Binnen de VVE besluit de algemene ledenvergadering (ALV) over het gebouw, zoals wijzigingen van het gebouw en onderhoud van het gebouw. In de akte van splitsing en het Modelreglement is bepaald welke opkomst minimaal is vereist om een rechtsgeldig besluit te nemen en wat de vereiste meerderheid is. De standaard vereiste meerderheid van stemmen is een zogenaamde ‘volstrekte meerderheid’, dat betekent meer dan de helft van de totaal uitgebrachte stemmen.
Besluit tot uitgaven buiten het gebruikelijke onderhoud
Voor uitgaven die niet onder de normale onderhoudskosten kunnen worden gebracht geldt in de regel een verhoogde opkomst (ook wel quorum genoemd) dan het standaard quorum en een verzwaarde meerderheid van stemmen. Er wordt in het Modelreglement gesproken van een ‘gekwalificeerde meerderheid van stemmen’, ik verwijs naar artikel 38 Modelreglement 1992, artikel 52 Modelreglement 2006 en artikel 56 Modelreglement 2017. Met een gekwalificeerde meerderheid wordt een opkomst van 2/3 van alle stemgerechtigden bedoeld, waarvan vervolgens 2/3 voor het besluit moet stemmen om het besluit aan te nemen.
Nietig en vernietigbaar besluit
Een besluit van de ALV kan nietig zijn, dat betekent dat het besluit nooit heeft bestaan. Er is sprake van een nietig is sprake wanneer het besluit in strijd met de wet of de de statuten (de akte van splitsing en het Modelreglement) is genomen. Een voorbeeld van een nietig besluit is een besluit dat tot stand is gekomen in strijd met voorschriften voor een geldig besluit op grond van de akte van splitsing, bijvoorbeeld wanneer de vereiste gekwalificeerde meerderheid ontbreekt. In dat geval is het besluit nooit geldig geweest.
In andere gevallen kan iedere eigenaar die tegen een bepaald besluit is. dat besluit binnen 1 maand aanvechten (vernietigen) bij de kantonrechter. Dat kan wanneer het besluit in strijd is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. In dat geval wordt een geldig besluit langs de weg van de vernietiging alsnog ongeldig. Lees dit artikel voor meer informatie over de nietigheid en vernietiging van een besluit van een (orgaan) van de VvE.
Besluit tot extra VVE bijdrage
De ALV kan besluiten tot het doen van een extra uitgave (die valt buiten het dagelijks onderhoud), zoals het installeren van een nieuwe installatie of laten uitvoeren van een bijzonder (reparatie-)werk aan het gebouw. In sommige gevallen dienen de eigenaren daar een extra bijdrage voor te voldoen, die verplichting tot het voldoen van en extra bijdrage wordt bij besluit van de ALV vastgesteld. In de praktijk wordt wel de vraag gesteld of alle eigenaren dezelfde extra bijdrage dienen te voldoen of dat de hoogte van de extra bijdrage dient te worden vastgesteld op grond van het breukdeel van iedere eigenaar in de eigendom van het gebouw. Het Modelreglement van 1973 en 1992 leidt op dit punt regelmatig tot discussie, in deze reglementen is bepaald dat ‘ de eigenaar die van een zodanige maatregel geen voordeel trekt. niet verplicht is in de kosten hiervan bij te dragen’.
Kunnen bepaalde leden op grond van de bovengenoemde regel met succes betogen dat zij niet verplicht kunnen worden of zijn om een extra bijdrage te voldoen? En wanneer is er precies sprake van (geen) voordeel bij een bepaalde maatregel?
Het Modelreglement geeft geen antwoord op deze vragen, op grond van de rechtspraak kan op dit punt de volgende hoofdregel worden afgeleid:
Indien de installatie een gemeenschappelijk karakter heeft, dan kunnen leden zich op grond van deze bepaling niet tegen de daarvoor benodigde extra bijdrage verzetten. Ieder lid geniet volgens een arrest van het Gerechtshof Den Bosch immers voordeel van een verbetering van het gebouw. In het geval van een verduurzamingsmaatregel geldt naar verwachting eveneens de verplichting tot het doen van een extra bijdrage voor alle leden.
Het voorgaande laat onverlet dat iedere eigenaar een besluit altijd kan voorleggen aan de kantonrechter, om het besluit te laten toetsen op redelijkheid en mogelijk met succes te laten vernietigen.
Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen, neem dan contact met mij op.
