Hennep in de schuur
/in , , /door

HENNEP IN DE SCHUUR

Het Hof Den Bosch oordeelde dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een schuurtje dat geen onderdeel van het gehuurde is, in strijd is met goed huurderschap.

Huurders huurden een woning van Stichting Wonen Limburg, die zij op grond van de huurovereenkomst als goed huurders overeenkomstig de woonbestemming dienden te gebruiken en te onderhouden.  Huurders hebben op de grond achter het gehuurde (welke grond toebehoort aan de gemeente) een schuur gebouwd, waarin de politie in 2014 een hennepkwekerij heeft aangetroffen en ontmanteld.

Verhuurster heeft op grond van het tekortschieten van huurders in de nakomingen van de huurovereenkomst ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde  gevorderd. De Kantonrechter heeft de vorderingen van verhuurster afgewezen. De Kantonrechter heeft daartoe overwogen dat er geen sprake kan zijn van ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er geen sprake is van tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, omdat er geen stroom is afgetapt vanuit het gehuurde voor de schuur die zich niet op het gehuurde bevindt, en de door verhuurster gesteld (stank-)overlast onvoldoende is onderbouwd.

De Stichting ging in hoger beroep.

Het HOF:

Het feit dat de schuur met de hennepkwekerij niet tot het gehuurde behoorde, staat er niet aan in de weg dat de exploitatie van een hennepkwekerij in de schuur strijd kan opleveren met de verplichting van huurders om zich als goed huurders te gedragen. De verplichting van de huurder om zich als goed huurder gedragen brengt niet alleen een zorgplicht voor het gehuurde zelf mee, maar ook een zorgplicht voor de omgeving als het gaat om de huur van woon-en bedrijfsruimte. Met andere woorden: de huurder dient zich niet alleen in het gehuurde zelf als goed huurder gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan.

Nu de schuur in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde staat, alleen via het gehuurde te bereiken is en de aan-en afvoer van hennep via het gehuurde moest plaatsvinden, hebben huurders zich naar het oordeel van het Hof niet als goed huurders gedragen door het gehuurde ten dienste van de hennepkwekerij te (laten) gebruiken. De aanwezigheid van de kwekerij is gelet op de omvang illegaal en kan het risico op verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen meebrengen. Niet relevant is of het gevaar van stankoverlast zich heeft verwezenlijkt. Voldoende is dat huurder hebben toegelaten dat het gehuurde werd gebruikt voor de exploitatie van een hennepkwekerij en zij daarmee de mogelijkheid hebben geschapen dat verhuurster en/of omwonenden nadeel zouden ondervinden.

Het Hof komt tot oordeel dat de huurder zich niet als goed huurders hebben gedragen en dat deze tekortkoming voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

De volledige uitspraak vindt u hier:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2017:417

 

Heeft u vragen, aarzel dan niet om contact op te nemen.

F. Groos

Energie-index
/in , , /door

ENERGIE-INDEX, puntentelling, geen verplichte registratie

Met ingang van 1 januari 2015 worden zelfstandige woningen gewaardeerd met een puntenwaardering voor de energie-index in plaats van het energielabel. Indeling in letters is vervangen door een cijfer. Het energie-index cijfer geeft het energiegebruik aan op basis van de hoeveelheid energie die nodig wordt geacht voor de verschillende behoeften die verband houden met een gestandaardiseerd gebruik van het gebouw. Naarmate het energie-index cijfer lager is, neemt het aantal punten toe. Een energie-index van 1 respectievelijk 2 levert bij een meergezinswoning 32 punten respectievelijk 11 punten op.

Naar aanleiding van deze wijziging op 1 januari 2015 is rubriek 4 van het Woningwaarderingsstelsel, neergelegd in Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte, gewijzigd. Hierin is geen verplichting opgenomen om ook de energie—index (net als het label voorheen) te registreren.

Dit betekent dat de energie-index niet behoeft te worden geregistreerd alvorens hiervoor punten kunnen worden toegekend.

Meer weten over huurprijzen en de puntentelling, neem gerust contact op.

 

Mr. F. Groos

BIK, 14 dagen termijn, vergoeding incassokosten, art. 6:96 lid 6 BW
/in , , /door

 

BIK

Het Besluit Vergoeding Buitengerechtelijke Incassokosten (BIK) dient ter bescherming van de schuldenaar tegen onredelijk hoge incassokosten. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen consument schuldenaren en schuldenaren die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van deze regeling kan niet ten nadele van de consument worden afgeweken.

Aanmaning bij consument schuldenaar

Indien de schuldenaar een consument is, dient deze eerste te worden aangemaand voordat incassokosten verschuldigd worden.  Er geldt een termijn van veertien dagen, pas als betaling na het verstrijken van die termijn uitblijft, wordt de vergoeding voor incassokosten verschuldigd. De aanmaning dient te worden verstuurd na het intreden van het verzuim; de vordering dient derhalve opeisbaar ze zijn en er dient te zijn voldaan aan de eisen van art. 6:82 en 6:83 BW (meestal wordt hieraan voldaan doordat de betalingstermijn is overschreden). Indien de schuldenaar geen consument is, is geen aanmaning vereist, maar is wel vereist dat hij in verzuim is.

In de aanmaning dient het bedrag dat als vergoeding voor de incassokosten in rekening zal worden gebracht te worden vermeld. De vergoeding  van de incassokosten wordt als percentage van de hoofdsom berekend en is onafhankelijk van de incassohandelingen die zijn verricht. Er worden verschillend percentagens gehanteerd, waarbij het percentage lager wordt naarmate de hoofdsom van de vordering toeneemt. Het besluit hanteert een minimum van €40,- en een maximum van € 6.775,-.

Veertien dagen termijn

Van groot belang is de juiste formulering van de termijn in de aanmaning bij consument schuldenaren. De wet spreekt van een termijn van 14 dagen. Indien wel een betalingstermijn van veertien dagen is vermeld, maar een te vroege dag van aanvang of van einde van die termijn is aangewezen, danwel daaromtrent verwarrende of misleideinde informatie wordt gegeven, voldoet de brief niet aan de eisen van de wet.  Indien de formulering onjuist is, dan is het beding vernietigbaar. De consument kan het beding zelf vernietigen of vernietiging inroepen voor de rechter.

Een juiste formulering is: “Incassokosten worden verschuldigd indien niet betaald is binnen veertien dagen vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd”.  Het moet de schuldenaar duidelijk zijn dat hem de volle wettelijke termijn van veertien dagen ter beschikking staat.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2016:2704

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Instellen van beëindigingsvordering op de lange baan geoorloofd?
/in , , /door

Formaliteiten opzegging huurovereenkomst winkelruimte

Voor de beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW is allereerst een opzegging van de overeenkomst nodig. De wet schrijft daarnaast een ruime opzegtermijn van één jaar voor en dat de brief per aangetekende post of deurwaardersexploot dient te worden verstuurd.  In het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt, dan moeten in de opzeggingsbrief de gronden die tot de opzegging hebben geleid worden vermeld. Laat de verhuurder vermelding van de gronden na, dan is de opzegging nietig.

 

Aldi Vastgoed/Hendriks ECLI:NL:HR:2009:BI0070

De opzegging van de kant van de verhuurder beëindigt de huurovereenkomst echter niet, tenzij de huurder daarmee instemt. Voor een beëindiging is nodig dat de rechter die onherroepelijk uitspreekt. De verhuurder zal de vordering tot beëindiging aldus moeten voorleggen aan de rechter. In het arrest van de Hoge Raad van 12 juni 2009  stond de vraag centraal of voor het instellen van deze vordering tot beëindiging door verhuurder een termijn geldt. Het antwoord van de Hoge Raad is dat er geen sprake is van een vervaltermijn voor het instellen van een beëindigingsvordering.

De casus was als volgt: Aldi Vastgoed zegde bij brief van 2 december 2003 de huurovereenkomst met Hendriks betreffende de verhuur van winkelruimte op tegen 1 januari 2005, op de grond dat zij de winkelruimte dringend nodig had voor eigen gebruik. Hendriks wenste niet in te stemmen met een huurbeëindiging, waarop Aldi Vastgoed de beëindigingsvordering bij dagvaarding van 21 juli 2005 voorlegde aan de kantonrechter. De kantonrechter wees de vordering tot beëindiging toe, echter in hoger beroep wees het Hof Arnhem de vordering af. De overweging van het Hof Arnhem was dat de vordering vóór de datum waartegen de huurovereenkomst was opgezegd had moeten worden ingesteld en dat de opzegging van de huurovereenkomst, als de vordering niet tijdig is ingesteld, haar werking heeft verloren.

 

Conclusie

De Hoge Raad vernietigde het arrest van het Hof Arnhem met de overweging dat de wet geen termijn stelt waarbinnen de verhuurder een beëindigingsvordering dient in te stellen. Ook valt uit het stelsel van de wet valt niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd.

Dit neemt niet weg dat een verhuurder niet onbeperkt kan talmen met het instellen van een vordering tot beëindiging en in de Parlementaire Geschiedenis wordt aangenomen dat dit in het algemeen binnen de opzegtermijn zal moeten gebeuren. Maar dat kan anders zijn, bijvoorbeeld wegens langdurige onderhandelingen tussen partijen. Daarnaast kan men zich gevallen voorstellen waarin het instellen van een beëindigingsvordering lang na een opzegging door verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid niet geoorloofd is. Dat zal zich overigens slechts in uitzonderingsgevallen voordoen.

 

Heeft u vragen over opzegging en beëindiging, neem dan gerust contact op.

 

Mr. F.B.M. Groos

 

 

De positie van de onderhuurder bij faillissement onderverhuurder
/in , , /door

Inleiding

Met in het achterhoofd de lijst van winkelketens die in de afgelopen periode failleerden en al dan niet een doorstart maakten, alsmede het gegeven dat steeds meer bedrijven ervoor kiezen om zich in een bedrijfsverzamelgebouw te huisvesten, volgt hieronder een bijdrage waarin wordt ingegaan op de positie van de onderhuurder. Wat is het effect van het faillissement van de onderverhuurder voor de onderhuurder?

Artikel 37 en 39 faillissementswet

De hoofdregel in het faillissementsrecht is – kort gezegd – dat een faillissement op bestaande wederkerige overeenkomsten geen invloed heeft (artikel 37 Faillissementswet). Een uitzondering op deze hoofdregel staat in art. 39 Faillissementswet (Fw.) voor het geval een huurder van een pand failliet gaat:

In het geval een huurder van een pand failliet gaat, heeft zowel de verhuurder als de curator van de huurder het recht de overeenkomst (tussentijds) op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden (ervan uitgaande dat er geen huur vooruit betaald is, in dat geval wordt de termijn verlengd met de periode waarvoor de huur vooruit betaald is).

Deze uitzondering van art. 39 Fw. geldt dus niet voor de situatie dat een verhuurder van een pand failliet gaat. Daarvoor geldt de hiervoor aangehaalde hoofdregel van art. 37 Fw.,inhoudende dat het faillissement geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten. In dat geval moet de curator van de failliete verhuurder het huurgenot (in beginsel) blijven leveren en moet de huurder de huur blijven betalen.

Het recht op wanprestatie en Berzona

Op grond van art. 37 Fw. heeft de curator echter (ook) het recht om niet na te komen, ofwel om te wanpresteren. Deze bevoegdheid tot wanprestatie is door de Hoge Raad bij arrest van 11 juli 2014 beperkt. De Hoge Raad heeft in dit zogenaamde Berzona – arrest (HR 11 juli 2014, NJ 2014, 407) beslist dat de curator van de failliete verhuurder weliswaar het recht heeft om niet na te komen, maar dat dit recht op wanprestatie uitsluitend ziet op “passief” niet nakomen. Met “passief” niet nakomen worden handelingen bedoeld die ten koste gaan van de boedel, bijvoorbeeld de betaling van een schuld van de failliet of het uitvoeren van onderhoud aan het gehuurde. Het tussentijds ontruimen van de huurder is een actieve handeling, een handeling die de curator op grond van het faillissement van de verhuurder en het recht op wanprestatie niet toekomt.

Praktisch houdt het voorgaande in dat als de verhuurder failliet gaat, de huurder niet in zijn gebruik mag worden gestoord door deze de ontruiming aan te zeggen. De vraag is of de positie van de huurder als gevolg van het Berzona- arrest ook daadwerkelijk is versterkt in het geval de verhuurder failliet gaat. De overwegingen uit dit arrest hebben immers veel kritiek ondervonden, niet valt uit te sluiten dat de “regel” uit het arrest (fors) zal worden bijgesteld.

Positie van de onderhuurder

De hierboven gegeven regels gelden weliswaar ook in de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder. Echter, in de situatie dat de hoofdhuurder tevens onderverhuurder failliet gaat, dan zal in de regel de curator van de failliete hoofdhuurder of de hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. opzeggen. Op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd, kan de failliete hoofdhuurder tevens onderverhuurder feitelijk niet langer het huurgenot aan de onderhuurder verschaffen.

De vraag is of de regel uit het Berzona- arrest in deze situatie (ten opzichte van de onderhuurder) van toepassing is. De hoofdhuurovereenkomst is regelmatig beëindigd op grond van art. 39 Fw., de ontruiming van de onderhuurder is met andere woorden het gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst op grond van art. 39 Fw. en niet op grond van art. 37 Fw., zodat het recht op (passief) wanpresteren hier niet aan de orde is.

Ervan uitgaande dat de onderhuurder op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt gedwongen kan worden tot ontruiming, is de onderhuurder tot dat moment (verstrijken van de opzegtermijn hoofdhuurovereenkomst) gerechtigd om gebruik te blijven maken van het gehuurde. Op grond van de (lagere) rechtspraak zal de onderhuurder gedurende die periode in beginsel de huurpenningen moet blijven betalen. Oók de verschuldigde huurpenningen van vóór de datum van faillissement blijven verschuldigd.

Verrekening schade met huurpenningen

De onderhuurovereenkomst zal als gevolg van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst vervroegd eindigen, met alle schade van dien. De faillissementswet kent een ruime verrekeningsbevoegdheid. Echter, in de algemene bepalingen behorende bij het veel gehanteerde standaard ROZ model huurovereenkomst is een verrekeningsverbod opgenomen. Op grond van dit verbod zal het de onderhuurder in beginsel – behoudens bijzondere omstandigheden- niet zijn toegestaan om zijn schade met de huurpenningen te verrekenen. Bij het aangaan van een onderhuurovereenkomst verdient het dan ook aanbeveling om  het verrekenings-en opschortingsverbod niet van toepassing te laten zijn in het geval van faillissement van de onderverhuurder (door het opnemen van een zogenaamde insolventie clausule).

Conclusie

De positie van de onderhuurder is in het geval dat de onderverhuurder failliet gaat niet bijzonder sterk, een ontruiming zal vaak het gevolg zijn. Indien er een doorstart wordt gemaakt is de positie van de onderhuurder afhankelijk van de afspraken die daaromtrent zijn gemaakt tussen de hoofdverhuurder, de curator van de failliete huurder en de overnemende partij. Veel instrumenten om de schade te beperken heeft de onderhuurder niet. Voor de schade wegens het vroegtijdig eindigen van de onderhuurovereenkomst verkrijgt de onderhuurder (slechts) een concurrente vordering in het faillissement. Het is verdient daarom aanbeveling om bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst de positie van de onderhuurder contractueel zoveel als mogelijk te versterken voor het geval dat de onderverhuurder failliet zou gaan gedurende de looptijd van de onderhuurovereenkomst.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos