Veranderingen van het gehuurde
/in , , /door

Hoe zit het ook al weer: veranderingen van het gehuurde, behoeft huurder daarvoor altijd de toestemming van de verhuurder?

Hoofdregel: De huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde te veranderen dan na schriftelijke toestemming verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij einde van de huur zonder noemenswaardige kosten verwijderd of ongedaan gemaakt kunnen worden.

Deze hoofdregel staat in art. 7:215 BW en lijkt op het eerste oog duidelijk. Toch leveren in de praktijk (voorgenomen) veranderingen van en toevoegingen aan het gehuurde door huurder dikwijls problemen op. Hieronder volgt de toepassing van het wetsartikel, uitgesplitst voor woon-en bedrijfsruimte.

Woonruimte:

Voor wijzigingen anders dan zeer geringe wijzigingen als gaten in de muur, buitenverlichting, plaatsing zonnescherm, gordijnrails, behoeft de huurder de toestemming van verhuurder.

  • Lid 2: Verhuurder verleent binnen 8 weken toestemming indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden danwel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.

Indien verhuurder niet of niet tijdig toestemming verleent, kan huurder het verzoek aan de rechter voorleggen:

  • Lid 3: de rechter verleent toestemming wanneer wordt voldaan aan de hierboven genoemde criteria: 1. Verhuurbaarheid van het gehuurde wordt niet geschaad 2. Geen sprake van een waardedaling van het gehuurde;
  • Wordt niet aan de criteria van lid 2 voldaan, dan kan de rechter een belangenafweging (woongenot versus zwaarwichtige bezwaren) uitvoeren en mogelijk alsnog de toestemming verlenen.

Lid 6: Van deze regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, TENZIJ het gaat om veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde. Met andere woorden, een bepaling die huurder verbiedt de inrichting of de gedaante van het gehuurde (met uitzondering van de buitenzijde van het gehuurde) te  veranderen, is vernietigbaar.

Bedrijfsruimte:

  • Lid 4: Belangenafweging (de criteria van lid 2 gelden uitsluitend voor woonruimte). De belangenafweging is in hoge mate van feitelijke aard (doelmatig gebruik verhogen) en wordt mede geregeerd door de redelijkheid en billijkheid.

Van deze regel kan niet ten nadele worden afgeweken, dus in het geval van bedrijfsruimte ook niet wanneer het de buitenzijde van het gehuurde betreft

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

Afwijkend beding, vernietiging, goedkeuring

/in /door

 

Hoger Raad 3 april 2015: goedkeuring afwijkend beding ook mogelijk na vernietiging door huurder

Huur bedrijfsruimte. Nadere vaststelling huurprijs. Vernietigbaarheid. Rechterlijke goedkeuring.  

Op 3 april 2015 heeft de Hoge Raad voor de bedrijfsruimte huurrecht praktijk een belangrijk arrest gewezen. De zaak ging over een van de wet afwijkend beding in een huurovereenkomst omtrent de aanpassing van de huurprijs.

Huurder stelde zich op het standpunt dat het beding ten nadele van huurder afwijkt van de wettelijke regeling en heeft het beding op de voet van art. 7:291 lid 1 BW vernietigd. Verhuurder heeft in reconventie om goedkeuring ex art. 7:291 lid 3 BW van het beding verzocht.  Centraal stond de vraag of goedkeuring nog mogelijk is nadat huurder het beding heeft vernietigd.

De Hoge Raad heeft deze vraag – anders dan het Hof- onder verwijzing naar de wettekst en de wetsgeschiedenis bevestigend beantwoord. Artikel 7:291 lid 3 BW geeft geen termijn waarbinnen of tijdstip waarvoor een verzoek om goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gedaan. Partijen kunnen een dergelijk verzoek derhalve niet alleen bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar ook na ingang van de huur doen. De Hoge Raad komt verder tot het oordeel dat goedkeuring ook nog kan worden verkregen indien het afwijkende beding al door de huurder is vernietigd. Door de goedkeuring wordt het beding alsnog rechtsgeldig.

De Hoge Raad merkt op dat daarmee de door de wetgever beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte niet op enige wijze in het gedrang komt. Goedkeuring voor een afwijkend beding kan immers op grond van art. 7:291 lid 3 BW uitsluitend worden gegeven in de daar omschreven bijzondere gevallen, waarin hetzij die bescherming niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat.

Verder stelt De Hoge Raad dat de mogelijkheid tot verkrijging van goedkeuring nadat een beding reeds is vernietigd als voordeel heeft dat de verhuurder niet is gedwongen om steeds vooraf toestemming aan de rechter te vragen, ongeacht de houding van huurder ten aanzien van het betreffende beding. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden  bezwaren, wordt daardoor voorkomen.

Huurders dienen zich aldus te realiseren dat de vernietiging van een afwijkend beding niet (langer) de zekerheid biedt dat het beding daarmee van de baan is. Verhuurders kunnen immers op grond van dit arrest ook na de vernietiging nog om goedkeuring van het beding vragen. In het geval aan de voorwaarden voor goedkeuring wordt voldaan, dan is het beding (weer) geldig.

Dit arrest in combinatie met een eerder arrest van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ9951) – over de verjaring van de bevoegdheid tot het inroepen van de vernietiging – maakt dat het (nog meer) van belang is dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst (laten) onderzoeken of er sprake is van bepalingen die afwijken van de wettelijke regeling. Op basis van de uitkomst van dat onderzoek kan worden bepaald of en zo ja wanneer de vernietiging dient te worden ingeroepen. De verjaringstermijn vangt aan op het moment dat het beding huurder ‘ten dienste’ komt te staan. Indien de huurder geen enkel risico wenst te nemen is het aan te bevelen binnen 3 jaar na de aanvang van de huurovereenkomst de vernietiging in te roepen. Ook kan worden ingeschat of verhuurder kans maakt op goedkeuring van het afwijkende beding.

 

Meer weten?

Neem dan gerust contact op.

 

Mr. F. Groos

Geen ontruimingsbescherming voetbalvereniging
/in , /door

Voetbalvereniging, speelvelden en gebouwen, geen gebouwde onroerende zaak, geen ontruimingsbescherming.

De feiten

Voetbalvereniging Chabab huurt van de gemeente Amsterdam een competitieveld, een trainingsveld en een groenstrook met lichtmasten, gelegen op een sportpark. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de gemeente de voetbalvereniging de bij het gehuurde behorende verenigingsgebouwen in bruikleen afstaat. Bepaald is dat de bruikleenovereenkomst van rechtswege eindigt op het moment dat de huurovereenkomst eindigt. Verder heeft de gemeente Chabab om niet twee portacabins in gebruik gegeven.

De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd. Chabab dient een verzoek tot ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW in. Primair stelt Chabab zich op het standpunt dat de opzegging ongeldig is en dat de huur-en bruikleen overeenkomst dientengevolge doorlopen. Subsidiair verzoekt Chabab de ontruiming te schorsen en de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen.

Uitspraak Rechtbank Amsterdam 6 maart 2015 (ECLI:NL:RAMS:2015:1223):

Chabab wordt in de primaire verzoeken niet-ontvankelijk verklaard, kort gezegd omdat een 230a procedure zich niet leent voor de gevorderde verklaringen voor recht.

Voor wat betreft het verzoek tot schorsing van de ontruiming oordeelt de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam dat de huurovereenkomst geen betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Dat de gemeente daarnaast het verenigingsgebouw en twee portacabins aan Chabab in bruikleen heeft gegeven, maakt dit niet naders. Chabab heeft haar stelling dat de gemeente de bruikleenovereenkomsten is aangegaan met de uitsluitende bedoeling om Chabab de ontruimingsbescherming te onthouden, niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Het verzoek tot ontruimingsbescherming wordt daarom afgewezen.

Commentaar:

In een 230a-procedure kunnen ook zogenaamde ‘voorvragen’ aan de orde komen, bijvoorbeeld of er in de plaats van overige bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW sprake is van winkelbedrijfsruimte ex art. 7:290 BW (kwalificatie van het gehuurde). Ook de ongeldigheid van de opzegging kan aan de orde worden gesteld. Verklaringen voor recht kunnen echter niet in deze procedure worden gevorderd. Chabab had er daarom (beter) aan gedaan het verzoek tot ontruimingsbescherming te doen onder de voorwaarde dat in een separate bodemprocedure één of meer voorvragen worden beantwoord. Ook is het mogelijk om primair te verzoeken niet-ontvankelijk te worden verklaard op grond van een onjuiste kwalificatie van het gehuurde en/of een ongeldige opzegging en subsidiair ontruimingsbescherming.

Tegen een uitspraak in een 230a- procedure staat geen hoger beroep open, dit verbod geldt echter niet in het geval van genoemde voorvragen. Het is daarom belangrijk dat de verhurende partij (in deze zaak de gemeente)– in het geval dat het verzoek van huurder wordt afgewezen- vordert dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Op die manier heeft het hoger beroep geen schorsende werking.

Om een beroep te kunnen doen op de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW dient er sprake te zijn van een gebouwde onroerende zaak. Over de vraag of er sprake is van een gebouwde of onbebouwde onroerende zaak bestaat veel rechtspraak. In de rechtspraak bestaan er twee benaderingen: de richting zoals hier door de rechtbank Amsterdam gevolgd is – is er sprake van een gebouw- en een meer genuanceerde benadering die ook bijzondere aanlegwerkzaamheden aanmerkt als gebouwde onroerende zaak. In een uitspraak van 11 januari 2011 van de rechtbank Amsterdam over een parkeerterrein werden beide benaderingen toegepast. Geoordeeld werd dat het parkeerterrein geen gebouwde onroerende zaak was, omdat er geen sprake was van daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden.

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 11 april 2014 geoordeeld dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een ‘gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

 

Meer weten?

Neem dan contact op.

 

Mr. F. Groos