Column Goede Zaken 13 oktober 2020: Huur en Corona een tussen-balans
In één van mijn eerdere columns voor Goede Zaken schreef ik over de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. Inmiddels beheerst de Covid-19 pandemie al ruim een half jaar de wereld, tijd om de (tussen-)balans op te maken.
Duidelijk is dat de coronacrisis een enorme impact heeft en op veel vlakken leidt tot onzekerheid. Binnen de huurrecht praktijk heeft de coronacrisis geleid tot de nodige discussie, waaronder de vraag of een (gedwongen) sluiting van overheidswege een huurrechtelijk gebrek is dat recht geeft op huurprijsvermindering.
Gedwongen sluiting of ‘tweede golf’
In de rechtspraak wordt relatief weinig verschil gemaakt tussen ondernemingen die als gevolg van de corona maatregelen verplicht dienden te sluiten (zoals de horeca) en branches die niet gedwongen dicht hoefden, maar wel te maken kregen met omzetverlies (ook wel genoemd ‘de tweede golf’, zoals winkelruimten, reisbureaus, hotels, groothandels e.d.).
Als gevolg van de coronacrisis stapten verschillende huurders en verhuurders naar de rechter. Dit heeft geleid tot enkele tientallen gepubliceerde vonnissen, allemaal gewezen in kort geding of door kantonrechters. Uitspraken van de hogere instanties zoals de gerechtshoven en de Hoge Raad zijn er nog niet.
De meeste vonnissen hebben betrekking op horeca en een klein aandeel op de zogenaamde ‘tweede golf’ branches. In het algemeen wordt geoordeeld dat de coronacrisis een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid oplevert en niet valt onder het ondernemersrisico.
Dat de veel gebruikte standaard (ROZ) huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken uitsluiten hoeft geen belemmering te zijn. Verschillende rechters hebben inmiddels geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat verhuurders daarom geen beroep op deze bepaling kunnen doen.
Of huurprijsvermindering (of uitstel van betaling) aan de orde is, en zo ja, wat redelijk is, dat hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval geldt dat het belangrijk is dat de huurder de financiële gevolgen van de coronacrisis voldoende onderbouwt en niet zonder meer een lagere of helemaal geen huur gaat betalen.
Advies
Kijk verder dan alleen naar de huurprijs, er zijn meer omstandigheden om rekening mee te houden. Groos Advocatuur kan u daarbij helpen, neemt u gerust contact met mij op.
