ROZ Model Huurovereenkomst woonruimte 2017: onbepaalde/bepaalde tijd, tijdelijke verhuur of verhuur voor onbepaalde tijd met een minimumduur
De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op 18 april 2017 een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte gepubliceerd. De vorige versie dateert van 2003. Het nieuwe model is aangepast op basis actuele veranderingen in de praktijk en rechtspraak, zoals de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren, onderverhuur via AirBnB en specifieke contractuele boetes.
Het wettelijk uitgangspunt is dat een huurovereenkomst woonruimte door een verhuurder alleen beëindigd kan worden in een beperkt aantal door de wetgever voorgeschreven situaties én door tussenkomst van de rechter.
Tijdelijke verhuur
Met de inwerkingtreding van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is de mogelijkheid om woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren geïntroduceerd. Een zelfstandige woonruimte kan voor een bepaalde tijd van maximaal 2 jaar worden verhuurd. Voor onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer) is deze termijn 5 jaar. Na ommekomst van deze termijn eindigt de huurovereenkomst. Daarvoor is geen opzegging nodig, maar slechts een schriftelijke mededeling van de verhuurder aan de huurder dat de huurovereenkomst eindigt. Wordt de mededeling tijdig gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst zonder tussenkomst
De belangrijkste wijziging in de ROZ-huurovereenkomst woonruimte 2017 betreft dan ook op de duur van de huurovereenkomst. In het nieuwe model kan voor wat betreft de duur van de huurovereenkomst een keuze worden gemaakt uit de volgende opties:
- onbepaalde tijd;
- onbepaalde tijd met een minimum duur van twaalf maanden;
- bepaalde tijd voor maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte);
- bepaalde tijd langer dan twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte).
Optie 3 versus optie 2: Flexibiliteit versus zekerheid
Verhuurders willen vaak de zekerheid hebben dat hun woning minimaal voor een bepaalde tijd wordt gehuurd. Met de hiervoor genoemde huurovereenkomst voor bepaalde tijd is die zekerheid er niet, want die kan tussentijds door de huurder worden opgezegd (niet door verhuurder). De vraag is of dit doel wel kan worden bereikt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van bijvoorbeeld 12 maanden.
Een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 9 maart 2021 wijst erop van wel. In die zaak was een huurovereenkomst aangegaan voor tenminste vijf maanden en was bepaald dat deze daarna voor onbepaalde tijd zou voortduren. Het gerechtshof legt dit uit als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van vijf maanden. Na ommekomst van deze 5 maanden liep de huurovereenkomst door voor onbepaalde tijd.
Onbepaalde tijd met minimumduur toegestaan
Het gerechtshof overweegt dat met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is beoogd om een extra mogelijkheid voor de (ver)huur van woonruimte te bieden, maar niet om huurovereenkomsten met een minimale duur onmogelijk te maken. Dat laat ruimte voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een vaste eerste termijn van bijvoorbeeld één jaar. Zolang maar duidelijk is dat dit een minimale eerste termijn is en de huurovereenkomst daarna voor onbepaalde tijd doorloopt, past dit in het stelsel van de wet.
Optie 4: bepaalde tijd langer dan 2 (in het geval van zelfstandige woonruimte) respectievelijk 5 jaar (onzelfstandige woonruimte)
Een huurovereenkomst die is aangegaan voor een bepaalde tijd langer dan twee respectievelijk 5 jaar kan door beide partijen niet tussentijds worden opgezegd, tenzij
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande vragen hebben, neem dan gerust contact met mij op.
