengerechtelijke Incassokosten (BIK) dient ter bescherming van de schuldenaar tegen onredelijk hoge incassokosten. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen consument schuldenaren en schuldenaren die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van deze regeling kan niet ten nadele van de consument worden afgeweken.

Aanmaning bij consument schuldenaar

Indien de schuldenaar een consument is, dient deze eerste te worden aangemaand voordat incassokosten verschuldigd worden.  Er geldt een termijn van veertien dagen, pas als betaling na het verstrijken van die termijn uitblijft, wordt de vergoeding voor incassokosten verschuldigd. De aanmaning dient te worden verstuurd na het intreden van het verzuim; de vordering dient derhalve opeisbaar ze zijn en er dient te zijn voldaan aan de eisen van art. 6:82 en 6:83 BW (meestal wordt hieraan voldaan doordat de betalingstermijn is overschreden). Indien de schuldenaar geen consument is, is geen aanmaning vereist, maar is wel vereist dat hij in verzuim is.

In de aanmaning dient het bedrag dat als vergoeding voor de incassokosten in rekening zal worden gebracht te worden vermeld. De vergoeding  van de incassokosten wordt als percentage van de hoofdsom berekend en is onafhankelijk van de incassohandelingen die zijn verricht. Er worden verschillend percentagens gehanteerd, waarbij het percentage lager wordt naarmate de hoofdsom van de vordering toeneemt. Het besluit hanteert een minimum van €40,- en een maximum van € 6.775,-.

Veertien dagen termijn

Van groot belang is de juiste formulering van de termijn in de aanmaning bij consument schuldenaren. De wet spreekt van een termijn van 14 dagen. Indien wel een betalingstermijn van veertien dagen is vermeld, maar een te vroege dag van aanvang of van einde van die termijn is aangewezen, danwel daaromtrent verwarrende of misleideinde informatie wordt gegeven, voldoet de brief niet aan de eisen van de wet.  Indien de formulering onjuist is, dan is het beding vernietigbaar. De consument kan het beding zelf vernietigen of vernietiging inroepen voor de rechter.

Een juiste formulering is: “Incassokosten worden verschuldigd indien niet betaald is binnen veertien dagen vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd”.  Het moet de schuldenaar duidelijk zijn dat hem de volle wettelijke termijn van veertien dagen ter beschikking staat.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2016:2704

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Instellen van beëindigingsvordering op de lange baan geoorloofd?
/in , , /door

Formaliteiten opzegging huurovereenkomst winkelruimte

Voor de beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW is allereerst een opzegging van de overeenkomst nodig. De wet schrijft daarnaast een ruime opzegtermijn van één jaar voor en dat de brief per aangetekende post of deurwaardersexploot dient te worden verstuurd.  In het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, dan moeten in de opzeggingsbrief de gronden die tot de opzegging hebben geleid worden vermeld. Laat de verhuurder vermelding van de gronden na, dan is de opzegging nietig.

 

Aldi Vastgoed/Hendriks ECLI:NL:HR:2009:BI0070

De opzegging van de kant van de verhuurder beëindigt de huurovereenkomst echter niet, tenzij de huurder daarmee instemt. Voor een beëindiging is nodig dat de rechter die onherroepelijk uitspreekt. De verhuurder zal de vordering tot beëindiging aldus moeten voorleggen aan de rechter. In het arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2009  stond de vraag centraal of voor het instellen van deze vordering tot beëindiging door verhuurder een termijn geldt. Het antwoord van de Hoge Raad is dat er geen sprake is van een vervaltermijn voor het instellen van een beëindigingsvordering.

De casus was als volgt: Aldi Vastgoed zegde bij brief van 2 december 2003 de huurovereenkomst met Hendriks betreffende de verhuur van winkelruimte op tegen 1 januari 2005, op de grond dat zij de winkelruimte dringend nodig had voor eigen gebruik. Hendriks wenste niet in te stemmen met een huurbeëindiging, waarop Aldi Vastgoed de beëindigingsvordering bij dagvaarding van 21 juli 2005 voorlegde aan de kantonrechter. De kantonrechter wees de vordering tot beëindiging toe, echter in hoger beroep wees het Hof Arnhem de vordering af. De overweging van het Hof Arnhem was dat de vordering vóór de datum waartegen de huurovereenkomst was opgezegd had moeten worden ingesteld en dat de opzegging van de huurovereenkomst, als de vordering niet tijdig is ingesteld, haar werking heeft verloren.

 

Conclusie

De Hoge Raad vernietigde het arrest van het Hof Arnhem met de overweging dat de wet geen termijn stelt waarbinnen de verhuurder een beëindigingsvordering dient in te stellen. Ook valt uit het stelsel van de wet valt niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd.

Dit neemt niet weg dat een verhuurder niet onbeperkt kan talmen met het instellen van een vordering tot beëindiging en in de Parlementaire Geschiedenis wordt aangenomen dat dit in het algemeen binnen de opzegtermijn zal moeten gebeuren. Maar dat kan anders zijn, bijvoorbeeld wegens langdurige onderhandelingen tussen partijen. Daarnaast kan men zich gevallen voorstellen waarin het instellen van een beëindigingsvordering lang na een opzegging door verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid niet geoorloofd is. Dat zal zich overigens slechts in uitzonderingsgevallen voordoen.

 

Heeft u vragen over opzegging en beëindiging, neem dan gerust contact op.

 

Mr. F.B.M. Groos

 

 

De positie van de onderhuurder bij faillissement onderverhuurder
/in , , /door

Inleiding

Met in het achterhoofd de lijst van winkelketens die in de afgelopen periode failleerden en al dan niet een doorstart maakten, alsmede het gegeven dat steeds meer bedrijven ervoor kiezen om zich in een bedrijfsverzamelgebouw te huisvesten, volgt hieronder een bijdrage waarin wordt ingegaan op de positie van de onderhuurder. Wat is het effect van het faillissement van de onderverhuurder voor de onderhuurder?

Artikel 37 en 39 faillissementswet

De hoofdregel in het faillissementsrecht is – kort gezegd – dat een faillissement op bestaande wederkerige overeenkomsten geen invloed heeft (artikel 37 Faillissementswet). Een uitzondering op deze hoofdregel staat in art. 39 Faillissementswet (Fw.) voor het geval een huurder van een pand failliet gaat:

In het geval een huurder van een pand failliet gaat, heeft zowel de verhuurder als de curator van de huurder het recht de overeenkomst (tussentijds) op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden (ervan uitgaande dat er geen huur vooruit betaald is, in dat geval wordt de termijn verlengd met de periode waarvoor de huur vooruit betaald is).

Deze uitzondering van art. 39 Fw. geldt dus niet voor de situatie dat een verhuurder van een pand failliet gaat. Daarvoor geldt de hiervoor aangehaalde hoofdregel van art. 37 Fw.,inhoudende dat het faillissement geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten. In dat geval moet de curator van de failliete verhuurder het huurgenot (in beginsel) blijven leveren en moet de huurder de huur blijven betalen.

Het recht op wanprestatie en Berzona

Op grond van art. 37 Fw. heeft de curator echter (ook) het recht om niet na te komen, ofwel om te wanpresteren. Deze bevoegdheid tot wanprestatie is door de Hoge Raad bij arrest van 11 juli 2014 beperkt. De Hoge Raad heeft in dit zogenaamde Berzona – arrest (HR 11 juli 2014, NJ 2014, 407) beslist dat de curator van de failliete verhuurder weliswaar het recht heeft om niet na te komen, maar dat dit recht op wanprestatie uitsluitend ziet op “passief” niet nakomen. Met “passief” niet nakomen worden handelingen bedoeld die ten koste gaan van de boedel, bijvoorbeeld de betaling van een schuld van de failliet of het uitvoeren van onderhoud aan het gehuurde. Het tussentijds ontruimen van de huurder is een actieve handeling, een handeling die de curator op grond van het faillissement van de verhuurder en het recht op wanprestatie niet toekomt.

Praktisch houdt het voorgaande in dat als de verhuurder failliet gaat, de huurder niet in zijn gebruik mag worden gestoord door deze de ontruiming aan te zeggen. De vraag is of de positie van de huurder als gevolg van het Berzona- arrest ook daadwerkelijk is versterkt in het geval de verhuurder failliet gaat. De overwegingen uit dit arrest hebben immers veel kritiek ondervonden, niet valt uit te sluiten dat de “regel” uit het arrest (fors) zal worden bijgesteld.

Positie van de onderhuurder

De hierboven gegeven regels gelden weliswaar ook in de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder. Echter, in de situatie dat de hoofdhuurder tevens onderverhuurder failliet gaat, dan zal in de regel de curator van de failliete hoofdhuurder of de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. opzeggen. Op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd, kan de failliete hoofdhuurder tevens onderverhuurder feitelijk niet langer het huurgenot aan de onderhuurder verschaffen.

De vraag is of de regel uit het Berzona- arrest in deze situatie (ten opzichte van de onderhuurder) van toepassing is. De hoofdhuurovereenkomst is regelmatig beëindigd op grond van art. 39 Fw., de ontruiming van de onderhuurder is met andere woorden het gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. en niet op grond van art. 37 Fw., zodat het recht op (passief) wanpresteren hier niet aan de orde is.

Ervan uitgaande dat de onderhuurder op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt gedwongen kan worden tot ontruiming, is de onderhuurder tot dat moment (verstrijken van de opzegtermijn hoofdhuurovereenkomst) gerechtigd om gebruik te blijven maken van het gehuurde. Op grond van de (lagere) rechtspraak zal de onderhuurder gedurende die periode in beginsel de huurpenningen moet blijven betalen. Oók de verschuldigde huurpenningen van vóór de datum van faillissement blijven verschuldigd.

Verrekening schade met huurpenningen

De onderhuurovereenkomst zal als gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst vervroegd eindigen, met alle schade van dien. De faillissementswet kent een ruime verrekeningsbevoegdheid. Echter, in de algemene bepalingen behorende bij het veel gehanteerde standaard ROZ model huurovereenkomst is een verrekeningsverbod opgenomen. Op grond van dit verbod zal het de onderhuurder in beginsel – behoudens bijzondere omstandigheden- niet zijn toegestaan om zijn schade met de huurpenningen te verrekenen. Bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst verdient het dan ook aanbeveling om  het verrekenings-en opschortingsverbod niet van toepassing te laten zijn in het geval van faillissement van de onderverhuurder (door het opnemen van een zogenaamde insolventie clausule).

Conclusie

De positie van de onderhuurder is in het geval dat de onderverhuurder failliet gaat niet bijzonder sterk, een ontruiming zal vaak het gevolg zijn. Indien er een doorstart wordt gemaakt is de positie van de onderhuurder afhankelijk van de afspraken die daaromtrent zijn gemaakt tussen de hoofdverhuurder, de curator van de failliete huurder en de overnemende partij. Veel instrumenten om de schade te beperken heeft de onderhuurder niet. Voor de schade wegens het vroegtijdig eindigen van de onderhuurovereenkomst verkrijgt de onderhuurder (slechts) een concurrente vordering in het faillissement. Het is verdient daarom aanbeveling om bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst de positie van de onderhuurder contractueel zoveel als mogelijk te versterken voor het geval dat de onderverhuurder failliet zou gaan gedurende de looptijd van de onderhuurovereenkomst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Veranderingen van het gehuurde
/in , , /door

Hoe zit het ook al weer: veranderingen van het gehuurde, behoeft huurder daarvoor altijd de toestemming van de verhuurder?

Hoofdregel: De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen dan na schriftelijke toestemming verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij einde van de huur zonder noemenswaardige kosten verwijderd of ongedaan gemaakt kunnen worden.

Deze hoofdregel staat in art. 7:215 BW en lijkt op het eerste oog duidelijk. Toch leveren in de praktijk (voorgenomen) veranderingen van en toevoegingen aan het gehuurde door huurder dikwijls problemen op. Hieronder volgt de toepassing van het wetsartikel, uitgesplitst voor woon-en bedrijfsruimte.

Woonruimte:

Voor wijzigingen anders dan zeer geringe wijzigingen als gaten in de muur, buitenverlichting, plaatsing zonnescherm, gordijnrails, behoeft de huurder de toestemming van verhuurder.

  • Lid 2: Verhuurder verleent binnen 8 weken toestemming indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden danwel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.

Indien verhuurder niet of niet tijdig toestemming verleent, kan huurder het verzoek aan de rechter voorleggen:

  • Lid 3: de rechter verleent toestemming wanneer wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria: 1. Verhuurbaarheid van het gehuurde wordt niet geschaad 2. Geen sprake van een waardedaling van het gehuurde;
  • Wordt niet aan de criteria van lid 2 voldaan, dan kan de rechter een belangenafweging (woongenot versus zwaarwichtige bezwaren) uitvoeren en mogelijk alsnog de toestemming verlenen.

Lid 6: Van deze regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, TENZIJ het gaat om veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde. Met andere woorden, een bepaling die huurder verbiedt de inrichting of de gedaante van het gehuurde (met uitzondering van de buitenzijde van het gehuurde) te  veranderen, is vernietigbaar.

Bedrijfsruimte:

  • Lid 4: Belangenafweging (de criteria van lid 2 gelden uitsluitend voor woonruimte). De belangenafweging is in hoge mate van feitelijke aard (doelmatig gebruik verhogen) en wordt mede geregeerd door de redelijkheid en billijkheid.

Van deze regel kan niet ten nadele worden afgeweken, dus in het geval van bedrijfsruimte ook niet wanneer het de buitenzijde van het gehuurde betreft

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos