Door oud- eigenaar niet betaalde bijdragen aan VVE niet te verhalen op koper
/in /door

Besturen VVE’s opgelet!

Voorkom incasso problemen na verkoop van een appartementsrecht, door bij de verkoop van een appartementsrecht zorg te dragen voor een correcte verklaring aan de notaris (met vermelding van de juiste bedragen) van de door de oud-eigenaar nog niet betaalde bijdragen (voorschotten en eenmalige bijdragen). In de uitspraak hieronder werd geoordeeld dat de VVE de nieuwe eigenaar niet succesvol kon aanspreken tot betaling van een renovatiebijdrage, omdat deze schuld niet bleek uit de aan de notariële akte gehechte verklaring van het bestuur van de VVE.

 

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOVE:2019:4245

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!

Houden van het hoofdverblijf in het gehuurde en het bewijs daarvan
/in , , /door

De verplichting van een huurder tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde is een veel voorkomend onderwerp in de rechtspraak. De meeste verhuurders hebben er belang bij dat hun huurder hoofdverblijf in het gehuurde houdt, maar realiseren zich niet dat een huurder daar niet automatisch toe is verplicht. Deze verplichting volgt namelijk niet uit de wet, maar dient expliciet in de huurovereenkomst te zijn opgenomen. Maar zelfs een expliciete verplichting tot het houden van het hoofdverblijf biedt niet altijd soelaas wanneer de huurder zijn hoofdverblijf niet (uitsluitend) in het gehuurde houdt. Zo oordeelde de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in 2005 dat de huurder die het gehuurde gebruikte als pied-à- terre, wegens het uiteenlopen van zijn woon-en werkomgeving, wel eens twee hoofdverblijven zou kunnen hebben.

Zoals gezegd volgt de verplichting tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde niet uit de wet. Op grond van de rechtspraak schiet een huurder in beginsel dan ook niet tekort wanneer deze in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt en deze verplichting niet volgt uit een expliciet beding in  de huurovereenkomst. Een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst is in dat geval, tenzij er sprake is van bijkomende omstandigheden zoals onderverhuur of ingebruikgeving, dan ook meestal niet succesvol. De rechtspraak laat zien dat ook in het geval huurder handelt in strijd met een expliciete verplichting tot het houden van hoofdverblijf, zonder bijkomende omstandigheden, het lastig kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden c.q. het gehuurde te ontruimen.

Woningcorporaties zijn er de laatste jaren steeds vaker in geslaagd om woningen te ontruimen in het geval de huurder niet in het gehuurde woont. Voorwaarde is wel dat er sprake is van een expliciete verplichting in de huurovereenkomst tot het houden van hoofdverblijf en dat de verhuurder slaagt in het bewijs dat huurder in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf houdt. Een beding in de algemene voorwaarden dat de huurder moet bewijzen dat hij wel in het gehuurde woont, is nietig.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp, neem dan contact met mij op!

Huur woonruimte: beëindiging op grond van dringend eigen gebruik toegewezen. Verhuiskostenvergoeding.
/in , , /door

Verhuurder verhuurt zijn woning en woont zelf in een bungalow op een recreatiepark. Voor de bungalow geldt een bestuursrechtelijk verbod tot permanente bewoning en de gemeente handhaaft dat verbod in algemene zin. Het is verhuurder met andere woorden niet toegestaan om de bungalow het gehele jaar permanent te bewonen. Verhuurder heeft zijn verhuurde woning daarom zelf nodig en heeft de huurovereenkomst met huurders opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Huurders stemmen niet in met een beëindiging en verhuurder start een beëindigingsprocedure bij de kantonrechter (die de vordering heeft afgewezen) gevolgd door hoger beroep bij het Hof Amsterdam. Het Hof acht (wel) voldoende aannemelijk dat verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en wijst de beëindigingsvordering toe.

Dringend eigen gebruik

Een verhuurder moet om een huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik te kunnen beëindigen aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en zal indien daarvan sprake is moeten worden afgewogen of dat belang zo dringend is dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken. Ook zal moeten blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

Het hof is van oordeel dat verhuurder voldoende heeft aangetoond dat het hem niet is toegestaan om permanent in de bungalow te verblijven. Dat de gemeente verhuurder geen brief heeft gestuurd dat zij tot handhaving overgaat doet daaraan niet af.  Verder acht het hof het betoog van huurders dat verhuurder een andere woning kan kopen of huren niet van belang. Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij geen financiële mogelijkheden heeft om dat te doen. Bovendien is voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.

De vordering wordt toegewezen en de huurovereenkomst zal wegens dringend eigen gebruik eindigen.

Huurders hebben voor het geval de beëindiging zou worden toegewezen, een tegemoetkoming gevorderd van € 15.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten.

Verhuis- en inrichtingskosten vergoeding

Het hof stelt voorop dat huurders volgens de wet geen recht hebben op een schadevergoeding of een tegemoetkoming in hun kosten, dat is anders indien er sprake is van beëindiging wegens renovatie. Buiten de situatie van renovatie is het de bevoegdheid van de rechter om deze tegemoetkoming al dan niet toe te kennen. Nu verhuurder zich op het standpunt stelt dat de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie hier volstaat en huurders niet onderbouwen waarom in dit geval een hogere tegemoetkoming redelijk is, zal het hof aan huuurders een tegemoetkoming gelijk aan de bij ministeriële regeling vastgestelde minimumbijdrage van € 6.095,00 toewijzen.

De volledige uitspraak vindt u hier:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2019:4511

Indien u vragen heeft over dringend eigen gebruik of over de andere mogelijkheden om te komen tot een beëindiging van een huurovereenkomst of een voorgenomen beëindiging wenst aan te vechten, neem dan contact met mij op.

Raad van State: ongeldige regels Huisvestingsverordening Amsterdam voor woningverhuur aan toeristen
/in , , , /door

Op 29 januari 2020 heeft de Raad Van State (RvS) een interesante uitspraak gedaan. De boete van EUR 6.000,- die de gemeente Amsterdam oplegde wegens het niet melden door de eigenaar van de woning aan de gemeente van de verhuur aan toeristen, is onterecht (beter gezegd op een onjuiste grond) opgelegd. De RvS heeft geoordeeld dat de gemeente Amsterdam niet bevoegd is om onder bepaalde voorwaarden- waaronder de meldplicht- vrijstelling te verlenen voor verhuur aan toeristen zonder vergunning. Dat is in strijd met de Huisvestingswet 2014, die biedt de raad (die de Huisvestingsverordening heeft opgesteld) namelijk geen bevoegdheid tot het verlenen van vrijstellingen. De gemeente Amsterdam mag op grond van deze uitspraak geen vrijstelling meer verlenen om zonder vergunning hun woning aan toeristen te verhuren.

Op grond van de Huisvestingverordening 2016 van Amsterdam had je een ontrekkingsvergunning nodig voor de verhuur van je woning aan toeristen, tenzij je voldeed aan de voorwaarden voor vakantie verhuur. De RvS heeft in deze zaak geoordeeld dat de eigenaar door de woning voor 5 dagen te verhuren aan toeristen, zich schuldig heeft gemaakt aan (tijdelijke) woningonttrekking. Gedurende die dagen was de woning immers niet bestemd om als permamente bewoning te worden gebruikt. Ook is vastgesteld dat de eigenaar niet over een onttrekkingsvergunning beschikte. Maar, omdat de door de gemeente niet bevoegd is om een vrijstelling te verlenen, waarmee de voorwaarden voor de vrijstelling ongeldig zijn,  is de opgelegde boete ook ongeldig.

In het verleden opgelegde boetes wegens het niet voldoen aan de vrijstellingsvoorwaarden zijn dus ten onrechte opgelegd. Het is echter de vraag of de boetes nog kunnen worden teruggevorderd. Dat zal mede afhangen van  de opstelling van de gemeente Amsterdam. Op 6 februari jl. meldde wethouder Ivens tijdens een spoeddebat dat de boetes worden ingetrokken. Het gaat alleen om boetes die zijn uitgeschreven omdat er niet is voldaan aan de meldplicht. Aan de eventuele boetes voor het illegaal verhuren van de woningen wordt niet getornd. Bovendien draait de gemeente alleen de boetes terug die nog in een juridisch traject zitten. De boetes waartegen geen bezwaar meer kan worden aangetekend, blijven gehandhaafd.

De Huisvestingswet schrijft voor verschillende activiteiten een vergunningen voor, op straffe van forse boetes.Heeft u een bestuurlijke boete door de gemeente opgelegd gekregen wegens de verhuur in strijd met de gemeentelijke vrijstellingsvoorwaarden of een andere (vermeende) overtreding van de Huisvestingswet en bent u het daar niet mee eens, neem dan contact met mij op.

 

Ontruiming en executiegeschil
/in /door

Nadat er door een partij een veroordelend vonnis is behaald, welke uitvoerbaar bij voorraad is verklaard of waar geen beroep meer tegen mogelijk is, kan een deurwaarder tot betekening en executie (tenuitvoerlegging van het vonnis – bijvoorbeeld tot ontruiming van een woning door de huurder wegens een huurachterstand-overgaan.

De eisende partij zal het vonnis ten eerste door een deurwaarder aan de wederpartij moeten laten betekenen. Indien de huurder na de betekening van het vonnis het gehuurde niet tijdig vrijwillig ontruimt, dan kan de deurwaarder tot ontruiming (de executie) van het gehuurde overgaan.

Wanneer je als huurder de tenuitvoerlegging (de executie) van een vonnis tot ontruiming wilt tegenhouden, dan kun je in een kort geding vorderen dat de verhuurder wordt verboden om tot ontruiming over te gaan. Een dergelijke procedure wordt ook wel een executiegeschil genoemd.

In een executiegeschil kan de rechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen indien de rechter van oordeel is dat de verhuurder (in dit verband ook wel de executant) – mede gelet op de belangen van de huurder/bewoner (in dit verband ook wel de geëxecuteerde)  – geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn wanneer:

  1. het vonnis berust op juridische of feitelijke onjuistheden (ook wel ‘misslagen’ genoemd). Hier is slechts sprake van als deze misslagen evident, direct duidelijk en niet voor discussie vatbaar zijn; of
  2. er sprake is van nieuwe omstandigheden (die na het vonnis zijn voorgevallen of aan het licht zijn gekomen), met als gevolg dat de tenuitvoerlegging van het vonnis de huurder/bewoner in noodtoestand brengt; of
  3. er sprake is van andere feiten of omstandigheden, op grond waarvan de verhuurder geen gebruik mag maken van zijn recht tot tenuitvoerlegging.

Bent u huurder en dreigt een ontruiming die mogelijk onrechtmatig is, neem dan contact met mij op.

 

Zonder verzuim geen tekortkoming wegens niet tijdig presteren

/in , /door

Koopovereenkomst onroerend goed met levering ‘uiterlijk 31 december 2011’.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 20 januari 2020 het oordeel van het Hof bekrachtigt ,dat er gelet op de feiten en omstandigheden geen sprake is van een fatale termijn.

Hof:

“2.2.2 Vast staat dat partijen over levering uiterlijk 31 december 2011 hebben gesproken, zij het dat onduidelijk is in welke bewoordingen precies. De vraag is hoe dat besprokene in het licht van de omstandigheden moet worden uitgelegd, waarbij het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (rov. 5.9)

Vervolgens overwoog het hof als volgt:

“5.9.1 De woorden ‘uiterlijk 31 december 2011’ betekenen in het algemeen spraakgebruik ‘niet later dan 31 december 2011’ maar hoeven niet per se te betekenen dat de termijn fataal is, in die zin dat bij overschrijding zonder verdere ingebrekestelling direct verzuim zal intreden. Dat hangt af van de context waarbinnen dit is gezegd en de overige feiten en omstandigheden van het geval.

De keuze van verkoper om niet schriftelijk vast te leggen dat bij niet afnemen uiterlijk 31 december 2011 zonder ingebrekestelling het verzuim zou intreden kon eraan bijgedragen dat bij de andere partij kopereen meer vrijblijvende opvatting kon postvatten over wat er bedoeld werd met de woorden ‘uiterlijk 31 december 2011.

“In het licht van al het voorgaande is het hof van oordeel dat koper de afspraak redelijkerwijs zo mocht begrijpen als hij heeft gedaan, namelijk dat hij niet eerder hoefde te presteren dan 31 december 2011, echter zonder dat hij bij uitblijven van presteren op die datum direct in verzuim zou zijn, althans dat de overeenkomst dan direct zou kunnen worden ontbonden.”

 

Gevolg: Geen sprake van verzuim, geen sprake van tekortkoming koper, buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door verkoper sorteert geen effect.

Advies: leg gemaakte afspraken schriftelijk vast en voeg aan overeengekomen termijnen toe de gevolgen van de overschrijding daarvan.

Voor de volledige uitspraak hieronder de link:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2020:141