Flexwerkplek: Huur?

/in /door

 

Rb. Amsterdam, kanton 15 juli 2010

In een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam werd geoordeeld dat een overeenkomst voor het gebruik van flexwerkplekken en verschillende faciliteiten daaromheen een huurovereenkomst is. De vraag die voorligt is of dit oordeel juist is.

Huurder (gedaagde) stelt zich in deze zaak op het standpunt dat er geen sprake is van een huurovereenkomst, maar van een serviceovereenkomst. Huurder stelt dat dit blijkt uit de aanhef van de overeenkomst, alsmede uit een artikel van de overeenkomst, waarin is bepaald “dat de deelnemer geen recht heeft op een voor huur kenmerkende of vaste plaats en onderhuurder is”.

Volgens vaste rechtspraak is de naam die partijen aan een overeenkomst geven niet bepalend voor de kwalificatie van de overeenkomst, die wordt bepaald op basis van de inhoud van de overeenkomst. Om te kunnen spreken van een huurovereenkomst dient er sprake te zijn van de terbeschikingstelling van een (voldoende bepaalbare) zaak, met daartegenover een (voldoende bepaalbare) tegenprestatie.

In deze zaak staat vast dat huurder op grond van de overeenkomst recht kan doen gelden op twee (flex-)werkplekken, dat hij een naamsaansduiding bij de toegangsdeur van het gebouw van verhuurder (eiseres) heeft en een eigen (kantoor)postadres. Er wordt naast de twee werkplekken weliswaar meer geleverd, maar geoordeeld werd dat deze extra’s ondergeschikt waren aan het gebruik van de werkplekken.

De kantonrechter oordeelde ten aanzien van de flexwerkplekken dat voldoende duidelijk was dat die werkplekken aan huurder werden verhuurd en dat ook voldoende duidelijk was waar deze werkplekken zich bevonden, namelijk in het kantoor van verhuurder (eiseres). Het feit dat keer op keer werd aangewezen waar huurder die dag één of meerdere flexwerkplekken binnen het kantoor van verhuurder zou hebben, houdt volgens de kantonrechter niet in dat er enige twijfel bestaat over wat huurder nu exact gehuurd heeft.

Of deze conclusie juist is valt te betwisten, het gaat dan met name om de kwalificatie van de overeenkomst. Op grond van de overeenkomst konden de werkplekken binnen het kantoorgebouw dagelijks wisselen. Volgens de literatuur dient het gehuurde object echter specifiek bepaalbaar te zijn. Zo werd geoordeeld dat om van een huurovereenkomst te kunnen spreken onvoldoende was een niet nader bepaalde unit (zonder nummer) in een nog te realiseren winkelcentrum. Ook onvoldoende bepaalbaar is een willekeurige parkeerplaats in een parkeergarage. Een vergelijkbare situatie doet zich naar mijn mening ook in deze zaak voor.

Verhuurders van flexwerkplekken dienen zich ervan bewust te zijn dat het voor de kwalificatie van de overeenkomst als huurovereenkomst belangrijk is dat duidelijk is wat er verhuurd wordt, of het verhuurder object ondergeschikt is aan andere diensten (in dat geval is er geen sprake van huur) en of het verhuurde object voldoende bepaalbaar is (zo niet, ook dan is er geen sprake van huur).

 

Meer weten?

Neem dan gerust contact op.

 

Mr. F. Groos

Cursus huurrecht woonruimte 4 november 2014 succes

/in /door

Op 4 november 2014 verzorgde Groos Advocatuur in opdracht van de Orde van Advocaten NH een cursus huurrecht woonruimte.  De cursus vond plaats bij Zaamen, gevestigd in het monumentale pand aan de Nieuwe Gracht te Haarlem. Gedurende de middag is een veelheid aan onderwerpen met betrekking tot woonruimte besproken. De deelnemende advocaten hebben de cursus gemiddeld met […]

Lees meer
Retentierecht aannemer tegenover verhuurder
/in /door

Een retentierecht is een bijzonder opschortingsrecht, inhoudende de bevoegdheid om de afgifte van een zaak op te schorten totdat de wederpartij de vordering van degene die het retentierecht uitoefent, heeft voldaan. Hierbij kunt u denken aan de garagehouder die weigert de auto (de zaak) die hij ter reparatie onder zich heeft, af te geven aan de opdrachtgever zolang de factuur voor de reparatiewerkzaamheden niet is voldaan. De garagehouder beroept zich dan op het retentierecht, een recht dat voortvloeit uit de wet. De garagehouder wordt in dit voorbeeld dan de retentor genoemd.

Het retentierecht is een pressiemiddel om de schuldenaar tot betaling te bewegen. Betaalt de schuldenaar dan nog niet, dan is de retentor bevoegd zich bij voorrang te verhalen op de verkoopopbrengst van de zaak. Daarvoor dient de retentor wel eerst een juridische procedure starten, om een vonnis te verkrijgen waarbij de schuldenaar wordt veroordeeld tot betaling van de facturen. Met dit vonnis kan de retentor executoriaal beslag leggen op de zaak die hij vanwege het uitgeoefende retentierecht onder zich heeft, waarna de zaak kan worden verkocht en de retentor bij voorrang op de opbrengst kan worden voldaan.

Voor het inroepen van een retentierecht geldt wel een aantal voorwaarden:

  • Er dient een opeisbare vordering te bestaan;
  • De retentor dient de feitelijke macht over de zaak hebben;
  • Er dient voldoende samenhang te bestaan tussen de vordering van de retentor op de schuldenaar en de afgifte van de zaak.

Een retentierecht kan niet alleen tegen de schuldenaar worden uitgeoefend, maar onder voorwaarden ook tegen derden met een ouder recht op de zaak. Ter illustratie dient de onderstaande zaak van de rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2014.

De casus

Verhuurder en huurder spreken af dat huurder het gehuurde kantoorpand zal laten verbouwen. Verhuurder stelt hiervoor een investeringsbijdrage ter beschikking. Huurder laat na de facturen van de ingeschakelde aannemer te voldoen. De aannemer beroept zich daarop op het retentierecht en weigert afgifte van de zaak (het gehuurde) aan huurder en verhuurder. De aannemer heeft daartoe hekken om het gehuurde laten plaatsen en de sloten vervangen, zodat zijn feitelijke macht over de zaak voor derden kenbaar is. Verhuurder is het hier niet mee eens en verschaft zich eigenmachtig toegang tot het pand door de sloten te vervangen. Hierdoor is de feitelijke macht van de aannemer doorbroken en het retentierecht vervallen. De rechter heeft geoordeeld dat, in het geval komt vast te staan dat de aannemer de feitelijke macht over het gehuurde had, de verhuurder zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad door zichzelf eigenmachtig de toegang te verschaffen. In dat geval dient de verhuurder de door de aannemer geleden schade te vergoeden. Immers, had de verhuurder het retentierecht niet eigenmachtig doorbroken, dan had de aannemer haar vordering na executie van een vonnis kunnen verhalen op de verkoopopbrengst van het pand.

Conclusie

De aannemer kon zijn retentierecht dus ook tegen verhuurder inroepen, terwijl die een ouder recht op de zaak heeft (eigenaar). Als voorwaarde voor het inroepen van het retentierecht tegen derden met een ouder recht geldt dat de vordering van de retentor (hier de aannemer) voortspruit uit een overeenkomst die de schuldenaar (hier de huurder) bevoegd was met betrekking tot de zaak (hier het gehuurde) aan te gaan. Hier was huurder bevoegd met de aannemer een overeenkomst te sluiten tot aanpassing van het gehuurde.

Aan de hand van de hiervoor besproken uitspraak zal duidelijk zijn dat een retentierecht verstrekkende gevolgen kan hebben, ook in huursituaties. In de praktijk komt het met regelmaat voor dat een huurder het gehuurde- voordat huurder zijn intrek neemt- zal laten aanpassen c.q. verbouwen. Het is zaak dat verhuurder in dat geval het retentierecht contractueel uitsluit. Verhuurder dient aan zijn toestemming tot aanpassing c.q. verbouwing van het gehuurde (het aangaan van een aannemingsovereenkomst) de voorwaarde te verbinden dat de door huurder in te schakelen aannemer afstand doet van zijn retentierecht en dat huurder de betreffende aannemer over deze beperking in bevoegdheid ook informeert. Belangrijk is ook dat de aannemer schriftelijk afstand doet van zijn retentierecht en dat verhuurder van deze verklaring een exemplaar ontvangt vóórdat de werkzaamheden aanvangen.

 

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

 

Huurprijsherziening winkelbedrijfsruimte, de invloed van onderhoudsgebreken
/in /door

Voor winkelbedrijfsruimte geldt een wettelijke regeling op basis waarvan de huurprijs op bepaalde momenten op verzoek van verhuurder of huurder nader kan worden vastgesteld (verhoogd resp. verlaagd). Bij de nadere huurprijsvaststelling van de huurprijs voor bedrijfsruimte wordt acht geslagen op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare panden ter plaatse in de referentieperiode. In beginsel zijn dat objectieve gegevens, echter in verband met bepaalde specifieke eigenschappen van het gehuurde en/of de vergelijkingspanden is een correctie van dat gemiddelde soms op zijn plaats. Hierbij dient men te denken aan min of meer vaste onveranderlijke gegevens als ligging, nuttige oppervlakte, bouwkundige gedaante en verhouding tussen publieks-en opslagruimte. De onderhoudsstaat van het gehuurde is in beginsel niet een onveranderlijke omstandigheid. Uit de hieronder omschreven zaak blijkt dat onderhoudsgebreken van het gehuurde (toch) tot een neerwaartse correctie van de vastgestelde huurprijs kunnen leiden.

Volgens het Hof Amsterdam kan de onderhoudsstaat van invloed zijn op de huurprijsvaststelling, maar is terughoudendheid op zijn plaats. In deze zaak had verhuurder een nadere huurprijsvaststelling gevorderd. De BHAC (bedrijfshuuradviescommissie) stelde een (hogere) gewijzigde huurprijs voor, echter met een neerwaartse correctie van 5% in verband met onderhoudsgebreken van het gehuurde. Het Hof volgde het advies van de BHAC, inclusief de aftrek van 5% in verband met onderhoudsgebreken.

Een correctie wegens onderhoudsgebreken hoort in mijn optiek niet thuis in een huurprijsvaststellingsprocedure. In de eerste plaats om onduidelijkheid te voorkomen, de wet kent voor gebreken immers een speciale gebrekenregeling (art. 7:204-207 BW). Een huurprijsvermindering op de voet van de gebrekenregeling eindigt op het moment dat de gebreken zijn hersteld. In tegenstelling tot de nader vastgestelde huurprijs, die geldt voor de duur van vijf (5) jaar. Dus ook in de situatie dat de gebreken binnen die periode hersteld zijn. Dat lijkt me niet juist. Het Hof Amsterdam zag – ondanks de bezwaren van verhuurder- geen grond om de correctie achterwege te laten.

In de situatie echter dat een bedrijfsruimte in slechte staat verhuurd is, waarbij partijen zijn overeengekomen dat deze staat geen gebrek in de zin van de wet oplevert (en er dus geen herstelplicht op een der partijen rust), kan deze onderhoudsstaat mijns inziens wel een rol spelen in een nadere huurprijs vaststellingsprocedure. De onderhoudsstaat is dan min of meer onveranderlijk. Het gehuurde dient dan te worden vergeleken met panden die ook een slechte onderhoudsstaat hebben of door op goed onderhouden vergelijkingspanden een correctie toe te passen.

Meer weten? Neem gerust contact op.

Mr. F.Groos

De volledige uitspraak vindt u hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2013:4935

Huurprijsherziening, ontvankelijkheid benoeming deskundige
/in /door

Inleiding

Het uitgangspunt van de wet is dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs gelijk is aan de datum van dagvaarding, waarbij vaststelling van de nieuwe huurprijs wordt gevorderd (art. 7:303 lid 4 BW). Er geldt echter een ontvankelijkheidseis, namelijk dat de dagvaarding ‘vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs’, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (art. 7:304 BW). Het verkrijgen van een dergelijk advies kost tijd. Eerst zullen partijen onderhandelen over een nieuwe huurprijs, worden zij het daarover niet eens, dan dienen zij gezamenlijk een of meer deskundigen te benoemen. Ook dat kost tijd. Daar komt dan nog de tijd bij die de deskundigen nodig hebben om een advies op te stellen. Kunnen partijen op basis van dit advies geen overeenstemming bereiken, dan kan een gerechtelijke procedure tot vaststelling van de huurprijs gestart worden en wordt daarmee de ingangsdatum gefixeerd. Het moge duidelijk zijn dat deze ‘minnelijke route’ de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs niet bespoedigt. In dat opzicht is de route van de benoeming van een deskundige door de kantonrechter ex art. 7:304 aantrekkelijker, langs deze weg wordt de ingangsdatum immers al gefixeerd vóórdat de deskundige aan de slag gaat.

De wet maakt immers een onderscheid in ingangsdatum van de nieuwe huurprijs naargelang de route die partijen bewandelen. Naast het hierboven omschreven uitgangspunt, geldt op grond van de wet als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs namelijk (ook) de datum waarop een verzoek tot benoeming van een deskundige is ingediend. Het zal niemand verbazen dat deze regel maakt dat de partij die gebaat denkt te zijn bij een huurprijsaanpassing (verhoging of verlaging), bij voorkeur de minnelijke route achterwege laat en zo snel mogelijk de gang naar de kantonrechter zal willen maken, om zo een spoedige ingangsdatum van de nieuwe huurprijs veilig te stellen. Terwijl de partij die geen belang denkt te hebben bij een (spoedige) huurprijsaanpassing er juist alles aan gelegen zal zijn om de zaak te traineren.
Dit wettelijke onderscheid in ingangsdatum blijft bestaan, ook na het hieronder te bespreken arrest. Wel geeft de Hoge Raad duidelijkheid over de voorwaarden voor ontvankelijkheid in een verzoek tot benoeming van een deskundige.

De casus:

Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela een winkelpand in Zaandam. De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg per 1 oktober 2011 € 110.111,22 per jaar (exclusief servicekosten en btw). Halfords heeft Dela bij brief van haar adviseur ReVeste van 26 april 2011 een (beredeneerd) voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Op 1 november 2011 heeft Halfords een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige ingediend bij de kantonrechter, stellende dat tussen partijen geen overeenstemming bestond over wijziging van de huurprijs. Halfords heeft de kantonrechter verzocht de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Amsterdam als deskundige te benoemen. De kantonrechter benoemt de BHAC als deskundige.

Hoger beroep:

Dela stelt zich in hoger beroep op het (ook reeds in eerste aanleg door haar ingenomen) standpunt dat Halfords niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar verzoek. Zij voert aan dat uit de wettelijke regeling (zowel de wetstekst als de wetsgeschiedenis) volgt dat partijen eerst overleg dienen te voeren over de benoeming van een deskundige en zich pas tot de kantonrechter kunnen wenden als zij niet tot overeenstemming kunnen komen. Volgens Dela wordt zij door de handelwijze van Halfords gedwongen een procedure te voeren die vermeden had kunnen worden. Het Hof verklaart Halfords alsnog niet- ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige.
Het Hof overweegt verder dat indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift kan worden geheeld. Het gaat erom dat de rechter pas wordt benaderd nadát is gebleken dat partijen niet tot overeenstemming hebben kunnen komen (waarbij de omstandigheid dat toepassing van artikel 7:304 lid 2 BW ertoe leidt dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs wordt gefixeerd, een prikkel kan vormen om spoedig overeenstemming te bereiken).

Cassatie:

De Hoge Raad overweegt dat de wetgever met art. 7:304 BW heeft beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is met het artikel beoogd dat de rechter direct kan beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen. Uit deze bedoeling volgt dat voor de ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek ex art. 7:304 lid 2 BW is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Dat hiervan sprake is zal de verzoeker in het verzoekschrift moeten stellen.

De Hoge Raad merkt op dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Op grond van art. 7:303 lid 4 BW is de rechter bevoegd een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.

Conclusie:

Indien u als verhuurder of huurder een aanpassing van de huurprijs wenst, moet daartoe eerst overleg hebben plaatsgevonden en moet komen vast te staan dat geen overeenstemming is bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.

Meer weten? Neem gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2013:856

F. Groos

Voortzetting huurovereenkomst met onderhuurder; terugbetaling waarborgsom
/in , /door

In art. 7:269 BW is bepaald dat dat de onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, ingeval van beëindiging van de huur tussen de (hoofd)huurder en (hoofd)verhuurder wordt voortgezet door de (hoofd)verhuurder. Een dergelijke voortzetting van de (onder)huurovereenkomst speelde bij de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam (Rb. Rotterdam, kanton 13 maart 2014).

In deze zaak was een woning met toestemming van verhuurder onderverhuurd. De (onder)verhuurder ging op enig moment failliet en de hoofdhuurovereenkomst werd door de curator van (onder)verhuurder opgezegd. De onderhuurovereenkomst werd ingevolge voornoemd art. 7:269 BW door de hoofdverhuurder voortgezet. Enige tijd later werd deze voortgezette onderhuurovereenkomst beëindigd en maakte de (onder)huurder aanspraak op terugbetaling van de waarborgsom die onderhuurder bij aanvang van de (onder)huurovereenkomst aan de voormalige (thans failliete) onderverhuurder had voldaan. Hoofdverhuurder weigerde deze waarborgsom terug te betalen.

In de wettekst is niet bepaald welke rechten en verplichtingen als gevolg van deze voortzetting overgaan naar de hoofdverhuurder. In art. 7:226 BW (‘koop breekt geen huur”) is bepaald dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. De Hoge Raad heeft in dit verband in een arrest uit 1924 geoordeeld dat de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom aan de huurder ook overgaat naar de nieuwe huurder.

De kantonrechter was naar analogie van art. 7:226 BW van oordeel dat bij voortzetting van de onderhuurovereenkomst door de (hoofd)verhuurder ingevolge art. 7:269 BW, de rechten en verplichtingen die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger, waaronder de verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom.

Voor onderhuurders van zelfstandige woonruimte die bij de aanvang van de onderhuurovereenkomst aan de (onder)verhuurder een waarborgsom hebben voldaan, welke onderhuurovereenkomst op enig moment door de hoofdverhuurder wordt voortgezet, is het plezierig om te weten dat zij zich voor de terugbetaling van de waarborgsom niet hoeven te wenden tot de oorspronkelijke (onder)verhuurder. Voornoemde uitspraak bevestigt nog eens de oude rechtspraak, dat deze verplichting tot terugbetaling van de waarborgsom op de (hoofd)verhuurder rust.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier:
volledige uitspraak

Beëindiging, renovatie, structurele wanverhouding
/in , /door

Structurele wanverhouding bij bedrijfsruimte niet vereist

Inleiding

Op 26 maart 2010 deed de Hoge Raad een belangrijke uitspraak in het zogenoemde “Herenhuis arrest”. De Hoge Raad bevestigt in dit arrest dat de verhuurder de huurovereenkomst niet op kan zeggen wegens dringend eigen gebruik omdat hij een renovatieplan wil uitvoeren. Zelfs niet als de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Opzegging zou volgens het arrest wel mogelijk zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Strenge maatstaf: structurele wanverhouding

Het Herenhuisarrest betrof de verhuur van een woning. De (rechtsopvolgend) verhuurder wenste deze huurovereenkomst op te zeggen, omdat hij het gehuurde dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik. De exploitatie van de woning zou niet rendabel zijn, vanwege de lage huuropbrengsten. Verhuurder zou bij ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst geconfronteerd worden met hoge kosten, en dit zou- gelet op alle omstandigheden van het geval- niet van verhuurder verlangd kunnen worden. Verhuurder was daarom voornemens om de naastgelegen woning, die ook in eigendom aan verhuurder toebehoorde, middels een renovatie bij de verhuurde woning te betrekken. Op deze manier zou verhuur van de woning na de renovatie wel rendabel zijn. De wens om tot renovatie over te gaan rustte aldus uitsluitend op financiële motieven (en bijvoorbeeld niet tevens op een slechte bouwkundige staat van het gehuurde of beleidsmatige danwel sociale motieven). De Hoge Raad overwoog in dat kader, dat in het geval de wens om tot renovatie over te gaan uitsluitend wordt ingegeven door financiële motieven, een opzegging op grond van dringend eigen gebruik uitsluitend slaagt indien er tenminste sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Structurele wanverhouding vóór renovatie

De wanverhouding die de Hoge Raad als voorwaarde stelt, heeft betrekking op de bestaande situatie vóór de renovatie. Dit is wezenlijk anders dan een niet-kostendekkende exploitatie na renovatie. Het gaat dus om een vergelijking van de huidige exploitatiekosten en de huidige huuropbrengsten. Tussen die twee moet een structurele wanverhouding bestaan. Is dat het geval, dan kan een opzegging wegens dringend eigen gebruik de verhuurder uitkomst bieden.

Structurele wanverhouding niet vereist voor bedrijfsruimte bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik

In het arrest van 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook geldt voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte. Het antwoord op deze vraag luidt ontkennend. De Hoge Raad motiveert dit oordeel als volgt:

“De vraag of de in het genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (winkelbedrijfsruimte, FG) dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende.
Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strenge maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige- waarin de noodzaak van een renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.”

Onderscheid: belangenafweging en passende woonruimte

Huurder stelde zich op het standpunt dat de strenge maatstaf van een structurele wanverhouding ook te gelden heeft bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte. Huurder had daartoe als argument aangevoerd dat de opzeggingsmogelijkheid van dringend eigen gebruik voor woon-en bedrijfsruimte tekstueel gelijk was en derhalve ook gelijk diende te worden uitgelegd. De Hoge Raad passeerde dit argument overwegende dat, alhoewel de wetsartikelen op het eerste gezicht op elkaar lijken, ze toch verschillend zijn. De bedoeling van de wetgever is om de woonruimte huurder meer bescherming te bieden dan de huurder van bedrijfsruimte. Deze bedoeling valt op te maken uit het feit dat bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij woonruimte, indien sprake is van een dringend eigen gebruik, nog een belangenafweging plaatsvindt tussen de belangen van de verhuurder, huurder en onderhuurder. In de situatie van een voldoende aannemelijk gemaakt dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte is voor een belangenafweging geen ruimte. In dat geval dient de kantonrechter de beëindigingsvordering toe te wijzen.
Een ander verschil tussen woonruimte en bedrijfsruimte bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik, is dat het bij woonruimte noodzakelijk is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. De beschikbaarheid moet voldoende aannemelijk zijn. Bij bedrijfsruimte geldt een dergelijk vereiste niet.

Conclusie

Op grond van het hierboven genoemde arrest geldt de Herenhuis norm, inhoudende het bestaan van een structurele wanverhouding, bij een opzegging op grond van dringend eigen gebruik voor bedrijfsruimte niet. De aard van het te beschermen belang is bij woonruimte wezenlijk anders dan bij bedrijfsruimte. Wel merk ik op dat voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte de uitsluitende wens van verhuurder om tot renovatie over te gaan onvoldoende is. De Hoge Raad overweegt namelijk in het bovengenoemde arrest:

“… Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak tot renovatie tussen partijen niet ter discussie staat- niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie (…)”.

Uit deze overweging valt af te leiden dat indien de noodzaak van een renovatie niet onbetwist vaststaat, een niet-kostendekkende exploitatie mogelijk niet voldoende zal zijn. Met andere woorden, louter financiële motieven kunnen een beroep op dringend eigen gebruik via de bandbreedte van renovatie mogelijk maken, maar daarvoor geldt een hoge graad van “klemmendheid”. Er dient sprake te zijn van enig nut en noodzaak bij de renovatie.

Wilt u meer weten, neem dan gerust contact op.

De volledige uitspraak vindt u hier http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2014:338

F. Groos

Wanneer is (geen) sprake van een huurovereenkomst
/in , /door

Dikwijls wordt de vraag voorgelegd of er al dan niet sprake is van een huurovereenkomst, althans stelt één van de betrokken partijen dat er sprake is van een huurovereenkomst en wordt dat betwist door de andere betrokken partij. Het antwoord op deze vraag is van belang, omdat wanneer een overeenkomst dient te worden gezien als een huurovereenkomst, het wettelijke huurrecht op de overeenkomst van toepassing is. Het wettelijke huurrecht kent veel (semi-)dwingend recht en een vergaande bescherming voor de huurder. Aan de hand van welke criteria wordt nu vastgesteld of sprake is van een huurovereenkomst?

Essentialia voldoende bepaalbaar

Op grond van artikel 7:201 BW is er sprake van een huurovereenkomst wanneer aan de volgende essentialia is voldaan:

1. Een zaak of een gedeelte daarvan wordt aan een andere partij in gebruik verstrekt

2. Huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (huurprijs).

Ontbreekt één van deze essentialia, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Bovengenoemde kenmerken van een huurovereenkomst dienen bovendien voldoende bepaalbaar te zijn. Hiermee wordt bedoeld dat het gebruik van het gehuurde voldoende concreet moet zijn. Onvoldoende concreet was een intentieverklaring waarin het specifieke unitnummer, van de winkelruimte in het betreffende winkelcentrum, niet was opgenomen [1]. Voldoende concreet kan wel zijn een beperkt maar voldoende omschreven gebruik, zoals bijvoorbeeld het gebruik van een vergaderruimte voor een bepaald aantal avonden per week. Of het gebruik van een flexwerkplek met aanvullende voorzieningen. [2]

Ook moet duidelijk zijn welke tegenprestatie de huurder voor het gebruik verschuldigd is. Dat is meestal de betaling van een geldsom, maar kan ook bestaan uit een verplichting in natura, zoals het onderhoud van het gehuurde of het voorkomen van kraak.

Benaming overeenkomst en onbevoegde verhuurder

Voor de vraag of sprake is van een huurovereenkomst, is de naam van de overeenkomst niet van belang. Verder is niet nodig dat de verhuurder eigenaar van het object is of bevoegd is tot verhuur. Een onbevoegdelijk gesloten huurovereenkomst levert een rechtsgeldige huurovereenkomst op.

Strekking van de overeenkomst en bedoeling van partijen

Toch is het niet zo dat wanneer een overeenkomst op zichzelf aan de wettelijke essentialia van een huurovereenkomst voldoet, ook altijd als huurovereenkomst wordt gekwalificeerd. Het gaat om de strekking van de overeenkomst, om hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst, mede gelet op de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen stond [3]. In het arrest Schena/ AKGI Royal Palm van 11 februari 2011 oordeelde de Hoge Raad dat voor het antwoord op de vraag of sprake was van een huurovereenkomst (het betrof hier time-share overeenkomst), niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan (op zichzelf) aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan. Bepalend was of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomsten van dien aard was dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.

De toepassing van voornoemd criterium in een arrest van het Hof Den Haag leidde tot het oordeel dat van een huurovereenkomst geen sprake was. Vito-markt gebruikte een ruimte in een penitentiaire inrichting als supermarkt. Van een huurovereenkomst was – aldus het Hof – geen sprake, omdat niet het gebruik van de ruimte, maar de te verrichten diensten centraal stonden[4].

De Voorzieningenrechter van de Rechtbank Arnhem diende te oordelen over een mondelinge overeenkomst tussen twee ziekenhuizen (Dekkerswald en HIN)[5]. Partijen waren met elkaar overeengekomen dat zij voor gezamenlijke rekening de operatieruimte in één van de ziekenhuizen (dat van Dekkerswald) zouden gaan exploiteren. In verband daarmee verrichte HIN vanaf 2007 op maandagen bepaalde operaties in de OK-ruimte van ziekenhuis Dekkerswald. Dekkerswald heeft op enig moment de overeenkomst opgezegd. HIN heeft daarop nakoming van de (huur-)overeenkomst gevorderd. Ziekenhuis Dekkerswald voerde verweer en stelde zich onder meer op het standpunt dat zij aan HIN tal van diensten en faciliteiten verleent. Het gebruik en de tegenprestatie zien aldus Dekkerswald op veel meer dan enkel het gebruik van de OK-ruimte.

De Voorzieningenrechter oordeelde dat partijen niet hadden bedoeld een huurovereenkomst te sluiten, alhoewel wel gebruik werd gemaakt van de OK-ruimte en daarvoor betaald werd. De overeenkomst omvatte echter veel meer dan het gebruik van de OK-ruimte, ook inlening van personeel, dagverpleging van de patiënten, gebruik apparatuur en poliklinische faciliteiten, medische administratie en gebruik geneesmiddelen.

Conclusie

De Hoge Raad en ook de lagere rechtspraak is veel meer gaan kijken naar wat partijen bedoeld hebben, de rechtsverhouding wordt in zijn geheel beschouwd. Gelet hierop is het dan ook van belang dat partijen hun bedoeling bij het sluiten van de (huur-)overeenkomst helder op papier zetten, zodat daarover later geen onduidelijkheid kan bestaan. In het bijzonder wanneer de overeenkomst(-en) ook andere elementen dan huur behelst, dient men zich te realiseren op welk element van de overeenkomst de nadruk ligt.

Meer weten? Neem gerust contact op.

F.Groos